Rogito con Sanatoria in corso

[hax91]

Salve a tutti,

Mi trovo in una situazione complicata, un pò per colpa mia un pò per colpa del venditore?,agenzia? notaio?

Fasi:

1. A marzo visualizzo un immobile e decido di effettuare una proposta;
2. Sempre a marzo viene presentata una SCIA per cambio di destinazione d'uso e costruzione muraria, cambio di destinazione d'uso di un box auto ad uso magazzino quindi da C6 a C2, in questo C2 vengono costruite delle mura per fare un lavatoio all'interno della stanza (questo è stato detto prima della proposta);
3. il 30 aprile decido di andare a compromesso per via della non risposta da parte del comune per la SCIA presentata (silenzio/assenzio) quindi da oggi in poi mi muovo con la banca per ottenere il mutuo;
4. Perizia passata e ad Ottobre si rogita, mi viene ceduto l'immobile ed entrambi le parti firmano la planimetria e visura con le modifiche effettuate da SCIA.

Fino a qui tutto apposto quando fino a una settimana fà mi vengono dei controlli a casa (municipale) per controllare lo stato dei lavori (la municipale cercava il venditore), quindi mi sono subito stranito della cosa, allora da premettere che l'immobile è stato visto già con i lavori ultimati, la SCIA è stata solo una forma di regolarità a livello catastale, cioè quella stanza era già con le opere murarie costruite, hanno effettuato la scia solo per regolare la planimetria e la visura.
Comunque la municipale mi avvisa che c'è stato un loro controllo perchè durante la fase 2 e 4 cioè nel periodo dopo proposta e fino all'atto notarile, la SCIA presentata dal venditore era stata rigettata e a sua volta è stata fatta un integrazione con sanatoria quindi adesso la domanda è in fase di istruttoria e quasi sicuramente verrà comunicato di ripristinare tutto allo stato di prima (ripristinare il tutto con il Box auto), ovviamente io di questo non ne sapevo nulla del rigetto della SCIA e dell'integrazione con sanatoria.

Adesso la colpa è mia che non ho effettuato una richiesta di accesso agli atti prima di rogitare?
Se la questione è in fase di istruttoria e mi viene comunicato in via ufficiale che dovrò ripristinare tutto come prima le spese sono tutte a mio carico?
Il venditore aveva l'obbligo di avvisarmi che la SCIA inizialmente è stata rigettata e poi integrata con sanatoria?
Adesso sia il tecnico che il venditore dicono di non aver ricevuto la comunicazione di fase di istruttoria da parte del comune (impossibile perchè l'ho vista in municipale), questa comunicazione è stata mandata circa 10giorni prima dell'atto notarile.
La vendita è stata fatta ovviamente con il calcolo di rendita catastale con il C2 e non con il C6 e sia nel compromesso e nell'atto è stato specificato che è stata presentata questa SCIA di cambio di destinazione d'uso, però ovviamente come giusto che sia (in base agli art. ecc..) vi scrivo quello che è stato scritto:

Compromesso

"La parte venditrice dichiara e la parte promissaria acquirente ne prende atto che i dati di identificazione catastale così come la planimetria sono conformi allo stato di fatto".
"La parte promittente venditrice garantisce che quanto promesso in vendita è libero da pesi, vincoli, oneri, ipoteche, trascrizioni, privilegi in genere ed in particolare fiscali, pignoramenti, sequestri, liti pendenti, preteste di terzi e che tale sarà anche il giorno del rogito notarile impegnandosi sin d'ora a rispondere nel caso di evizione come per legge."

Atto Notarile

"La parte venditrice dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e - dar - luogo - all’obbligo - di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa; ----------- - l’intestazione catastale dell'unità immobiliare in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

La - porzione - immobiliare - oggetto del presente atto viene trasferita alla parte acquirente, nello stato di fatto in cui attualmente si trova, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere, -- con - ogni - pertinenza, - adiacenza, - dipendenza, accessione, diritto, azione, ragione, servitù attive e passive, così come dipendenti dallo stato dei luoghi e dai titoli, nulla escluso od eccettuato e tutto incluso senza riserva alcuna, e con i proporzionali diritti sulle parti, enti e spazi comuni al fabbricato del quale la porzione immobiliare in oggetto fa parte, come per legge (ex art.1117 c.c.). ----------------------------------

