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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su propit è stato posto un caso singolare, che riassumerei così:

    1) E' possibile cedere la propria quota di comproprietà sull'alloggio ex-portineria, facente parte delle cose comuni?
    2) Se si, può subentrare solo un altro condomino, o addirittura un estraneo?
    3) La titolarità di queste unità immobiliari è intestata a catasto a nome del condominio o a ciascuno dei condomini pro quota?
     
  2. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    1) penso che occorra lo stesso l'unanimità assembeare ad accettare la quota ed il relativo rogito.
    2) si rifà a quanto risposto al punto 1)
    3) Penso che venga intestato a nome di tutti i condomini in quote uguali, in quanto nei rogiti oltre l'appartamento viene assegnata pro quota la proprietà dei locali adibiti ad abitazione del portiere.
    Ciao salves
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @salves. Intanto sono curioso: cosa è rappresentato nell'immagine del tuo avatar?
    Vedo che colla nuova versione abbiamo in molti inserito un'immagine per staccare i vari interventi: oggi ad esempio ho finalmente conosciuto, di faccia, Umberto.
    Non so perchè, ma non lo immaginavo così giovane. Bene, torniamo al tema.

    Parto dal fondo: non sempre nei rogiti viene fatto esplicito ed analitico riferimento alle cose comuni, cosa che non è certo encomiabile, ma assumo come dato di fatto. Per cui ad es. io sono contitolare proquota dell'alloggio ex-portiere, senza che il rogito ne facesse esplicito riferimento.

    Sicuramente la quota corrisponderà ai propri millesimi di proprietà, lo stabilisce il c.c.

    Rispondendo alla discussione sollevata su propit, mi sono preso la briga di andarmi a verificare rogito e catasto: e qui ho ad es. visto che in capo a me appare direttamente solo l'alloggio. In capo al condominio appare una cantina (!?) addirittura di una parcella (letto bene, non sub) successiva a quella propria del condominio, ma non compare l'alloggio del portiere.
    In ogni caso conosco i dati catastali di questa u.i. (hanno un sub distinto dal mio): non ricordo chi me li abbia comunicati, ma se avrò tempo andrò a d eccertarmene.

    Io sono venuto nella opinione che se questa u.i. rientra tra i beni condominiali comuni, non sia soggetta alle norme sulla comunione, bensì a quelle del condominio, e quindi non sia cedibile pro quota ( similit. con art. 1118 c.c., mentre solo col consenso della totalità dei condomini può essere scorporato (diviso, art. 1119) e ceduto, con partecipazione al rogito di tutti gli aventi titolo..

    La discussione citata la trovi al seguente link:
    http://www.propit.it/f79/portierato-multiproprieta-18459/index2.html#post89277
     
  4. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
    Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
    Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    OT: :shock: chissà cosa voleva dire!!! :risata::risata:
     
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  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    OT: ... che sembri uno sbarbatello, però simpatico e cordiale come si deduceva dai tuoi interventi. :spunta:
     
    A maryber piace questo elemento.
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :risata::risata::risata: grazie!! è un comlimento.. :sorrisone:
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    @bastimento
    Il mio avatar non è altri che il monumento simbolo della mia città e cioè la scalinata ex matrice, scalinata formata da 142 gradini, in ogni alzata di questi c'è collocata una fila di piastrelle maiolicate della ceramica locale e dal1° al 142° il soggetto cambia e rappresenta la tipologia dei motivi che si realizzavano da fine 1600 al 1900.
    La stessa viene addobbata in occasione di San Giacomo festa patronale 24 e 25 luglio a cui si riferisce l'avatar e sono coppi in ceramica ad olio e per il motivo viene indetto un concorso pubblico adesso ogni tre anni prima annualmente come anche per la conadomini; madonna conadomini con piante e fiori tutto maggio, festività natalizie da dicembre al 15 gennaio con l'apposizione di statue raffiguranti la sacra famiglia.

    Tornando al discorso penso che la quota parte può essere venduta sia per C.C. che per legge vendendo anche l'appartamento di proprietà privata.
    Se invece si vuole alienare solo la quota di comproprieta dell'appartamento del portiere occorre rogito e unanimità dell'assemblea.
    L'art. 1118 si riferisce alla rinuncia al diritto di usare e usufruire del bene ma senza esimere dal contributo alle spese per la propria quota e non dell'alienazione della proprieta.
    Ciao salves
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'ipotesi è che il soggetto rimanga proprietario dell'appartamento.
    Da un punto di vista logico la possibilità citata sembra non reggere: se si configura come comproprietà in comunione, non vedo cosa c'entri l'assemblea sui diritti individuali. (art. 1103)
    Se è sotto vincolo condominiale, penso non possa essere ceduta solo la propria quota ad un estraneo al condominio.
    Rimane la cessione ad un altro, già condomino: e qui mi ritorna la domanda del perchè necessiti l'approvazione dell'assemblea.

