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  1. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, vorrei chiedere un vs parere. Con ai abbiamo visionato immobile che ci potrebbe piacere, ci ha dato piantina catastale e dati condominio (verbali+prospetto spese condominiali) e ora vorrebbe farci fare proposta. Inizilamente e anche secondo quanto avevamo detto all'agente la proposta era subordinata alla richiesta di accettazione mutuo da parte della banca per la quale lavoro.

    Però visto che se, come dovrebbe essere, il rogito dovrebbe essere fissato per fine settembre (visto che venditori a loro volta acquistano un appartamento nuova costruzione che non è ancora ultimato) facendo conti ci potrebbero bastare un prestito che potrebbero farci sia i miei genitori che quelli della mia ragazza, in modo da non aprire mutui e fare clausole sospensive etc, andando quindi a pagare loro invece che la banca.

    Ora però con agenzia avevamo detto appunto proposta con sospensiva prossima settimana e condizione sospensiva valida sino fine giugno, compromesso inizi luglio quando dovrei avere già delibera del mutuo e rogito a fine settembre.

    Ma alla luce di questa possiblità, ossia che importo mancante ci venga prestato dai genitori, è possibile fare proposta e andare poi direttamente al rogito? Questo è stato anche consiglio di mio padre che la casa che ha comprato ha fatto così (nel lontano 1993 ma non penso sia cambiata legge) in modo da non rischiare soldi al compromesso che magari poi per qualsiasi problema loro ci ripensano dopo e per riavere soldi cmq devi intentare causa legale se non ti ridanno assegno dato di caparra.

    Potrebbero aver problemi loro a saltare compromesso, presumendo che l'importo che gli davamo noi serviva a loro per bloccare appartamento nuovo (almeno a detto dell'ai avremmo dovuto dargli circa 15% del prezzo al fine loro poi di girarli al costruttore per avere sconto).

    In questo caso, se accettassero di saltare compromesso, la proposta dovrà essere molto dettagliata in merito alle potenziali clausole e certificazioni per tutelarci e questa infine andrà registrata giusto, intercorrendo un lungo periodo di tempo prima del rogito (da maggio a fine settembre).

    Spero di aver spiegato correttamente ed esaurientemente problema.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la proposta serve a bloccare la casa, e la volete registrare, tanto vale fare le cose per bene e stipulare un preliminare con caparra bassa (se va bene all'acquirente), registare quello e andare a rogito.
    Se devi comunque far passare una somma meglio un preliminare che una proposta che, una volta accettata, ha lo stesso valore ai fini giuridici ma contiene il 70% in meno delle cose che contiene un preliminare.
    Le trattative, compreso i termini pagamento, costituiscono un accordo fra le parti e quindi puoi andare direttamente al rogito; la stipula del preliminare non è assolutamente obbligatoria.
     
  3. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ciao roberto, grazie per rsposta. L'ai mi ha detto che al preliminare (almeno quando unica via percorribile era ancora solo mutuo) dovevamo dargli il 15% circa del prezzo della casa visto che loro poi l'avrebbero girata al costruttore e il 10% del valore minimo fissato per legge non gli era sufficiente!!! Presumo gli servano quindi per chiudere la trattativa di la.

    Il mio dubbio o richiesta, era saltare il compromesso in quanto in questa fase dai cmq parecchi soldi e se per qualche motivo la trnsazione salta, loro hanno cmq il tuo assegno e per riaverlo (al doppio se è imputabile a loro la mancata stipula) devi adire alle vie legali, e si sa in italia come vanno le cose, purtroppo!!!! :triste:

    L aproposta devo per forza farla in quanto non so ancora se verrà accettata la mia offerta. Se venisse accettata da li pensavo di andare al rogito, ma ovviamente dopo aver fatto tutti controlli con notaio in merito all'appartamento e alle certificazioni che venditore è tenuto a darmi.
     
