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  1. crampo74

    crampo74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma nessuno parla di questa sentenza della corte di Cassazione che di fatto ripropone il prezzo massimo di cessione per tutti gli immobili in diritto di superficie? Voi cosa ne pensate? E soprattutto chi sta avendo problemi a vendere o comprare a causa di questa sentenza?
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non mi pare che sia il senso della sentenza.
    Una cosa è il diritto di superficie.
    Una cosa è la convenzione col comune.
    Una cosa è l'agevolazione regionale sui mutui.

    Nel caso trattato dalla cassazione, che per altro risale al 2001 e non può richiamare in causa alcune normative recentemente promulgate, i venditori nel 1993 acquistano da un costruttore un immobile in diritto di superficie, di edilizia pubblica convenzionata ed agevolata.
    L'agevolazione riguarda il particolare trattamento del mutuo ed è di tipo regionale. Obbliga i venditori a non rivendere l'immobile nei primi 10 anni.
    La convenzione viene stipulata con il comune e ricomprende sia i requisiti soggettivi per acquistare l'immobile, sia le indicazioni per la determinazione del prezzo di acquisto massimo.

    La venditrice, prima dei 10 anni, chiede alla Regione di essere dispensata dall'attendere la scadenza stabilita per la rivendita dell'immobile (situazione, per altro abbastanza ricorrente, in presenza di determinate condizioni come, ad esempio, per un trasferimento improvviso). La regione Lazio acconsente ma questo non sospende gli effetti della convenzione stipulata con il Comune di Roma, la quale rimane giustamente in essere.

    Per questo motivo la venditrice non avrebbe potuto richiedere il pagamento di una somma superiore a quella massima stabilita per convenzione.

    Oggi, in alcuni casi (e previo pagamento!) è possibile svincolare un immobile di edilizia residenziale pubblica dalla convenzione con il comune, così come è possibile riscattare il valore del terreno.

    Ma sono aspetti che non rientrano nelle implicazioni di questa sentenza.
     
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  3. crampo74

    crampo74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    molti notai non sono di questo avviso e hanno bloccato gli atti che riguardavano l'edilizia con diritto di superficie. È un bel problema.
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma poi perchè bloccare?
    La sentenza ha semplicemente ribadito l'obbligo di attenersi al prezzo imposto non ha mica annullato un trasferimento...

    Inoltre non parliamo di norme imperative... ma di una indicazione giurisprudenziale, seppure qualificata... strano comportamento quello che hai evidenziato...
     
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  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti.

    Questa sentenza ribadisce una volta per sempre il concetto che l'obbligo del prezzo imposto viene "ereditato" anche dalle vendite successive, cosa che alcuni notai ritenevano non valida...
     
  6. crampo74

    crampo74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Esatto. Ma se stai per comprare a 300.000 € a libero mercato un immobile che ha un prezzo massimo di vendita stimato a 150.000 è chiaro che il notaio non può procedere, il venditore non può vendere e la banca non può erogare l'eventuale mutuo.
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti, l'immobile va venduto con il prezzo determinato dalla Convenzione...
     
    A Silvio Luise, Rosa1968 e crampo74 piace questo elemento.
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il problema è: che cosa cambia.
    Dalle nostre parti è sempre stato così.

    Si vende al prezzo imposto e la banca eroga l'80% del prezzo imposto.

    Viceversa si domanda al comune di svincolare l'immobile e si paga (così come da normativa del 2011 citata nella medesima sentenza di cassazione)
     
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  9. crampo74

    crampo74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    A Roma si è sempre venduto a libero mercato e adesso non si può più fare a meno che non si riscatta il diritto di superficie. Il problema è che in alcune zone ancora non si può riscattare e chi lo puó fare deve considerare i tempi biblici di un comune come quello di Roma.
     
  10. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi piacerebbe capire come ciò sia stato possibile. @ingelman , @ab.qualcosa , veramente a Roma, in presenza dei vincoli di convenzione ancora efficaci, si poteva acquistare un immobile in diritto di superficie a prezzo di mercato?
     
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  11. crampo74

    crampo74 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si è sempre ritenuto che dopo i cinque o dieci anni di inalienabilità venissero meno anche i vincoli di prezzo. Il Comune stesso rilasciava una lettera in cui dichiarava che l'immobile si poteva vendere a prezzo libero. La sentenza di cui sopra invece stabilisce che i vincoli di prezzo non decadono, addirittura per i subacquirenti.
     
  12. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alzo le mani, è una cosa che a me direttamente è capitata solo una volta anni fa...
     
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  13. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quello che ho cercato di spiegarti è che, quanto meno in Emilia Romagna, è sempre stato così come indicato dalla sentenza da te citata. Per questo non la trovo sconvolgente. E la trovo pure corretta.

