knecht

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno, ho cercato fra le altre discussioni e ho trovato diverso materiale interessante ma non una risposta precisa al seguente problema.
Affitto da tempo ad uso studio professionale (commercialisti) con contratto 6+6, uso diverso da abitazione, l'appartamento di mia proprietà accatastato A/2. Il contratto di locazione regolarmente registrato cita espressamente che si tratta di abitazione A/2 e che la locazione "determina una variazione della destinazione d'uso puramente funzionale e non strumentale non essendo state apportate modifiche alle caratteristiche interne e agli impianti dell'immobile", secondo una formula che mi era stata indicata (in realtà la cucina non c'è più, ma ormai chi ha più una vera cucina? ed uno è obbligato a cucinarsi a casa?).
L'appartamento si trova in una zona di roma dove la gran parte della abitazioni sono adibite ad ufficio.
Ora, per una vertenza con "quella del piano di sotto", su cui non mi soffermo, è venuto un vigile della municipale a fare un paio di sopralluoghi e sembra aver preso "molto a cuore" la questione. Dovrò incontrarlo nei prossimi giorni ma già per telefono mi ha detto che la cosa è molto grave e che lui dovrà procedere con una denuncia (ha accennato addirittura a risvolti penali!). Io sono anche disposto a sanare la situazione chiedendo il passaggio ad A/10 (anche se molto più oneroso). Qualcuno sa dirmi esattamente in quali sanzioni si incorre e darmi dei riferimenti normativi precisi in modo che possa documentarmi prima dell'incontro? Perché l'agenzia delle entrate accetta di registrare un atto che è palesemente contrario ai regolamenti della stessa agenzia (se così è)?
 

Luna_

Membro Senior
Professionista
Ciao mi spiace per la situazione sarebbe meglio rivolgersi ad un legale. Possono solo rispondere alla tua ultima domanda. L'ade non sindaca su ciò che porti a registrare. Ci si occupa solo del lato fiscale.
 

jerrySM

Membro Attivo
Professionista
è venuto un vigile della municipale a fare un paio di sopralluoghi e sembra aver preso "molto a cuore" la questione. Dovrò incontrarlo nei prossimi giorni ma già per telefono mi ha detto che la cosa è molto grave e che lui dovrà procedere con una denuncia (ha accennato addirittura a risvolti penali!)
Mi sa che il vigile o è amico della signora "del piano di sotto" o sta semplicemente cercando di metterti paura per poi proporti di "sanare" il tutto tramite amici di amici.
Che io sapevo è solo un illecito amministrativo e la sanzione è puramente pecuniaria. Se addirittura hai nominato nel contratto che l'immobile è accatastato A/2 il contratto continua ad avere piena validità, senza che il conduttore possa chiederne la risoluzione.

SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»

L'unico provvedimento che rischi quindi è una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento delle imposte dovute.
 
Ultima modifica:

Luna_

Membro Senior
Professionista
le imposte su A2 sono più basse di quelle su un A10.Come mai l'Ade non obbietta?

perché più basse? in sede di registrazione sono sempre 2% con il minimo di 67
+ bolli. A meno che la differenza sta nel concordato o nella cedolare secca, ma lei parla di 6+6 e ciò che cambia è solo la categoria catastale.
 

elisabettam

Membro Senior
Agente Immobiliare
perché più basse? in sede di registrazione sono sempre 2% con il minimo di 67
+ bolli. A meno che la differenza sta nel concordato o nella cedolare secca, ma lei parla di 6+6 e ciò che cambia è solo la categoria catastale.
Intendevo dire che se fosse un A 10 il locatore pagherebbe di più in base alla rendita catastale come IRPEF
 

knecht

Membro Junior
Privato Cittadino
Scusa volevo dire che io posso rispondere solo alla tua ultima domanda. Un legale al resto....
si grazie, avevo capito. Vediamo cosa mi contesta poi nel caso mi affiderò ad un legale.