  4. Valex

    Valex Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    fai la proposta. se viene accettata fai il preliminare con le cifre che ti chiede l'acquirente per acquistare a sua volta e poi fate il rogito il prima possibile. E' la strada più sicura anche se più costosa ... in sostanza quoto Roberto:ok:
    p.s. penso non abbiano motivo di tirarsi indietro dato che stanno acquistando anche loro
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... che il 10% di caparra sia di legge non sono convinto!
     
  6. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    anche a me sembrava strano ma me lo ha detto l'ai. Però dato che 10% è troppo poco per bloccare altro appartamento mi ha detto di aumentare un pò al fine di agevolare la trattativa di la, visto che la mia offerta per questo è un paio di mila euro quello che chiedono i venditori, e quindi l'ai farà possibile per convincere costruttore a togliergli gli stessi 3.000 euro anche a loro dal nuovo, in modo che la trattativa si chiuda da tutte e due le parti.

    Ma scusate la registrazione del preliminare eventualmente, mi da un diritto nel caso di intraprendere azioni legali, ma ha un costo che poi viene recuperato quando pagherò tramite notaio al rogito le imposte di registro o catastali oppure vanno a perdersi??? e a quanto ammonta costo per registrazione, considerando che acquistiamo 50% come 1a casa e 50% come 2a casa??
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il 10% è una percentuale convenzionale e non di legge. Sul fatto che ti chiedano un 15% posso anche essere d'accordo..
    Delle spese di registrazione recuperi la parte versata come acconto (lo 0,5% sulla caparra confirmatoria): la fissa di 168euro e i bolli non si recuperano. Il tutto a prescindere dalla prima o seconda casa.
     
  8. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    quindi se verso come caparra 25.000 euro al compromesso, pagherò per registrazione (25.000*0.5%+168+bolli). 125 euro li recupero gli altri due no. Ma scusa nei calcoli che ci ha fatto notaio ci sono due valori da 168 euro segnati alla mia ragazza (che compra come 1a casa) sotto le diciture imposta ipotecaria e imposta catastale. Sono altre spese che devo sostenere giusto?? NOn si riferiscono già al costo per la registrazione??
     
  9. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    a dimenticavo, nella proposta daremo un assegno di 5k che terrà ai, al preliminare mi viene restituito e farò nuovo assegno per 25.000 euro che sarà tutto come caparra. Niente acconto... il saldo al rogito. Nella proposta metteremo condizione sospensiva mutuo, nel compromesso lui non la vuole più mettere visto che sarà fissato fine giugno, ossia dopo che dovrei aver esito da parte della banca. Ma ho letto che solitamente anche nel preliminare si riporta la clausola sospensiva, in quanto solo al rogito sono sicuro che banca effettivamente mi darà i soldi. O sbaglio qualcosa'??
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No la registrazione è una spesa a parte.
    La tua ragazza acquista con agevolazioni, quindi 3% imposta di registro. Ipotecaria e catastale in misura fissa: 168euro x 2
     
  11. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ok capito. Avrei a questo punto una questione relativamente alla residenza e stato di famiglia. Ora io ho residenza nella mia casa acquistata con agevolazioni prima casa. La condizione per ottenere mutuo a condizioni agevolate con mia banca era quella di spostare residenza nella casa che andavamo a comprare, quindi sarebbe diventata 1a casa ai fini ICI anche se per % di possesso al 50% mentre questa qui dove sono adesso mi sarebbe diventata 2a casa con aumento ovviamente dell'ICI visto che la % di possesso è 100%, essendo intestata solo a me.

    Però alla luce del possibile prestito dei ns genitori, è possibile tenere qui la residenza?? Ossia io qui dove sono adesso e mia ragazza nella nuova casa?? Ma possiamo entrare invece nello stesso stato di famiglia oppure avendo due residenza diverse dobbiamo per forza avere due stati di famiglia diversi??

    E come cambiano le cose in vista del matrimonio che faremo o l'anno prossimo o al massimo nel 2012?? sarei a quel punto costretto a portare lì residenza, o cmq lavorando qui dove ho la mia 1a casa, potrei tenerla qui?? Come stato di famiglia, da sposati (faremo in regime di separazione di beni) possiamo stare tutti e due nello stesso e avere due residenze diverse oppure no???