– DICHIARAZIONI URBANISTICHE ------------------- La parte venditrice, ai sensi degli articoli 46 e seguenti del Testo in materia di documentazione amministrativa di cui al D.P.R. - 445/2000, consapevole delle sanzioni penali di cui all'art.76 dello stesso decreto per le ipotesi di mendacio, ai sensi e per gli effetti della vigente normativa urbanistica, dichiara che: --------------------------------------------------------------------------------- - (info non importanti) ---

che successivamente per “fusione con cambio destinazione” è stata presentata presso il Comune ---- Segnalazione Certificata di Inizio attività in data 18 marzo 2021 n. ----; ------------------- e che successivamente non sono stati posti in essere interventi edilizi -- tali - da - richiedere - il - rilascio - di ulteriori provvedimenti autorizzativi, neppure in sanatoria. <---- IMPORTANTE?

Scusate ma se ho raccontato una storia così lunghissima, in attesa di un vostro aiuto vi ringrazio.

 

[hax91]

Salve a tutti,

Mi trovo in una situazione complicata, un pò per colpa mia un pò per colpa del venditore?,agenzia? notaio?

Fasi:

1. A marzo visualizzo un immobile e decido di effettuare una proposta;
2. Sempre a marzo viene presentata una SCIA per cambio di destinazione d'uso e costruzione muraria, cambio di destinazione d'uso di un box auto ad uso magazzino quindi da C6 a C2, in questo C2 vengono costruite delle mura per fare un lavatoio all'interno della stanza (questo è stato detto prima della proposta);
3. il 30 aprile decido di andare a compromesso per via della non risposta da parte del comune per la SCIA presentata (silenzio/assenzio) quindi da oggi in poi mi muovo con la banca per ottenere il mutuo;
4. Perizia passata e ad Ottobre si rogita, mi viene ceduto l'immobile ed entrambi le parti firmano la planimetria e visura con le modifiche effettuate da SCIA.

Fino a qui tutto apposto quando fino a una settimana fà mi vengono dei controlli a casa (municipale) per controllare lo stato dei lavori (la municipale cercava il venditore), quindi mi sono subito stranito della cosa, allora da premettere che l'immobile è stato visto già con i lavori ultimati, la SCIA è stata solo una forma di regolarità a livello catastale, cioè quella stanza era già con le opere murarie costruite, hanno effettuato la scia solo per regolare la planimetria e la visura.
Comunque la municipale mi avvisa che c'è stato un loro controllo perchè durante la fase 2 e 4 cioè nel periodo dopo proposta e fino all'atto notarile, la SCIA presentata dal venditore era stata rigettata e a sua volta è stata fatta un integrazione con sanatoria quindi adesso la domanda è in fase di istruttoria e quasi sicuramente verrà comunicato di ripristinare tutto allo stato di prima (ripristinare il tutto con il Box auto), ovviamente io di questo non ne sapevo nulla del rigetto della SCIA e dell'integrazione con sanatoria.

Adesso la colpa è mia che non ho effettuato una richiesta di accesso agli atti prima di rogitare?
Se la questione è in fase di istruttoria e mi viene comunicato in via ufficiale che dovrò ripristinare tutto come prima le spese sono tutte a mio carico?
Il venditore aveva l'obbligo di avvisarmi che la SCIA inizialmente è stata rigettata e poi integrata con sanatoria?
Adesso sia il tecnico che il venditore dicono di non aver ricevuto la comunicazione di fase di istruttoria da parte del comune (impossibile perchè l'ho vista in municipale), questa comunicazione è stata mandata circa 10giorni prima dell'atto notarile.
La vendita è stata fatta ovviamente con il calcolo di rendita catastale con il C2 e non con il C6 e sia nel compromesso e nell'atto è stato specificato che è stata presentata questa SCIA di cambio di destinazione d'uso, però ovviamente come giusto che sia (in base agli art. ecc..) vi scrivo quello che è stato scritto:

Compromesso


Atto Notarile






Scusate ma se ho raccontato una storia così lunghissima, in attesa di un vostro aiuto vi ringrazio.