Intendevo dire che se fosse un A 10 il locatore pagherebbe di più in base alla rendita catastale come IRPEF
infatti l'unica cosa che varia con l'A/10 è la rendita catastale e conseguentemente l'imposizione fiscale e la tassa rifiuti, ma questo sarebbe un aspetto di interesse proprio dell'ADE e non di un vigile della municipale/edilizia. La sanzione eventualmente dovrebbe essere commisurata all'IRPEF elusa ma leggo solo di sanzione percentuale sulla tassa del registro che invece è stata pagata ed è la stessa sia per a/2 che per A/10. Vi terrò informati quando mi verranno formalizzate le contestazioni. Grazie

Mi sa che il vigile o è amico della signora "del piano di sotto" o sta semplicemente cercando di metterti paura per poi proporti di "sanare" il tutto tramite amici di amici.
Che io sapevo è solo un illecito amministrativo e la sanzione è puramente pecuniaria. Se addirittura hai nominato nel contratto che l'immobile è accatastato A/2 il contratto continua ad avere piena validità, senza che il conduttore possa chiederne la risoluzione.

SE SI AFFITTA A USO UFFICIO UN IMMOBILE «ABITATIVO»

L'unico provvedimento che rischi quindi è una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento delle imposte dovute.


Purtroppo è quello che temo. Si è attivato il giorno stesso della segnalazione di "quella di sotto" e per rintracciarmi mi ha lasciato 14 (quattordici) chiamate in un paio d'ore sul telefonino che per caso avevo silenziato (a roma! dove non si muovono manco co' le cannonate ... 'na cosa al limite dello stalking). Comunque vi terrò informati quando mi verranno formalizzate le contestazioni. Grazie
 
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ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Ora, per una vertenza con "quella del piano di sotto", su cui non mi soffermo, è venuto un vigile della municipale a fare un paio di sopralluoghi e sembra aver preso "molto a cuore" la questione.

Qui gatta ci cova.

Dovrò incontrarlo nei prossimi giorni ma già per telefono mi ha detto che la cosa è molto grave e che lui dovrà procedere con una denuncia (ha accennato addirittura a risvolti penali!).

E' una situazione del cavolo.
E' una di quelle cose in cui c'è la massima tolleranza ma dove in molti casi sono irregolarità formali.

Potresti aver fatto una sorta di abuso edilizio, che è penale ma dalle conseguenze risibili.
Quello che mio cuggino avvocato definisce "Il penale delle persone perbene"

Perché l'agenzia delle entrate accetta di registrare un atto che è palesemente contrario ai regolamenti della stessa agenzia (se così è)?

Non so ma ti dico che ho ottenuto una risposta ufficiale positiva (cioè che lo fanno registrare senza problemi) alla domanda in via scritta (SMS).

le imposte su A2 sono più basse di quelle su un A10.Come mai l'Ade non obbietta?

Boh...
 
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peopeo

Membro Attivo
Privato Cittadino
La locazione di immobile strumentale di durata 6+6 anni sottoscritto per l’abitazione A2 è regolare, in quanto la categoria catastale non ha influenza sulla validità del contratto. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate in fase di registrazione non sono tenuti a verificare la coerenza della categoria catastale con la destinazione d’uso dell’immobile, ma questo non significa che la situazione risulti regolare sotto tutti i profili.

Quindi, anche per prepararti con l’avvocato, le norme che il Comune potrebbe fare valere sono queste.

Essendo avvenuta, anche senza opere edilizie, una modificazione della destinazione d’uso dell’immobile da abitazione a ufficio, la variazione da A2 a A10 doveva essere effettuata per regolarità fiscale ai sensi del Rdl 652/1939 art. 20 comma 1. Il Comune può sollecitare ad effettuare detta variazione, anche con richiesta dei relativi arretrati di ICI / IMU, ai sensi della legge 311/2004 art. 1 comma 336.

Una ragione per cui spesso le variazioni catastali non vengono effettuate è che non tutti i comuni applicano le disposizioni della legge 311/2004 art. 1 comma 336.

Per quanto riguarda Roma, pare che gli studi medici operanti prima dell'11 febbraio 2007 abbiano ottenuto una deroga in applicazione della Circolare regionale del 14 luglio 2014. Vedi ANDI Roma
 

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