    Grazie a chi saprà rispondermi.
     
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Un consiglio a fabiodl: l'acquisto di una casa è un atto importante che condiziona tutta una vita. Spesso, per leggerezza o mancata informazione si seguono strade che permettono una piccolissimo risparmio ma espongono a rischi imprevedibili.
    Fai il compromesso, dove sono riportate tante clausole che non appaiono normalmente nelle proposte d'acquisto e fallo registrare. Dormirai sonni tranquilli.
     
  13. jhonny

    jhonny Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    ciao,
    se i tempi nn sono brevi per cautelarti meglio ti consiglio di fare un preliminare dettagliato,per quanto riguarda le somme è un accordo tra le parti non ci sono percentuali di legge ma il 10% è un uso comune nulla di più.
    La registrazione del preliminare è una spesa in più e nn riguarda ovviamente le imposte che pagherai all ' atto notarile che sono 3% imposta di registro e 168 imposta ipotecaria e 168 catastale x acquisto prima casa.
    Recuperi solamente la parte versata dello 0, 5 come caparra confirmatoria e i 168 euro fissi escluso bolli
     
  14. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    nella proposta l'ai ha già inserito che compromesso sarà una scrittura privata con contenuto della stessa proposta da effettuarsi presso loro studio entro 10 giorni dalla delibera del mutuo. Solitamente è consigliabile farlo in agenzia o da notaio??

    Mi potete rispondere, se potete, alla questione della residenza se qualcuno è pratico del problema? Alla fine tra richiedere mutuo e farci prestare soldi c'è problema di costi relativi ad un atto rogito in più, spese perizia (quelle di istruttoria come dipendente non le pagherei) e imposte sostitutive sul mutuo.
    Se ci prestassero soldi nostri genitori, tutte queste spese le eviteremmo oltre che potrei tenere la residenza dove sono adesso (salvo appunto sapere cosa succederà una volta che mi sposerò) però non vorremmo chiederli per questione di orgoglio, ossia vorremmo fare tutto da noi!!! :D
     
  15. Veneresolare

    Veneresolare Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Felice sera a tutti! Finalmente riesco ad interagire anch'io!... colgo l'occasione x avere una risposta in merito alla stessa domanda di Fabio. Sto trattando privatamente l'acquisto di un villino ad un prezzo molto allettante, poichè era prevista la vendita all'asta giudiziara fissata per il giorno 06/05/2010. Mi sono procurata tutta la documentazione necessaria x farla visionare al Notaio ed avviare la pratica di acquisto il prima possibile. premetto che non ho dato alcuna caparra ne firmato un preliminare d'acquisto. Nella visura il Notaio ha riscontrato un'anomalia nella proprietà risalente a 15 anni fa,quando l'attuale proprietario acquistò il terreno da alcuni parenti e sul quale ha poi edificato il villino che sta vendendo. Sono spuntati 2 eredi che all'epoca della vendita erano minorenni (7 e 10 anni) per i quali non solo non si può fare una regolare vendita....ma nemmeno può essere venduto all'asta! Problema quest'ultimo che il notaio sta risolvendo con gli avvocati degli istituti creditori. La domanda è questa: Senza il contratto preliminare,rischo di perdere l'affare...e magari il venditore,scongiurata l'asta giudiziara può alzare il prezzo del villino? Preciso anche che il notaio,d'accordo con me e con il venditore, provvederà a regolarizzare la posizione dell'intera proprietà affinchè sia possibile la vendita senza alcuna conseguenza. Vi ringrazio anticipatamente dell'aiuto
     
  16. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ultimo aggiornamento: allora visti i problemi che comporta accedere al mutuo dipendenti, tra cui anche spostamento residenza etc, i nostri genitori ci effettueranno un prestito. Ieri quindi ho fatto leggere la proposta che ci aveva mandato l'ai al notaio che dovrebbe seguirci, e mi ha detto di non firmarla e di andare direttamente al preliminare che stipuleremmo lì da loro. La proposta prevedeva la clasuola di sospensiva per il mutuo!!