Aggiungo sempre nell'atto notarile dopo l'ultimo articolo:

"Le parti dichiarano di essere state rese edotte da me Notaio,
della - rilevanza del diritto - edilizio nella contrattazione
immobiliare - nonchè delle conseguenze in caso di eventuali
irregolarità e dichiarano che gli estremi sopra riportati sono
stati forniti a me Notaio dalla parte venditrice che se ne
assume come per legge ogni responsabilità e di non aver affidato
a me Notaio, l'onere di verificare la corrispondenza delle
dichiarazioni sopra riportate con le risultanze amministrative."

 

[francesca63]

Il venditore DOVEVA informarti della comunicazione del Comune ricevuta prima del rogito, relativa alla scia e alla necessità di integrazione con sanatoria; cercati un avvocato , o perlomeno contatta il notaio velocemente, per farti spiegare i tuoi diritti.
Certo è stato un azzardo fare il rogito senza aver verificato la situazione in Comune, e probabilmente non hai ben compreso i rischi ( o non te lo hanno spiegato compiutamente).
Il venditore dovrà sostenere tutte le spese , se sarà necessario un ripristino, oltre a doverti risarcire per averti venduto qualcosa che non corrisponde a quanto pattuito.
Non è escluso, se ti interessasse, che la vendita possa essere "annullata"; ma dovrai valutare con l'avvocato.

 

[brina82]

Aggiungo sempre nell'atto notarile dopo l'ultimo articolo:

Concordo con francesca.

Sei stato veramente sfortunato, perchè se ti è stato detto che stavano regolarizzando, non ti è venuto in mente che avresti potuto/dovuto far ricontrollare tutto da un tecnico di tua fiducia, purtroppo.

Oltretutto, il mutuo è passato e quindi ciò ti ha "tranquillizzato" in merito alla regolarità dell'immobile: ciò non mi stupisce, perchè di immobili irregolari con mutuo sopra ne è pieno.

In ogni compravendita è sempre MEGLIO incaricare un tecnico di propria fiducia, che ricontrolli l'operato del venditore e/o del tecnico del venditore.

 

[brina82]

PS "lavatoio all'interno della stanza", in che termini?

Non è che un C/2 può essere destinato a bagno della propria camera da letto, oppure ho capito male?

 

[hax91]

PS "lavatoio all'interno della stanza", in che termini?

Non è che un C/2 può essere destinato a bagno della propria camera da letto, oppure ho capito male?

Appunto è un lavatoio e non un bagno

Concordo con francesca.

Sei stato veramente sfortunato, perchè se ti è stato detto che stavano regolarizzando, non ti è venuto in mente che avresti potuto/dovuto far ricontrollare tutto da un tecnico di tua fiducia, purtroppo.

Oltretutto, il mutuo è passato e quindi ciò ti ha "tranquillizzato" in merito alla regolarità dell'immobile: ciò non mi stupisce, perchè di immobili irregolari con mutuo sopra ne è pieno.

In ogni compravendita è sempre MEGLIO incaricare un tecnico di propria fiducia, che ricontrolli l'operato del venditore e/o del tecnico del venditore.

Grazie tante, si infatti se ci sarà una prossima volta incaricherò un tecnico di fiducia

Il venditore DOVEVA informarti della comunicazione del Comune ricevuta prima del rogito, relativa alla scia e alla necessità di integrazione con sanatoria; cercati un avvocato , o perlomeno contatta il notaio velocemente, per farti spiegare i tuoi diritti.
Certo è stato un azzardo fare il rogito senza aver verificato la situazione in Comune, e probabilmente non hai ben compreso i rischi ( o non te lo hanno spiegato compiutamente).
Il venditore dovrà sostenere tutte le spese , se sarà necessario un ripristino, oltre a doverti risarcire per averti venduto qualcosa che non corrisponde a quanto pattuito.
Non è escluso, se ti interessasse, che la vendita possa essere "annullata"; ma dovrai valutare con l'avvocato.

Grazie mille, mi date forza con questi commenti 😭 comunque ieri sono stato da un avvocato e abbiamo fatto una messa in mora, adesso aspettiamo l'esito ufficiale dell'ufficio tecnico e poi ci muoviamo di conseguenza

 

[francesca63]

adesso aspettiamo l'esito ufficiale dell'ufficio tecnico e poi ci muoviamo di conseguenza

Facci sapere come prosegue la vicenda, per cortesia