1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, ho cercato fra le altre discussioni e ho trovato diverso materiale interessante ma non una risposta precisa al seguente problema.
    Affitto da tempo ad uso studio professionale (commercialisti) con contratto 6+6, uso diverso da abitazione, l'appartamento di mia proprietà accatastato A/2. Il contratto di locazione regolarmente registrato cita espressamente che si tratta di abitazione A/2 e che la locazione "determina una variazione della destinazione d'uso puramente funzionale e non strumentale non essendo state apportate modifiche alle caratteristiche interne e agli impianti dell'immobile", secondo una formula che mi era stata indicata (in realtà la cucina non c'è più, ma ormai chi ha più una vera cucina? ed uno è obbligato a cucinarsi a casa?).
    L'appartamento si trova in una zona di roma dove la gran parte della abitazioni sono adibite ad ufficio.
    Ora, per una vertenza con "quella del piano di sotto", su cui non mi soffermo, è venuto un vigile della municipale a fare un paio di sopralluoghi e sembra aver preso "molto a cuore" la questione. Dovrò incontrarlo nei prossimi giorni ma già per telefono mi ha detto che la cosa è molto grave e che lui dovrà procedere con una denuncia (ha accennato addirittura a risvolti penali!). Io sono anche disposto a sanare la situazione chiedendo il passaggio ad A/10 (anche se molto più oneroso). Qualcuno sa dirmi esattamente in quali sanzioni si incorre e darmi dei riferimenti normativi precisi in modo che possa documentarmi prima dell'incontro? Perché l'agenzia delle entrate accetta di registrare un atto che è palesemente contrario ai regolamenti della stessa agenzia (se così è)?
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao mi spiace per la situazione sarebbe meglio rivolgersi ad un legale. Possono solo rispondere alla tua ultima domanda. L'ade non sindaca su ciò che porti a registrare. Ci si occupa solo del lato fiscale.
     
    A knecht piace questo elemento.
  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusa volevo dire che io posso rispondere solo alla tua ultima domanda. Un legale al resto....
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    le imposte su A2 sono più basse di quelle su un A10.Come mai l'Ade non obbietta?
     
  5. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mi sa che il vigile o è amico della signora "del piano di sotto" o sta semplicemente cercando di metterti paura per poi proporti di "sanare" il tutto tramite amici di amici.
    Che io sapevo è solo un illecito amministrativo e la sanzione è puramente pecuniaria. Se addirittura hai nominato nel contratto che l'immobile è accatastato A/2 il contratto continua ad avere piena validità, senza che il conduttore possa chiederne la risoluzione.

    SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»

    L'unico provvedimento che rischi quindi è una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento delle imposte dovute.
     
    Ultima modifica: 10 Novembre 2015
    A knecht piace questo elemento.
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    perché più basse? in sede di registrazione sono sempre 2% con il minimo di 67
    + bolli. A meno che la differenza sta nel concordato o nella cedolare secca, ma lei parla di 6+6 e ciò che cambia è solo la categoria catastale.
     
  7. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Intendevo dire che se fosse un A 10 il locatore pagherebbe di più in base alla rendita catastale come IRPEF
     
  8. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    si grazie, avevo capito. Vediamo cosa mi contesta poi nel caso mi affiderò ad un legale.
     
  9. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    infatti l'unica cosa che varia con l'A/10 è la rendita catastale e conseguentemente l'imposizione fiscale e la tassa rifiuti, ma questo sarebbe un aspetto di interesse proprio dell'ADE e non di un vigile della municipale/edilizia. La sanzione eventualmente dovrebbe essere commisurata all'IRPEF elusa ma leggo solo di sanzione percentuale sulla tassa del registro che invece è stata pagata ed è la stessa sia per a/2 che per A/10. Vi terrò informati quando mi verranno formalizzate le contestazioni. Grazie
     
  10. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino

    Purtroppo è quello che temo. Si è attivato il giorno stesso della segnalazione di "quella di sotto" e per rintracciarmi mi ha lasciato 14 (quattordici) chiamate in un paio d'ore sul telefonino che per caso avevo silenziato (a roma! dove non si muovono manco co' le cannonate ... 'na cosa al limite dello stalking). Comunque vi terrò informati quando mi verranno formalizzate le contestazioni. Grazie
     
    A Bagudi e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Qui gatta ci cova.

    E' una situazione del cavolo.
    E' una di quelle cose in cui c'è la massima tolleranza ma dove in molti casi sono irregolarità formali.

    Potresti aver fatto una sorta di abuso edilizio, che è penale ma dalle conseguenze risibili.
    Quello che mio cuggino avvocato definisce "Il penale delle persone perbene"

    Non so ma ti dico che ho ottenuto una risposta ufficiale positiva (cioè che lo fanno registrare senza problemi) alla domanda in via scritta (SMS).

    Boh...
     
    Ultima modifica: 11 Novembre 2015
    A knecht piace questo elemento.
  12. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La locazione di immobile strumentale di durata 6+6 anni sottoscritto per l’abitazione A2 è regolare, in quanto la categoria catastale non ha influenza sulla validità del contratto. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate in fase di registrazione non sono tenuti a verificare la coerenza della categoria catastale con la destinazione d’uso dell’immobile, ma questo non significa che la situazione risulti regolare sotto tutti i profili.

    Quindi, anche per prepararti con l’avvocato, le norme che il Comune potrebbe fare valere sono queste.