    Ora posso dire tranquillamente all'agente questa cosa?? Ossia di andare direttamente al preliminare e che non chiediamo più mutuo visto che ci fanno un prestito genitori?? E' possibile chiedere una riduzione del prezzo rispetto a quanto indicato in proposta, che come detto era subordinata al mutuo?? Ora così loro avrebbero garanzia della vendita, nell'altro caso no visto che lo avremmo preso solo nel caso di accettazione mutuo a condizioni agevolate.

    Dati i tempi della delibera, nella proposta era stato fissato un termine di fine giugno e successivamente rogito entro fine settembre visto che a loro volta avrebbero comprato un nuovo appartamento che sarebbe venuto pronto indicativamente per quel tempo.

    Pagandolo per contanti, che rischi si possono correre facendo un compromesso per metà/fine maggio e rogito dopo 3 mesi, non potendo rogitare prima visto che non avrebbero ancora nuova casa pronta?? La regsistrazione dello stesso, essendo obbligatoria, però non mi tutela in caso di vendita ad altri acquirenti giusto??? Oppure cmq facendo compromesso mi tutelo da questa evenienza?? Preciso che non è un'impresa ma un privato che vende, ed è questa per loro la prima casa.
     
  17. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Passare al preliminare senza proposta d'acquisto non è un problema per l'AI.
    Sarà più difficile far accettare una riduzione del prezzo ma puoi provare.
    Per non incorrere in rischi di vendita ad altri chiedi al notaio la trascrizione del compromesso e potrai dormire tranquillo.
     
  18. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma scusate, visto che non c'è una proposta vera e propria, devo chiedere all'ai un incontro con il venditore presso loro sede, concludiamo accordo sul prezzo e modalità di pagamento e a quel punto gli dico che ci si vede al compromesso? Se da li a quando andiamo al compromesso riceve un'altra offerta maggiore o ci ripensa, non posso chiedere nulla vero, essendo solo un accordo verbale?

    Quindi sostanzialmente conviene una volta che ci accordiamo con venditore fissare compromesso da li a poco, ma notaio poi non avrebbe tempo di fare tutte visure e controlli. Oppure li fa dopo aver fatto compromesso??? Esempio, se acquistiamo questa casa senza mutuo, dite che occorre farla controllare anche da un geometra oppure i controlli che effettua notaio sono più che sufficienti anche per valutare conformità urbanistica, abitabilità, conformità impianti etc?? O è un'attivitàà di controllo già fatta da ai quando ha recepito incarico? L'appartamento è di recente costruzione.

    Mi sfuggono questi passaggi pratici, scusate se vi possono sembrare domande banali o stupide ma visto che è nostro primo acquisto vorremmo andarci con i piedi di piombo!!!!!
     
  19. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il notaio normalmente effettua i controlli presso la conservatoria dei registri immobiliari per evidenziare eventuali ipoteche.
    Chiede visure e planimetrie presso gli uffici catastali e può, su richiesta del cliente, incaricare un tecnico di fiducia per i controlli presso l'ufficio urbanistico comunale.
    Sono pratiche che si completano in pochissimo tempo.
    Per tranquillità puoi inserire nel compromesso, se fatto anticipatamente, che la validità dello stesso è subordinata
    al buon esito delle ricerche che farai effettuare.
    Questa clausola sarà sicuramente accettata se il venditore e l'AI sono in buona fede.
    Chiedi comunque consiglio ad un notaio di tua scelta.
     
  20. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se il notaio è disponibile stipula il preliminare da lui (sarà più semplice trascrivere) ma sopratutto , se hai bisogno della casa, fai inserire dei termini essenziali specialmente per il rogito e consegna casa. Il tuo venditore compra da un impresa un appartamento che è da finire , potrebbero esserci delle lungaggini.............. Comunque per tutto chiedi consiglio al notaio. Un saluto.
     

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