    Mi sembra un tipico caso da "azzeccagarbugli" .... (senza offesa per le ns amiche del forum..):maligno:
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Sempre l'art. 1103 parla di cessione del godimento non della proprietà.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... sono un testone, ma questo lo sai già ....:shock: ; stavo già per contraddirti ma rileggendo bene mi hai giustamente corretto, credo. Ma se mi indirizzavi subito facevo più in fretta!! :D

    Se non erro di nuovo, si deve considerare il 1108 terzo comma? Che quindi si applica pari pari anche al condominio, visto che non trovavo niente al riguard per la fattispecie.

    Oggi dal forum ho imparato due cose nuove: non male. Grazie ai fondatori ed al custode.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Infatti è quello che ti avevo scritto al post 2 subito dopo il tuo quesito al punto 1)
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... ma senza citare il riferimento ...., con un penso condizionale a far da premessa! ;)
     
  14. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ultimamente sto evitando di citare riferimenti e affermazioni perchè puo esserci sempre qualcuno che scrive in modo a mo di sentenza del falso o del vero, siccome da parte mia anche se gli altri danno delle indicazioni non proprio esatte almeno credo che da parte mia non viene attaccato per l'inesattezza ma chiedo di riflettere in merito alle mie conoscenze e poichè mi da un pò fastidio questo comportamento ho ritenuto di procedere in questo modo.
    Ciao salves
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Sono andata a vedermi il catasto sull'appartamento ex-portiere di un mio condominio: è presente come "bene comune censibile" e sei fai la ricerca "per intestati" l'AdT ti dice "Ricerca non effettuabile. L'immobile selezionato appartiene alla partita speciale di tipo: Beni Comuni censibili."

    Per il resto ....è proprio un ginepraio!
    Il bello è che : fin quando era "locale portineria" ...si può essere abbastanza sicuri nel dire che l'alloggio era condominiale, essendo strumentale e necessario al concreto espletamento di un Servizio condominiale.
    Nel momento , però, in cui il servizio di portineria viene definitivamente soppresso..........cosa resta, in quell'alloggio, di "condominiale"????
    Per cui potrebbe avere buoni presupposti l'idea di considerarlo oggetto di semplice comunione, con tranquilla possibilità per ciascun comunista di cederne la propria quota a chi gli pare.

    In questo senso sembrerebbe condurre (per purissimo caso) persino la ricerca catastale che ho fatto sull'alloggio di cui sopra, perchè....inoltrando la richiesta di visura storica dell'immobile ....mi compaiono un paio di intestazioni parzialissime e pregresse , tipo "proprietà 1979/100.000 di Pinco, dal XX/XX/1997 al XX/XX/2005!

    Ora (scusa Bastimento, so che l'argomentazione è molto empirico-deduttiva e poco legalese: in pratica sto io stessa cercando di capire quel che mi dicono queste trascrizioni vere:confuso:) , poichè amministro questo condominio solo da tre anni, e di anni ne ha quasi cinquanta, io non conosco tutta la sua storia.
    Di sicuro in quello stabile c'è stato il portiere fino ad una ventina di anni fa, e poi è stato affittato a terzi come ufficio.
    In cinquant'anni i passaggi di proprietà delle varie unità son stati parecchi e le trascrizioni che trovo sono invece solo due.
    Inoltre : questi 1979/100.000esimi inizialmente (ma già molto dopo la soppressione del portierato) risultano intestati a due nominativi che non conosco, e poi sono stati donati a quella che oggi è una condomina.
    Per finire: proprio alcuni mesi fa un condomino chiese in assemblea se poteva vendere la propria quota di questo alloggio, e tutti i presenti lo guardarono come se non avessero mai sentito una proposta del genere (ergo: quelle trascrizioni sicuramente non sono state frutto di discussioni e delibere assembleari, però ci sono!).

    Tutto questo insieme mi fa pensare che queste due uniche trascrizioni siano da riferirsi ad un caso in cui qualche condòmino abbia appunto negoziato la propria quota su quell'alloggio separatamente rispetto al proprio appartamento, non trovando alcuna difficoltà nè in sede di rogito nè in sede di trascrizione, e senza che minimamente gli venisse da alcuno richiesta alcuna pronuncia del condominio in merito.