    Essendo avvenuta, anche senza opere edilizie, una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile da abitazione a ufficio, la variazione da A2 a A10 doveva essere effettuata per regolarità fiscale ai sensi del Rdl 652/1939 art. 20 comma 1. Il Comune può sollecitare ad effettuare detta variazione, anche con richiesta dei relativi arretrati di ICI / IMU, ai sensi della legge 311/2004 art. 1 comma 336.

    Una ragione per cui spesso le variazioni catastali non vengono effettuate è che non tutti i comuni applicano le disposizioni della legge 311/2004 art. 1 comma 336.

    Per quanto riguarda Roma, pare che gli studi medici operanti prima dell'11 febbraio 2007 abbiano ottenuto una deroga in applicazione della Circolare regionale del 14 luglio 2014. Vedi ANDI Roma
     
    A Bagudi, Bastimento, knecht e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    ha risposto peopeo a quello a cui mi riferivo....allo sportello registri e basta. I'll resto e' competenza dell' ufficio controlli
     
    A elisabettam piace questo elemento.
  14. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    L'illecito mi pare non riguardi solo il fisco, legato cioè alla categoria catastale, ma anche e soprattutto edilizio/urbanistico, connesso al mancato cambio di destinazione d'uso, da residenziale a direzionale, che mi par capire non sia stato fatto...
     
    A knecht piace questo elemento.
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il tema sollevato in merito alle imposte, mi fa sorridere (qualcuno capirà perchè) : dalle risposte si nota infatti il solito limite settoriale legato alla propria esperienza.

    Provo a ricapitolare.

    - REGISTRO: E' vero che la rendita catastale di un A10 è superiore ad A2: ma la registrazione del contratto si basa sul canone annuo, quindi per l'imposta di registro non cambia nulla (è stato detto correttamente)
    - IRPEF
    Qui direi che è quasi sicuramente errato: su un immobile locato a canoni non di favore, prevale quasi sempre il canone, non la rendita: quindi anche l'IRPEF si calcola sull'imponibile derivante dalla locazione, che nulla differisce dalla destinazione d'uso.

    - IMU-TASI-TARI: qui effettivamente l'imponibile è calcolato sulla rendita catastale, quindi l'A10 comporterebbe un notevole aggravio.

    Rimane quindi il dubbio di fondo: (non ho però ancora letto quanto postato da jerry) : come si considera il caso dove
    la locazione "determina una variazione della destinazione d'uso puramente funzionale e non strumentale non essendo state apportate modifiche alle caratteristiche interne e agli impianti dell'immobile"
    In alcune circolari del catasto, veniva infatti precisato che era il passaggio da A10 ad A2 a richiedere l'integrazione strutturale per renderlo abitabile (cucina, bagno ecc): purtroppo questa è una situazione dove lo stato farebbe bene ad uscire dall'equivoco; ne è la prova lo steso fatto che l'ufficio abbia categoria che fa parte del gruppo A.

    Una seria amministrazione dovrebbe considerare l'aspetto meramente strutturale: differenziare a seconda dell'uso, magari temporaneo, cozza con la relativa staticità delle classificazioni catastali.

    Per le imposte sull'uso bastano ed avanzano le imposte dirette: quelle indirette o patrimoniali non dovrebbero invece considerare l'uso ma la caratteristica funzionale.
    (Della serie Italiani tutti poeti, cantanti, navigatori , allenatori di calcio, e ... con questa mia, anche teorici di diritto amministrativo.....:^^:)
     
    A knecht piace questo elemento.
  16. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    non sono un esperto, ma l'uso a studio professionale (commercialisti) si configura come un'attività "direzionale" o come un'attività di servizio aperta al pubblico? veramente non riesco a capire dal punto di vista urbanistico cosa interessi al comune cosa faccio in casa mia, se cucino o se esamini delle pratiche.... (a parte tar-tassare un po' di più). Naturalmente non si tratta di una zona in via di ubanizzazione (dove capisco si possa voler regolare un equilibrio fra abitazione e uffici/negozi) ma di una zona storica di roma (Prati) dove la gran parte delle abitazioni sono da almeno 50 anni adibite ad uso ufficio (e per gran parte senza cambio di destinazione d'uso). Grazie
     
  17. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Hai ragione, ma purtroppo a volte la rigidità delle norme non corrisponde al buon senso. Un passo avanti sarebbe almeno quello di avere delle regole certe, applicate nello stesso modo per tutti. Invece così non è, infatti tu stesso citi la presenza di uffici nelle tue vicinanze che restano censiti come abitazioni, mentre a te verrebbe richiesto il rispetto di determinate regole, con maggiori oneri e forse anche il pagamento di sanzioni.
    Ti allego l'esempio di una situazione nella quale un proprietario in una situazione analoga è stato soggetto di un'azione da parte del Comune di Torino
    Variazione destinazione d'uso richiesta dal comune | immobilio - Forum Immobiliare
     
    A knecht piace questo elemento.
  18. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie molto interessante, soprattutto per confrontare situazioni simili e magari si riesce a fare un minimo di azione comune per superare regole incredibili e trattamenti difformi ingiustificabili.

    (scusa, sono nuovo del forum, come faccio a segnalare a mia volta la mia discussione al proprietario di torino che mi hai segnalato?)
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In gergo si dice che devi "taggarlo": in pratica così:
    @DPMORP

    P.S.: IL QUALE PERò VEDO NON CI HA PIù INFORMATI SULL'ESITO DELLA SUA VERTENZA.....!
     
  20. knecht

    knecht Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie, gli ho scritto due righe chiedendo aggiornamenti @DPMORP
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina