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sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
buongiorno colleghi, sono sicuro che all'interno del forum c'è la discussione ma non la trovo....

qualcuno di voi sà dirmi quale normativa mi permette di sanare l'immobile acquistato all'asta non conforme alle schede???

grazie
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
non conforme alle schede???
ti riferisci ad incongruenze / difformità tra lo stato di fatto e la scheda planimetrica catastale ?
sanare la questione catastale è sempre possibile, a prescindere dagli immobili venduti all'asta.
Il problema si presenta se la difformità dipende ANCHE da un abuso edilizio non ancora sanato.
Quindi si deve o si dovrebbe prima sanare l'abuso edilizio (sperando che si tratti di abusi sanabili) e poi procedere alle problematiche catastali.
 

ludovica83

Membro Vintage
Privato Cittadino
C'è un unico bagno cieco...
Bisognerebbe vedere il regolamento edilizio di dove si trova l'immobile...
Perchè a Milano l'articolo 109 permette di avere dei bagni ciechi anche sotto i 60mq2 però deve avere dei precisi parametri di aspirazione.

Altrove è necessario avere almeno un bagno con finestra primario che non sia inferiore a X oppure dove siano installati etc...

Se non lo permette il regolamento, devi sanare = riportare allo stato di fatto.

Però meglio che aspetti risposte dai Tecnici.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
per chiarire meglio allego la scheda del '92 e lo stato di fatto.....
non è indicato quale sia lo stato di fatto dei due
presumo che lo stato di fatto sia quello con le indicazioni in rosso

si tratterebbe non di vere opere interne ma di una diversa distribuzione funzionale degli spazi .....senza opere.
ove è indicato in rosso WC (ex Rip.) sembra che una parvenza di finestra ci sia (sembra) quella che apre nella scala ......scala aperta e non chiusa ?

Comunque sia, ti consiglierei di chiedere ad un tecnico locale fermo restando che si tratterebbe di una diversa distribuzione funzionale degli spazi interni.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Già @marcanto ti ha posto un quesito fondamentale per poterti rispondere in maniera organica, cioè se le variazioni appaiono solo a livello catastale, come hai già notato e postato, oppure anche a livello urbanistico-edilizio (stato legittimo = somma dei precedenti edilizi in Comune).

Ti chiedo questo perché il catasto viene di conseguenza e lo si sistema alla fine.

Nel caso di discrepanze tra stato legittimo e stato di fatto del fabbricato acquistato all'asta che non rientrino nell'attività di edilizia libera o nelle tolleranze lo Stato obbliga a sanare o ripristinare lo stato legittimo entro 120 giorni.

Se lo stato di fatto combacia con lo stato legittimo presente in Comune ma non con quanto presente in Catasto, sei già un pezzo avanti; se la consistenza è variata (e nel tuo caso sembrerebbe di sì) non ti resta che presentare una variazione (meglio se a seguito di un titolo edilizio, altrimenti è palese che non si siano aggiornate per tempo le planimetrie catastali e si sarà soggetti a oblazioni).
 

il_dalfo

Membro Attivo
Professionista
consiglio per non perder tempo in elucubrazioni: contatta il tecnico che ha redatto la perizia e chiedigli se è disponibile ad occuparsi della pratica (almeno in sto modo dovresti poter risparmiare l'accesso agli atti).
 

sgaravagli

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Già @marcanto ti ha posto un quesito fondamentale per poterti rispondere in maniera organica, cioè se le variazioni appaiono solo a livello catastale, come hai già notato e postato, oppure anche a livello urbanistico-edilizio (stato legittimo = somma dei precedenti edilizi in Comune).

Ti chiedo questo perché il catasto viene di conseguenza e lo si sistema alla fine.

Nel caso di discrepanze tra stato legittimo e stato di fatto del fabbricato acquistato all'asta che non rientrino nell'attività di edilizia libera o nelle tolleranze lo Stato obbliga a sanare o ripristinare lo stato legittimo entro 120 giorni.

Se lo stato di fatto combacia con lo stato legittimo presente in Comune ma non con quanto presente in Catasto, sei già un pezzo avanti; se la consistenza è variata (e nel tuo caso sembrerebbe di sì) non ti resta che presentare una variazione (meglio se a seguito di un titolo edilizio, altrimenti è palese che non si siano aggiornate per tempo le planimetrie catastali e si sarà soggetti a oblazioni).
non ho ancora effettuato l'accesso agli atti.... ci andrò' in questi giorni.... immagino che la scheda del 92 (quella senza scritte rosse) non sia derivante da concessioni comunali (il bagno sarebbe stato in cucina senza antibagno)..... cosi a naso mi sembra un bel casino
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
una puntualizzazione a quanto detto da jan80
stato legittimo = conforme al titolo edilizio: licenza, concessione, permesso di costruzione etcc etcc
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
OK, allora puoi seguire il consiglio di @il_dalfo e andare dal tecnico che ha redatto la perizia che dovrebbe avere tutti i titoli edilizi precedenti che compongono lo stato legittimo del fabbricato. Altrimenti accesso agli atti e non scordarti degli eventuali condoni che spesso sono in un archivio a parte.

Può essere che l'accatastamento sia stato fatto all'indomani di una compravendita. :cauto:
 

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