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  1. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    vediamo se qualcuno mi sa aiutare.
    Ho una cliente che ha "riscattato" una ex casa popolare di cui era inquilina con regolare atto d'acquisto 12 anni fa. L'ente edilizio aveva imposto una clausola che non le permetteva di alienare l'immobile per dieci anni, adesso il termine è scaduto e può vendere.
    Quello che mi domando è se, dato che l'immobile deriva da un'assegnazione comunale di case popolari e che quindi al tempo venne venduto ad una cifra molto bassa ed in lire, adesso che la signora decide di vendere e non ricomprerà ricavando di fatto una plusvalenza su di un bene "riscattato", verrà sottoposta ad un regime fiscale differente e nel caso quale sarebbe?
    spero di essere stato chiaro nella domanda...
     
  2. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Sono sicuro che qualche collega è informato e ti aiuterà. Tieni conto che la nostra "esperta" Isabella è in ferie e torna tra una decina di giorni...
     
  3. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Leonardo.
    Ammetto che in questa risposta vado un po' a naso, Isabella saprà sicuramente essere più precisa.
    Tu parli di inquilina, in realtà immagino che tu ti riferisca al fatto che il tuo cliente è PROPRIETARIO ma che sull'immobile grava il DIRITTO DI SUPERFICIE a favore dell'ente...
    Se il diritto di superficie è estinto non dovrebbero più esserci vincoli di cifre imposte.... Però uso il CONDIZIONALE!!!
     
  4. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    allora mi spego meglio, la signora è inquilina da molti anni ed è diventata da 12 anni proprietaria dello stesso dopo averlo "riscattato".
    la mia domanda è sulla tassazione della compravendita, non sui vincoli della stessa che conosco e sono già risolti.
    Il mio commercialista dice che non pagherà nulla come da normativa sulla prima casa etc...ma speravo che qualcuno avesse incontrato un caso simile per darmi una conferma" sul campo"...
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Le Case popolari consentivano ai loro inquilini di riscattare l'immobile e divenirne proprietari, non c'entra il diritto di superficie dato che non è una area PEEP.
    Se la tua cliente ha acquistato come prima casa (sicuramente lo era) e ha la residenza lì da una vita non è soggetta a plusvalenza.
    Isabella ho toppato?
     
  6. antoniapalma

    antoniapalma Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Premetto che non ho mai trattato ex case popolari, quindi posso dirti: La tua cliente ha rispettato l'obbligo di non vendere nei dieci anni ( avendo riscattato l'immobile 12 anni fa) ed è quindi in regola.
    Ai fini fiscali si parla di plusvalenza ( con tassazione 20% ) se chi compra rivende nei cinque 5 perchè si presume ci sia speculazione e, comunque non quando la casa sia stata adibita ad abitazione principale e, non è questo il caso!
    Se chi compra usufruisce delle agevolazioni fiscali sulla prima casa ,ai fini dell'imposta di registro, e rivende prima dei 5 anni è tenuto a rimborsare all'Erario la differenza oltre alle sanzione, se in detto termine non ricompra . Ma in questo caso parliamo di vendita dopo 12 anni dall'acquisto!
    Per quanto riguarda il diritto di superfice non so dirti!
     
  7. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il riscatto è di due tipi, uno è quello che dice Roberto, l'ente proprietario dà la facoltà di riscattare l'immobile (vedi case degli enti pubblici) e la superficie non c'entra nulla, mi sembra che questa compravendita rientri in questa fattispecie, perchè solitamente al riscatto viene accompagnato il divieto di rivendita per un periodo che va dai 5 ai 10 anni.
    L'altro riscatto è riferito all'edilizia convenzionata, e lì si che si riscatta la superficie.
    Comunque nel primo caso nessuna plusvalenza, nessun obbligo di riacquisto, nessuna tassa
    Nel secondo caso va letta la convenzione dove l'unico obbligo potrebbe essere riferito ad un prezzo imposto che comunque va a terminare col termine indicato in convenzione
     
  8. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    intanto ringrazio tutti e vi dico quello che so:
    è una casa acquiatata dalla signora ed inquilina
    prima casa
    aveva un vincolo decennale che non le permetteva di rivenedere e questo è scaduto
    che non ha plusvalenze perchè sono passati i cinque anni e la casa era ed è adibita ad abitazione principale siamo tutti d'accordo.

    il dubbio era solo che essendo una casa "riscattata" ci fosse qualche normativa in più ma sono adesso sicuro che non ce ne sono dopo essermi confrontato con diversi professionisti.

    Vi voglio però avvertire per dare una maggiore informazione a tutti che in casi simili l'ente che ha alienato il bene originariamente ha un "diritto di prelazione" sullo stesso e che il venditore deve, tramite atto giudiziario, notificare all'ente l'intenzione di vendere e la cifra minima richiesta.
    L'ente ha 60 giorni di tempo per esercitare l'opzione dopodichè l'immobile può essere liberamente venduto ma, badate bene, ad una cifra pari o maggiore a quella proposta all'ente..
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da ex-inquilino della casa di un ente (IPOST) che ha riscattato nel 1992 la propria abitazione, oltre che da agente immobiliare, confermo che quello che viene comunemente detto "riscatto" consisteva nel mio caso in una vendita agevolata (con abbattimento del prezzo di mercato) dovuta, oltre che alla condizione di "immobile occupato" (da me :D ) e di "vetustà", anche dal fatto che pagavo l'affitto dal 1958 (ovviamente mio padre, dato che sono nato nel 1959!). :fico:
    Anche nel mio caso è stato offerto il "diritto di prelazione" ed esisteva il vincolo dell'invendibilità (per soli 5 anni, però!). Affermerei quindi tranquillamente che, essendo passati i 10 anni, il fatto che l'appartamento sia pervenuto all'attuale proprietaria per vendita agevolata non ha più nessuna rilevanza, e che le circostanze escludano sia la plusvalenza che la perdita delle agevolazione per la prima casa!

    ;)
     
  10. leonardo4

    leonardo4 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    grazie x la tua testimonianza "sul campo"! era quello che mi serviva come conferma definitiva.
    cerco sempre di essere molto informato ma si sa in Italia c'è sempre qualche legge in più...
    ciao
     
  11. pepe

    pepe Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :confuso: :confuso: scusate.. riprendo l'argomento perchè i miei genitori vorrebbero vendere il loro appartamento (ex casa popolare) acquistato nel 1998 con invendibilità x 10 anni... chiedendo info all'ente gestore del condominio si sono sentiti dire che devono compilare la rinuncia di prelazione nei confronti dell'ente stesso e che, al momento della vendita, dovranno versare (sempre al suddetto ente) il 10% del prezzo di vendita... :domanda: :domanda:
    è possibile una cosa del genere? al telefono hanno chiesto in base a che legge era stato acquistato l'immobile (legge 560 del 1993).. non so questo in che maniera incida sulla questione...
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Comma 25

    Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell’articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513 , e successive
    modificazioni, si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi
    all’ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.

    Scorrendo la legge di nota qeusto comma che dovrebbe chiarire la situazione, saluti.
     

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