    Anche se dovremmo aprire una discussione abbastanza pepata su come avvenivano in passato i primi trasferimenti da costruttore a privato.... :occhi_al_cielo:
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sicuramente prima del decreto Bersani che ha fatto obbligo di indicare in atto le modalità di pagamento con tanto di assegni e bla bla bla.
     
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  15. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si, molto prima.
     
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  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si
    Il problema è capire quali sono i vincoli della convenzione
    Per mia esperienza personale qui si è badato sempre e solo al divieto di alienazione 5/10 anni da dieci poi ridotti a cinque sempre riferito a sentenze alternatesi nel tempo

    Anche negli atti di alienazione intercorsi negli anni l'unico riferimento riportato è sempre stato quello riferito al divieto di alienazione mai al prezzo imposto .... se devo essere sincero negli atti ai quali ho avuto modo di essere presente si è sempre portato il riferimento della convenzione stipulata e deliberata con il Comune ma nessuna menzione al prezzo imposto

    Ho letto anche delle convenzioni sempre in diritto di superfice senza nessun richiamo al prezzo imposto se non al divieto di alienazione e il diritto di prelazione da parte del Comune ( come disposto dalle dismissioni inpdap ... ora inps o dismissioni Ater )

    Ricordo ci fù molto fermento un paio di anni fà riferito alla leggittimità della libera vendita di case in edilizia convenzionata causa una sentenza di un giudice poi smentita da un'altra sentenza che recitava lesatto contrario ... (cercando su internet qualcosa si dovrebbe ancora trovare a riguardo)

    Il Comune ha sempre avuto un atteggiamento indifferente e si è sempre comprevenduto
    (anche le banche hanno sempre erogato mutui e i periti periziato in base a canoni di valori riferiti al libero mercato ... tranne uno 5 o 6 anni fà che aveva attribuito il valore dell'immobile in base al prezzo d'acquisizione originario, immobile di cooperativa assegnato al socio, rivalutandolo con l'interesse legale annuo .... anche questo se pur in parte nel giusto ma di fatto sbagliando)

    Conosco questa sentenza postata anche se lascia molti spiragli interpretativi oscuri e soprattutto sembrerebbe coinvolgere solo gli interventi deliberati che citano le convenzioni ex art. 35 della legge n 865 del 1971 e quelle exartt. 78 della legge n. 10 del 1977. (cito copiando l'interpretazione)
    Solo nella seconda tipologia di convenzioni , infatti, il titolare di un alloggio ottenuto con contributo ridotto non è obbligato, in sede di vendita, a rispettare il prezzo s
    tabilito dalla convenzione perché il destinatario dell’obbligo di contenere il prezzo di cessione è solo il titolare della concessione (in parole povere il costruttore o società primo alienante) .... quasi sempre società Cooperative

    Molta confusione ....
    Alla domanda secca ... (per mia esperienza)
    si .... qui si è sempre compravenduto liberamente gli immobili in diritto di superficie l'importante il rispetto dei termini riferiti al divieto temporale di alienazione, l'unico deprezzamento era quantizzabile con riferimento al l'incidenza del costo del terreno essendo un diritto superficiario ........

    nb. sul sito del Comune di Roma è già da un pò che esiste la possibilità di richiedere il riscatto della quota del terreno al fine di acquisire la piena proprietà anche singolarmente in forma autonoma (prima lo dovevano richiedere tutti i proprietari solidalmente)

    Qui mi fermo ma il discorso è lungo ... una cosa è certa
    La Convenzione che almeno qui prima veniva solo menzionata negli atti senza riportarne il contenuto, ora andrebbe necessariamente analizzata per non avere problemi anche se credo che presto uscirà una seconda ,terza, quarta e quinta sentenza che smentira quella attuale di settembre
    ma questa è l'Italia

    (per inciso oggi ero dal notaio alle 18 per una normalissima compravendita ed ho avuto modo di apprendere durante l'attesa che un atto successivo al nostro riferito ad una compravendita di un immobile in diritto di superficie non è stato stipulato con lo sconcerto delle parti decisamente evidente ascoltando i discorsi stando in sala d'attesa)
     
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  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qui a Bologna, invece, si è sempre fatto riferimento alla Convenzione e al prezzo imposto, il che ha reso piuttosto "importante e particolare" il tipo di trattativa prima di Bersani...
     
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  18. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Grazie mille per l'articolata analisi.
    Resto sempre più dell'idea che l'Italia non sia una sola....
     
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  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo in pieno
    Se ti conforta anche Roma non è una sola ..... le cose cambiano da Municipio a Municipio, per non parlare della Provincia
    Anzi paradossalmente le cose funzionano e risultano essere più lineri nei piccoli Comuni limitrofi nonostante che lì è più facile trovare maggiori cose da dover verificare ... vincoli di vario genere, usi civici, difformità che soprattutto in campagna è più facile che sorgano spontaneamente (volevo dire abusi)
    Gli uffici tecnici sono sicuramente più efficenti e più attenti al territorio.
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    uella peppa!
     

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