Salve a tutti, ho visionato un interessante immobile e stavo per fare la proposta di acquisto se non fosse che, nel controllare un pò le informazioni che mi erano state fornite dai proprietari, ho ravvisato il pericolo di una potenziale servitù di passaggio.
Vi descrivo lo stato delle cose: trattasi di due particelle catastali della medesima proprietà, in una delle quali è situato un immobile e alcune pertinenze [la casa che volevo acquistare] e nell'altra particella vi è un seminativo. I proprietari [tre] hanno provveduto ad effettuare una variazione catastale che ha determinato la riduzione di superficie della particella dove sorge l'immobile a favore di tre costituende particelle.
Di queste tre solo due restano accatastate come terreno seminativo, la terza risulta come "ente urbano"(peraltro nella visura non ha rendita nè proprietari ma questo non credo mi riguardi).
Su queste 3 particelle mi è stato detto che, in base alle previsioni di sviluppo del PRG, vi sarà una variazione di destinazione d'uso e conseguente ricaduta di cubatura edificabile. I proprietari le hanno quindi frazionate dalla proprietà originaria e sono in trattativa per venderle ad un costruttore, il quale intenderebbe -a detta loro- spostare la cubatura disponibile in altra edificazione che ha in corso sempre nel quadrante.
In pratica mi assicurano che non ci costruirà mai niente.
Il problema sorge però dal fatto che l'unico accesso a questa porzione di terreno -prima di pertinenza della casa- è appunto passando attraverso il giardino della casa stessa.
In verità il PRG, che ho visionato, prevedeva che su parte di quelle particelle si creasse del verde pubblico e dei parcheggi, e un'altra parte divenisse edificabile residenziale. Purtroppo coi tempi biblici della P.A. il terreno ai tempi libero oggi è stato edificato e la pubblica strada è sbarrata da queste costruzioni.
Quindi nè il parcheggio, nè le aree verdi, nè tantomeno il lotto edificabile sono ormai raggiungibili se non passando attraverso il giardino di quella che poteva diventare casa mia.
I proprietari [in buona fede, o forse no] mi dicono che l'acquirente dei terreni non ha istituito nessuna servitù e che delle cubature in quel luogo non è interessato. Però ancora non sono andati a rogito. Io penso che sia perchè, se vi fossero andati, avrebbero dovuto scrivere che il terreno ceduto era intercluso e dunque sarebbe stato palese il derivare di una servitù [fosse anche solo per la pulizia periodica dei terreni agricoli] che avrebbe deprezzato l'immobile in vendita. Ho tanto l'impressione che stiano cercando di vendere sperando che capiti qualcuno più distratto di me.
Però la casa è molto bella e mi dispiacerebbe perderla... Potrei sperare che il Comune, in applicazione del proprio PRG, vada ad espropriare parte dei terreni delle case che ora occludono la pubblica via [costruite successivamente al progetto iniziale del PRG ma prima che questo fosse deliberato definitivamente] ma questa cosa, sempre che avvenga e/o sia fattibile, potrebbe durare anni e nel frattempo nulla mi salverebbe da una servitù coatta.
Quel che volevo chiedervi perciò è questo: allo stato attuale il PRG è stato deliberato ma non ancora attuato, ergo il terreno è ancora seminativo e la cubatura che riceverà ancora non esiste. La servitù per sua natura è un passaggio atto a consentire l'uso di mezzi agricoli. Volendo comunque acquistare potrei chiedere di farla istituire attraverso casa mia verso il terreno attualmente seminativo e poi, quando diventerà edificabile, oppormi ad un suo allargamento, ovvero all'aggravio di passaggio che si determinerebbe laddove vi fosse uno sviluppo residenziale cospicuo, visto che andrebbe ad alterare la natura agricola della servitù originale?
Capisco che la domanda è un pò complessa e io sono forse eccessivamente prolisso, ma spero possiate darmi qualche parere!
Vi descrivo lo stato delle cose: trattasi di due particelle catastali della medesima proprietà, in una delle quali è situato un immobile e alcune pertinenze [la casa che volevo acquistare] e nell'altra particella vi è un seminativo. I proprietari [tre] hanno provveduto ad effettuare una variazione catastale che ha determinato la riduzione di superficie della particella dove sorge l'immobile a favore di tre costituende particelle.
Di queste tre solo due restano accatastate come terreno seminativo, la terza risulta come "ente urbano"(peraltro nella visura non ha rendita nè proprietari ma questo non credo mi riguardi).
Su queste 3 particelle mi è stato detto che, in base alle previsioni di sviluppo del PRG, vi sarà una variazione di destinazione d'uso e conseguente ricaduta di cubatura edificabile. I proprietari le hanno quindi frazionate dalla proprietà originaria e sono in trattativa per venderle ad un costruttore, il quale intenderebbe -a detta loro- spostare la cubatura disponibile in altra edificazione che ha in corso sempre nel quadrante.
In pratica mi assicurano che non ci costruirà mai niente.
Il problema sorge però dal fatto che l'unico accesso a questa porzione di terreno -prima di pertinenza della casa- è appunto passando attraverso il giardino della casa stessa.
In verità il PRG, che ho visionato, prevedeva che su parte di quelle particelle si creasse del verde pubblico e dei parcheggi, e un'altra parte divenisse edificabile residenziale. Purtroppo coi tempi biblici della P.A. il terreno ai tempi libero oggi è stato edificato e la pubblica strada è sbarrata da queste costruzioni.
Quindi nè il parcheggio, nè le aree verdi, nè tantomeno il lotto edificabile sono ormai raggiungibili se non passando attraverso il giardino di quella che poteva diventare casa mia.
I proprietari [in buona fede, o forse no] mi dicono che l'acquirente dei terreni non ha istituito nessuna servitù e che delle cubature in quel luogo non è interessato. Però ancora non sono andati a rogito. Io penso che sia perchè, se vi fossero andati, avrebbero dovuto scrivere che il terreno ceduto era intercluso e dunque sarebbe stato palese il derivare di una servitù [fosse anche solo per la pulizia periodica dei terreni agricoli] che avrebbe deprezzato l'immobile in vendita. Ho tanto l'impressione che stiano cercando di vendere sperando che capiti qualcuno più distratto di me.
Però la casa è molto bella e mi dispiacerebbe perderla... Potrei sperare che il Comune, in applicazione del proprio PRG, vada ad espropriare parte dei terreni delle case che ora occludono la pubblica via [costruite successivamente al progetto iniziale del PRG ma prima che questo fosse deliberato definitivamente] ma questa cosa, sempre che avvenga e/o sia fattibile, potrebbe durare anni e nel frattempo nulla mi salverebbe da una servitù coatta.
Quel che volevo chiedervi perciò è questo: allo stato attuale il PRG è stato deliberato ma non ancora attuato, ergo il terreno è ancora seminativo e la cubatura che riceverà ancora non esiste. La servitù per sua natura è un passaggio atto a consentire l'uso di mezzi agricoli. Volendo comunque acquistare potrei chiedere di farla istituire attraverso casa mia verso il terreno attualmente seminativo e poi, quando diventerà edificabile, oppormi ad un suo allargamento, ovvero all'aggravio di passaggio che si determinerebbe laddove vi fosse uno sviluppo residenziale cospicuo, visto che andrebbe ad alterare la natura agricola della servitù originale?
Capisco che la domanda è un pò complessa e io sono forse eccessivamente prolisso, ma spero possiate darmi qualche parere!
