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  1. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Buongiorno.A giugno del 2012 ho venduto senza agenzia il mio appartamento ad una famiglia. Il compromesso è stato eseguito davanti al notaio a metà ottobre con rogito entro e non oltre il 28 febbraio 2013. Nella casa che intanto ho comprato l'atto è previsto il 7 marzo 2013. Ieri mi telefona l'acquirente e mi chiede se posso posticipare l'atto perchè non è riuscito ancora a vendere il suo appartamento,non fattibile comunque perchè il mio venditore ha comprato a sua volta.Siccome io dovrò eseguire dei lavori di ristrutturazione nell'immobile acquistato ho già comperato le porte interne,serramenti esterni, stufa idropellets,antifurto,placche elettriche etc..sarei fuori di circa 20000 euro al netto della caparra che lui mi ha dato (parliamo di 50000euro)...se ora dovesse ritirarsi dall'acquisto cosa potrebbe succedere? Riuscirei a essere risarcito anche dei 20000euro delle spese già effettuate?Grazie
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Situazione difficile che dipende dalle necessità di tre persone, ognuna con problemi da risolvere.
    L'acquirente del tuo appartamento è sicuramente colpevole perchè si è impegnato in una operazione della quale non poteva conoscere l'esito. Probabilmente ha avuto proposte per la vendita del suo appartamento ma non le ha accettate perchè inferiori alle sue speranze. Tutto questo potrebbe portare ad una vertenza legale lunga e costosa.
    Suggerirei di fissare un appuntamento con tutte le parti interessate e cercare di
    trovare un compromesso accettabile da tutti.
    Non è certamente facile e questa è una di quelle occasioni in cui la presenza di un serio professionista potrebbe portare a soluzioni non individuabili da chi non è pratico del settore.
    Per arrivare ad una soluzione soddisfacente per tutti bisognerebbe conoscere
    la situazione di ognuno di voi e questo per chi ti risponde è impossibile.
     
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  3. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    hai la caparra di € 50.000,00......
    probabile effetto domino dei compromessi.... cade uno............ cadono tutti, salvo che le varie parti abbiano cash disponible oppure modo di finanziarsi...........
    Senza offesa, ma risolvere tale situazione con consulto sul forum è, per me, azzardato........... fossi in te cercherei esperto legale per mettere le mani avanti........il 28.02.2013 è vicino..........

    Smoker
     
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  4. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    chiedo solo se qualcuno per esperienza c'è già passato e come l'ha risolta...
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da cliente mai, ho venduto senza comprare direttamente e comprato quando mi è stato possibile.

    Da agente, mi è capitato di dover risolvere qualche situazione così, mediando, in vari modi.

    La più recente che gli assomiglia (almeno un po') era una villa dove c'era una causa e un preliminare trascritto ma saltato, dove chi aveva vinto e avanzava denari faceva ostruzione sulle condizioni della compravendita che avrebbe permesso l'accomodamento di tutti, ponendo condizioni su condizioni. Pur essendoci commercialisti e avvocati, spesso il mediatore non dovendo dimostrare a nessuno in particolare di esser efficiente e avendo come obiettivo la conclusione, trova argomentazioni efficaci che sfociano nella transazione più soddisfacente per le parti tutte.

    In altri casi so di colleghi che hanno "salvato" la situazione sostituendo una delle parti, trovando un nuovo acquirente o un nuovo immobile a dire il vero ricordo di esserci passato anche io anni fa, quando il mercato tirava. Pratica sconsigliabile a quei tempi, oggi da evitare.

    Comprare poi infissi e altro o iniziare dei lavori su immobili altrui, lo sconsiglio comunque sempre.
     
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    la stessa cosa l' ha fatta Fricchio63 con il suo venditore.............venditore che poi ha acquistato................ quasi quasi potrebbe chiudersi un cerchio .............

    mmmmmmmmmmh

    Smoker
     
  7. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    L' obiettivo, meglio gli obiettivi, qui ormai sono raggiunti, se non ho capito male, ci sono tre preliminari in ballo.............. due con rogito alle porte 28.02.2013 e 07.03.2013..............il terzo, anche se ininfluente per Fricchio, potrebbe essere, però il detonatore...........
    x Fricchio quanto hai dato di caparra e che tipo al tuo venditore?


