Rogito senza consegna chiavi e piccole difformità

[marimanda]

Buongiorno a tutti,
l'anno scorso abbiamo firmato un preliminare di vendita per un immobile con scadenza per effettuare il rogito entro il 30/06/2015 in quanto gli attuali proprietari stanno acquistando una casa in costruzione (che ci avevano garantito sarebbe stata pronta ad aprile 2015).
Ora che siamo quasi sotto scadenza, ovviamente, saltano fuori i primi problemi.. i proprietari dicono che il rogito entro il 30/06 si farà tranquillamente, ma chiedono di restare in casa ancora un po' di giorni, in quanto la loro casa nuova non è ancora del tutto conclusa, perciò si farebbe un rogito senza consegna contestuale delle chiavi...
Noi da parte nostra siamo disposti a tollerare un paio di settimane oltre il rogito, poi però per metà luglio vorremmo avere le chiavi!! dobbiamo imbiancare e poi arrivano i mobili (noi ci siamo organizzati in base agli accordi che avevamo preso, nessuno ci ha avvisato di questi ritardi, neanche quando il mese scorso li abbiamo incontrati per prendere le misure dell'appartamento..). Loro chiedono di restare dentro tutto il mese di luglio, perciò consegna chiavi fine luglio, con evidenti disagi per noi, posticipare l'arrivo dei mobili e cercare un nuovo imbianchino libero ad agosto (..ma chi è disponibile ad agosto..?).
Io vorrei tutelarmi facendo inserire nel rogito una penale per ogni giorno di ritardo a partire dal 15cesimo giorno concesso.. se io metto una penale giornaliera di 100 euro, sono tenuta a dimostrare e giustificare su che base ho scelto questo importo?
Oltretutto ci siamo accorti che la planimetria catastale allegata al preliminare è difforme dalla realtà, i proprietari hanno acquistato l'appartamento in questione ancora in costruzione e hanno modificato la posizione della porta di ingresso e altre piccole cose.. può essere causa di nullità del preliminare? Per ora ho chiesto all'agente di verificare se al catasto è stata aggiornata la planimetria..
Essendo noi al nostro primo acquisto, siamo parecchio inesperti.. come è meglio muoverci adesso?
siamo rimasti d'accordo con l'agente immobiliare di fissare un incontro da lui, tutti insieme per parlarne.. ma a noi la casa serve per metà luglio e stop. E' chiaro che non posso sbatterli fuori di casa, ma come posso tutelarmi? inoltre, dopo aver fatto il rogito, chi paga le spese condominiali fino a che non entro in possesso delle chiavi?
grazie a tutti per il supporto!

 

[Miciogatto]

Parlane subito con il tuo notaio.

Certo che puoi mettere la penale giornaliera che vuoi, se tu proponi e loro accettano.
E somma depositata presso il notaio per stare piu' tranquilli.

Io per quanto possibile eviterei la consegna differita delle chiavi, meglio spostare la data di comune accordo, piuttosto.

Il problema della planimetria va affrontato subito e prima del rogito.

Rinnovo il consiglio di parlare con il notaio e a questo punto un tuo tecnico (geometra o architetto o ingegnere)

 

[marimanda]

grazie per la risposta!
Ma se loro non accettano la penale giornaliera? Nel senso.. mi hanno già detto che vogliono stare dentro tutto il mese affinchè la loro casa nuova sia ultimata, se io chiedo di mettere la penale a partire dal 15simo giorno è ovvio che a loro non andrà bene..!!
Anche io sto pensando intanto di spostare il rogito.. se decidiamo di spostare la data, ci sono alcune formalità da seguire o basta mettersi d'accordo con una scrittura privata? in questo modo si eviterebbe il discorso della penale, ma allora posso chiedere uno "sconto" sul prezzo finale di acquisto per questo disagio?

 

[Rosa1968]

Oltretutto ci siamo accorti che la planimetria catastale allegata al preliminare è difforme dalla realtà, i proprietari hanno acquistato l'appartamento in questione ancora in costruzione e hanno modificato la posizione della porta di ingresso e altre piccole cose.. può essere causa di nullità del preliminare? Per ora ho chiesto all'agente di verificare se al catasto è stata aggiornata la planimetria..
Essendo noi al nostro primo acquisto, siamo parecchio inesperti.. come è meglio muoverci adesso?

questa è una parte importante. Più che incaricare l'agente immobiliare io dare incarico al notaio di verificare la conformità urbanistica. La fa verificare dal un suo tecnico.