    Cosa ne pensate? :pollice_verso:
     
  16. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Penso che se è sempre stato bene comune non censibile difficilmente puo essere soggetto di vendita singolarmente perchè privi di rendita se non contestualmente con l'appartamento di proprietà sotto la dicitura sono compresi gli accessori diritti pertinenze e locali comuni condominiali identificati con la particella xxx sub yyy.
    Diverso è se prima era censito coe appartamento e poi si è provveduto alla trasformazione a bene comune non censibile, cosa molto improvabile in quanto il catasto prima ora Ag. del Terr. non appova in quanto facendo questa variazione perderebbe entrata fiscale qquindi prima di approvarla verificherebbe molto minuziosamente del vero di cio e penso che sempre no lo approverebbe già a priori.
     
  17. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ok Salves, ma come te le spieghi quelle due trascrizioni relative a due passaggi di proprietà per una quota di soli 19,79/1000esimi???

    Premesso che, se qualcuno desidera esaminare la visura storica in cui figurano, posso volentieri mandargliela in PVT, io sono riuscita solo a spiegarmela con l'ipotesi che l'intestazione di quell'alloggio al Condominio non ha bisogno di nessuna altra annotazione particolare, proprio perchè il bene ha come ovvi intestatari i condòmini che ne sono titolari pro-quota. E che, invece, si è imposta una trascrizione a favore di un non-condomino nel momento in cui la quota di comprorpietà di qualcuno è stata ceduta a tale NON-condòmino.
    Il bello è che l'ultima trascrizione relativa a questa quota è realtivamente molto recente (mi pare sia del 2007) e quindi....posso essere stra-stra-strasicura che il Condominio e la sua asselmblea non siano stati affatto informati nè interpellati sul punto.
    Non so se sono riuscita a spiegarmi : non riesco a spiegarmi in nessun altro modo il fatto che - in ogni caso - in 50 anni di vita di questo condominio esistono soltanto due rogiti e realtive trascrizioni, relativi alla stessa quota!
     
  18. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Scusami Salves: avevo omesso di rispondere ad un tuo passaggio importante : non è vero che quell'alloggio sia privo di rendita!
    E infatti: risulta come "bene comune CENSIBILE", e non (come i vani tecnici, per esempio) quale "bene comune NON censibile"!!!
    E infatti: questo alloggio ex-portiere, come altri in altri condominii, ha la sua normalissima rendita e ci abbiamo sempre pagato l'ICI.
     
  19. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Forse non mi sono spiegato bene io o non è stato dato il giusto significato a cui intendevo io, cerco di spiegarmi diversamente.
    Quando in un titolo abbastanza remoto diciamo degli anni 1950/1960, veniva trascritto nel rogito la dicitura similare il sig. xxx vende al sig yyy la proprieta dell'appartamento sito nel condominio denominato andromeda posto in Roma alla via appia n 1 piano 1 identificato in catasto al fg. 1 part 1 sub1 e garage alla sessa via e civico al piano 1à sottostrada, composti l'appartamento da...... confinante con a nord ... a sud ... a est.. e cosi pure per il garage, le cui quote millesimali sono pari a :::: per l'appartamento e :::: per il garage, fa parte pure della presente vendita la quota parte dell'appartamento adibito ad alloggio portiere sito ecc.ecc.
    Al momento dell'intestazione dell'appartamento del portiere veniva trascritto come proprietà il condominio andromeda per evitare di trascrivere tutti i nominativi e relative quote dei condomini.
    Ultimamente i notai avendo la provenienza un rogito con tali trascritture procedono a trascrivere nel rogito la relativa quota all'acquirente pari al valore millesimale o al calcolo dell'intero diviso i condomini intestatari di tutti gli appartamenti e lo stesso fanno nella trascrizione e nella voltura, per questo hai trovato la quota di 19,79/1000. Il fatto di averla trovata due volte non è che è la stessa quota ma potrebbe essere che siano due quote di due condomini diversi che in questi ultimi anni hanno provveduto a vendere.
    In questo caso chi ha provveduto a vendere non occorre che chiedono autorizzazione assembleare in quanto stanno vendendo l'intera proprietà con accessori e parti comuni.
    Qualora invece si volesse vendere solo la quota parte dell'appartamento del portiere occorre l'autorizzazione unanime a ciò e relativo rogito.
    Non so se adesso mi sono fatto capire meglio in caso non esitare a chedere ulteriori chiarimenti.
    Ciao salves
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Era una mia ipotesi di casistica non sapendo come risulta il bene
     

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