Rustico da ristrutturare o Nuova Costruzione?

[Malela]

Buongiorno a tutti.
Dopo una fallimentare esperienza di acquisto di una villetta a schiera da impresa costruttrice (difetti di costruzione mal sanati dall'impresa che nel frattempo è fallita e piu' che altro grossi problemi di convivenza col vicinato) abbiamo preso la decisione di trovare una casetta indipendente un po' isolata e soprattutto senza vicini!
A questo punto sono profondamente indecisa su come muovermi. Il primo e fondamentale dubbio che mi attanaglia riguarda la tipologia di progetto: meglio orientarsi su un lotto edificabile e incaricare un'impresa (magari valutando anche le case in legno prefabbricate) di costruire la casa da zero oppure valutare di recuperare un rustico/casale e ristrutturarlo?
Considerando che ho una minima liquidità (nel senso che potrei affrontare l'acquisto del lotto/rustico senza chiedere finanziamenti) ma che comunque ho necessità di vendere la mia attuale abitazione per affrontare i costi di costruzione/ristrutturazione, e al di là del semplice gusto personale, mi potreste consigliare qual è la strada migliore da percorrere nel particolare momento economico attuale?
Al momento sono molto confusa, l'idea che mi sono fatta io è che forse, parlando a livello puramente economico potrebbe essere piu' conveniente un rustico, per vari motivi:
- al momento dell'acquisto del rustico pagherei solo IVA al 4% se acquisto da impresa o imposta di registro nel caso di un privato, mentre se non sbaglio per l'acquisto di un terreno si paga sempre IVA al 22% anche se è destinato a prima casa.
- possibilità di usufruire della detrazione fiscale per ristrutturazione.
- generalmente mi è parso di vedere che a parità di prezzi i lotti con rustico sono notevolmente piu' grandi di un lotto edificabile.
Certo è che preventivare i costi di una ristrutturazione è probabilmente molto piu' difficile che quelli di una nuova costruzione...
Una volta poi decisa la tipologia di progetto brancolo nel buio su come proseguire ma magari scriverò in un altro post, questo è già diventato un poema
Insomma se qualcuno potesse darmi un consiglio gliene sarei profondamente grata!

 

[cafelab]

Ciao,
Da un punto di vista realizzativo ci sono importanti differenze fra realizzare una nuova costruzione e ristrutturare un vecchio edificio/casale.
Una nuova costruzione ti permette di dimensionare gli spazi sui tuoi gusti sulle tue finanze,
se pianificata con attenzione i costi sono bene o male certi, mentre per un rustico/casale che ha magari cent'anni realizzato in pietra ci possono essere delle problematiche strutturali di cui puo essere difficile stimare i costi.
D'altro canto un casale ha un fascino che una nuova costruzione probabilmente non avrà, ovviamente parlando di edilizia normale e non di dream house…
C'è anche da considerare che il tempo per ottenere l'autorizzazione di un permesso di costruire è incerto mente per un intervento su un casale potrebbe bastare una DIA e naturalmente ci sono gli oneri di urbanizzazione e di costruzione di cui tener conto.

Nella ricerca del lotto edificabile o del casale ti consiglio di farti assistere da un tecnico Che visioni la documentazione e lo stato dell'edificio e ti aiuti ad evitare "brutte sorprese"
Ti consiglierei in entrambi i casi di affidarti a un bravo architetto che sviluppi un progetto il più con possibile completo ed esaustivo in modo che una volta iniziati i lavori questi proseguano senza intoppi e senza sorprese, con meno extra possibile…

 

[Malela]

Grazie mille cafelab per la tua risposta,
Vorrei veramente trovare qualcuno a cui richiedere una consulenza e che mi assista e faccia soltanto i miei interessi ma anche qui non so proprio a chi rivolgermi.
Quando consigliate di farci assistere da un bravo tecnico, a chi vi riferite? Un notaio, un geometra, un architetto, un odontotecnico ?
E come fare per trovarne uno? Io non ho conoscenze nel settore, e mi sembra un po' rischioso prendere le pagine gialle e pescare alla cieca...
Inoltre mettiamo che decida di comprare un lotto e costruire il nuovo è meglio trovare prima un architetto, farsi fare un progetto indicativo e poi cercare un'appezzamento di terreno adatto per le mie necessita? Oppure si puo' procedere al contrario, cercare un lotto che vada bene per prezzo, posizione e indicativamente dimensioni (generalmente i venditori indicano soltanto i mq di s.l.u. ed è difficile capire cosa si puo' costruire) e poi farsi fare un progetto per quel lotto?
Mi confermate poi il discorso dell'IVA al 22%?
Dalla vostra esperienza quanto possono essere lunghi i tempi per ottenere il permesso di costruire in condizioni normali?
Grazie davvero ancora!

 

[cafelab]

Mi faccio pubblicità? Vabbè…
Per trovare un architetto puoi consultare l'elenco degli iscritti sul sito dell'ordine.
Puoi anche farti fare un progetto di larga massima sul quale basarti per cominciare a cercare il lotto, ma principalmente nella fase iniziale dovresti farti aiutare a capire quanto si può edificare sui lotti che trovi, quali sono le criticità, quali i vincoli eccetera.
i terreni hanno un indice di fabbricabilità che indica quanti metri cubi per ogni metro quadrato di terreno puoi realizzare, inoltre ci possono essere 1000 altre variabili che possono influire sul progetto, da una strada vicina, a un elettrodotto all'esposizione al sud.

Il permesso di costruire, eventuali nulla osta, il deposito della pratica al genio civile, sono una nota dolente, ci possono volore sei mesi come due anni, la burocrazia italiana e così…