 

[Maurizio Zucchetti]

Sul preliminare che avete stipulato (e spero registrato!) è riportata la data limite per il rogito, che è un termine essenziale del contratto di compravendita. Ciò che pensano o che vogliono i venditori è giuridicamente irrilevante, visto che se non rogiteranno nei termini previsti risulteranno inadempienti, con la possibilità da parte tua di pretendere il doppio della somma versata al preliminare!
Tutto ciò per amor di giustizia; sicuramente potrete aiutarli nei limiti delle vostre possibilità (cioè degli impegni precedentemente presi) con o senza penale; ben venga quindi l'incontro per definire come risolvere la questione. Sconsiglio comunque decisamente di rogitare con la casa ancora occupata: è meglio spostare il rogito!
Chiaramente, prima del rogito stesso, la planimetria andrà regolarizzata a cura e spese del venditore: il Notaio chiederà esplicitamente alle parti di confermare in atto la conformità dello stato della casa alla planimetria!

 

[Rosa1968]

Difficile che nel preliminare venga inserito il termine perentorio ed essenziale. Qui non è il termine del rogito che viene messa in discussione quanto invece la consegna delle chiavi che fa parte delle condizioni pre-stabilite. Rogito consegna delle chiavi. Qui bisognerà assolutamente chiarire cosa fare. Piuttosto che la penale, se proprio non possono fare a meno del saldo perché presumo dovranno rogitare con il costruttore, tratterrei una somma abbastanza alta. Non corrisponderei il saldo al rogito. Come deterrente.

 

[ab.qualcosa]

Già, in sintesi...
Spostamento della data del rogito con nuovi accordi che stabiliscano una nuouva data di stipula e di consegna, indicando l'essenzialità e la perentorietà della stessa, se proprio costretti a fare il rogito senza consegna, somma a deposito dal Notaio (che fai li insegui dopo per la penale?)
Sistemazione della situazione urbanistico-catastale a carico del proprietario.

Quanto hai lasciato di caparra al preliminare?

 

[Bagudi]

E muoviti in fretta per le difformità catastali rispetto allo stato di fatto.
Un pò di tempo ci vuole !

 

[Sim]

Mi accodo agli altri colleghi che hanno già scritto: spostamento del rogito e diminuzione del prezzo rapportata al disagio. Mi preoccupa di più la non conformità catastale che ancora non è stata affrontata: sollecita di procedere a regolarizzare catastalmente e urbanisticamente tutte le carte.

 

[marimanda]

Grazie a tutti per le risposte!!
il preliminare è stato registrato in agenzia ovviamente, con la planimetria allegata difforme oltretutto.. Comunque riporta solo la dicitura "rogito da stipulare entro il 30/06/2015, termine da considerarsi essenziale ex art. 1457" che però non credo sia sufficiente per considerarsi perentorio.. non saprei se il doppio della caparra è direttamente dovuto (nel caso di termine per il rogito non rispettato) o se bisogna andare tramite legali (cosa che non voglio, per carità, ho ancora un tetto sulla testa, al massimo aspetto un mese in più per avere la MIA casa, ma non è così grave la situazione )
per quanto riguarda la difformità ho già chiesto all'agente, ma oggi sento il mio notaio che sto più tranquilla.. Sicuramente l'agente/i venditori tireranno per le lunghe la questione della difformità catastale per poter far ritardare il tutto..
Se non possiamo spostare il rogito farò sicuramente inserire una penale nell'atto e arriverò con due assegni distinti, uno come acconto e l'altro come deposito da lasciare al notaio in caso di penale da trattenere. Poi quando mi consegneranno le chiavi, quel giorno stesso, voglio verificare che la casa sia rimasta come era prima, senza danni e poi andiamo dal notaio a ritirare il saldo..
altrimenti direttamente posticipare il rogito in modo da avere la contestuale consegna delle chiavi..

però mi chiedevo proprio questo: in caso di consegna chiavi posticipata, chi è dovuto a pagare le spese condominiali per quel lasso di tempo? io proprietaria senza possesso o loro ex proprietari? grazie ancora a tutti!