    Smoker
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh, se intendi per la mediazione sì... ma non per l'esito finale. Intendevo dire che anche post "preliminare" a sbloccare certe situazioni a volte a un occhio "quasi terzo" è più facile porre argomentazioni e trovare alternative, un avvocato di parte cercherà sempre di tutelare il proprio cliente in maniera forte, solo dopo che qualcun'altro pone sul piatto situazioni e argomentazioni differenti le fa valutare al cliente, perchè a quel punto non è stato colui che ha proposto "rese" ;)

    Sul alto pratico, alla domanda "come avete risolto" ho dato due esempi: uno mediando e transando, un altro sostituendo una delle parti... quando è possibile chiaro.
     
  9. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Ripeto che al netto di caparra che mi è pervenuta dal compratore e caparra che ho dato io al venditore (compresa in questo caso di provvigione agenzia) sono pari...il problema viene dal fatto che io ho già speso circa 20000 euro per tutto quello che sarà la ristrutturazione...è normale che io sia partito a fare compere prima del rogito (ricordiamo comunque che è una "Promessa d'acquisto) altrimenti sarei entrato nella casa e dopo 1 mese iniziare i lavori (?) (per i serramenti ci vanno 45 gg)...
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Invece non è normale, è altamente sconsigliato, proprio per evitare casi come questi, specie se non si ha la certezza di poter prosegui all'acquisto...ma capisco e comprendo il ragionamento, bada bene, specifico l'obiezione a uso di chi intraprendesse un cammino simile al tuo.
     
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  11. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    non pensi che il problema maggiore possa averlo il mio compratore...comunque vada ha già perso 50000 euro...io invece potrei rivendere il mio alloggio a 50000 euro in meno del prezzo venduto ...
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sicurmente, e perderá i suoi soldi. Quindi a te in fondo è andata bene, ma rimane il fatto che sia sconsigliato seguire il tuo iter, in generale. Nessun intento accusatorio o allusorio, non credo di doer decidere chi sia stto piú o meno previdente, anche perchè è facile parlare conoscendo le compravendite per mestiere e col senno di poi, ;)

    Puntualizzavo per dare il messaggio, come ho detto, a chi stesse pensandodi fare la stessa cosa, tutto si può fare ma meglio farlo conoscendo i rischi.
     
  13. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Spero che la mia sia stata solo una preoccupazione per quella richiesta di posticipare il rogito, mi auguro che domani mi telefoni e mi dia l'appuntamento dal notaio. Abitiamo a 100 mt ,sono persone serie e colte...
     
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  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Magari è un contrattempo, capitano, informati a modo.
     
  15. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Però vorrei puntualizzare una cosa...ma se tu dovessi comprare casa e devi farci lavori prima di andarci ad abitare, quando compreresti il materiale? Parlo sempre di materiale in cui servono dai 40 ai 60 gg per averlo, come faresti?
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dopo il rogito. Due tre mesi o anche 6 di "mobilitá" costano meno di lavori e acquisti in proprietá altrui, pensa al caso dove per cause dipendenti dalla mia impossibilità di comprare dovessi reintegrare la situazione preesistente oltre a perdere quanto investito... o alle conseguenze possibili, visto che tali evenienze spesso non vengono previste nelle scritture, che non prevedono quasi mai le exit strategy in caso di intoppi.
     
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  17. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    Dovrebbe essere lui a tenermi informato,non può arrivare al27 febbraio e dirmi che si ritira....
     
  18. fricchio63

    fricchio63 Oggi è il mio Compleanno!

    Privato Cittadino
    e andresti ad abitarci con i muratori in casa?
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho scritto di più sopra, pensavo all'affitto, il costo del periodo "di transizione" (affitti, traslochi magazzino ecc.) va pensata come un assicurazione: spendi quando sei sicuro che spendi nel tuo, e nella trattativa vanno tenuti di conto come costi.
     
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  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    l'affitto transitorio andrebbe utilizzato anche per le operazioni di acquisto, impegnarsi con un venditore quando a propria volta si è tali, comporta molti rischi, ci sono anche banche che negano il mutuo a pochi giorni dal rogito ad esempio, oltre a casi di mancata vendita
     
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