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  1. giorgiot82

    giorgiot82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    vi pongo la mia domanda, posso far trascrivere un preliminare di vendita anche se sull'immobile grava gia' un pignoramento?
    Posso dirvi con sicurezza che il valore dell'immobile è davvero alto, e l'atto giudiziario di ipoteca non supera le 50000 euro..., ( il valore supera di molto le 50000 euro)
    Resto in attesa di vostre risposte grazie.
     
  2. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Credo proprio di si , naturalmente se le parti sono d'accordo .
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche io credo di si, anche perchè la trascrizione serve proprio per evitare altre ipoteche giudiziali.

    Nel frattempo, con l'acconto iniziale si può far risolvere dal notaio l'ipoteca in atto.
     
  4. giorgiot82

    giorgiot82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Qual'è l'iter da seguiere in questi casi?
    Devo prima far togliere il pignoramento in atto o posso farlo dopo la trascrizione e quindi incassato parte dei soldi della vendita?
    Grazie a tutti sono nuovo del forum ....siete tutti molto gentili
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Rivolgiti ad un notaio di fiducia e fagli gestire al meglio la situazione.
     
  6. giorgiot82

    giorgiot82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si ho gia' preso contatti con il notaio, ma prima di andare volevo avere chiara la situazione.. grazie
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il pignoramento toglie la disponibilità del bene al proprietario: come puoi fare un preliminare con lui/lei?
     
    A H&F, ccc1956 e LEnrica piace questo elemento.
  8. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' vero che il pignoramento così come "descritto" nel codice civile esclude la possibilità di atti dispositivi sull'immobile, ma in realtà ne limita semplicemente l'efficacia nei confronti del procedente ed agli eventuali inervenuti nella procedura esecutiva. Dunque un immobile pignorato può essere soggetto sia ad un compromesso di vendita (trascritto e non) che ad un vero e proprio atto di vendita.
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Senza intervento del giudice?
     
  10. SGTorino

    SGTorino Ospite

    A me è capitato di vendere immobili pignorati.
    Prima ancora di trascrivere un preliminare redatto o autenticato da un notaio, ho posto molta attenzione alle clausole da inserire nella scrittura al fine di tutelare il più possibile l'acquirente. Contestualmente, ho verificato se il debitore pignorato fosse un soggetto fallibile e se ci fossero dei rischi plausibili che, oltre ai creditori procedenti, si insinuassero al passivo altri creditori, nel qual caso si correva il rischio, come lo correresti tu, di vedersi, di colpo, lievitare l'effettivo ammontare del debito prima di avere saldato i creditori ed avere ottenuto da questi una rinuncia agli atti.
     
    A goldsilver2 e Bagudi piace questo messaggio.
  11. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non mi è mai capitato di vendere un immobile pignorato se non in udienza davanti al giudice dell'esecuzione, ma in realtà il G.E. non è tenuto a sapere che contestualmente all'udienza di estinzione della procedura si stia effettuando anche la compravendita, così come l'atto di compravendita contiene delle clausole relative all'imminente chiusura della procedura giudiziaria in corso, ma può esserne totalmente svincolato. Se per qualche motivo andasse a buon fine la compravendita, ma non l'estinzione della procedura esecutiva, l'acquirente si ritroverebbe proprietario di un immobile pignorato, non più ipotecabile da terzi contro il precedente propretario, ma comunque in asta per i debiti pregressi rispetto alla compravendita: da qui l'importanza di fare i due atti contemporaneamente.
     
    A H&F e SGTorino piace questo messaggio.
  12. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La trascrizione di un preliminare garantisce all'acquirente la priorità nella trascrizione di un rogito nel caso ci fosse una vendita fraudolenta a più acquirenti.
    Come ben dice Kolia Cassin, in caso di mancata estinzione di ipoteca l'acquirente dovrebbe affrontare i debiti pregressi del venditore.
    Molte volte ho avuto atti di vendita con contemporanea estinzione dell'ipoteca: è una prassi normale.
     
    A SGTorino piace questo elemento.
  13. giorgiot82

    giorgiot82 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    grazie per la risposta, che tipo di prassi bisognerebbe seguire?'
    premetto che ho appuntamento col notaio ma vorrei capire bene prima di affrontare il discorso davanti anche al venditore..
    grazie
     
  14. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente, essendo tu l'acquirente, hai scelto un notaio di fiducia.
    Sarà lui stesso a fare la stesura nel modo migliore e si occuperà di convocare i creditori per la chiusura del contenzioso e la successiva cancellazione che farà lui stesso.
    Qualora questo non accadesse avrai diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
     
  15. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Considera anche che una volta capitò di trovarmi a rogitare un immobile ipotecato dall'Equitalia, lo scoprimmo allora, ebbene il venditore prese i soldi per estinguere l'ipoteca, andò a pagare presso l'ufficio equitalia che rilasciò quietanza per permettere il rogito e tutto andò a buon fine
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    tutto giusto, ma si stava parlando di un immobile pignorato
     
  17. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il fatto che ci sia il pignoramento non significa che non possa essere sottoscritto un preliminare; come detto correttamente da Kolia Cassin, è anche possibile trascriverlo. E questo è un fatto.
    E' evidente che sarebbe del tutto inutile, se non deleterio, se contemporaneamente (in realtà anche dopo, purché lo si faccia prima della vendita all'asta) tale pignoramento non fosse cancellato. Ovviamente vanno adottate molte precauzioni, e se non si è esperti, è meglio farsi seguire da un professionista (bravo!).

    Il notaio non credo si occupi di convocare i creditori e di "dirigere l'orchestra". Tipicamente il suo compito, anche ben fatto, è limitato alla redazioni degli atti. Però data la crisi, non mi stupirei se ci fossero notai che facessero anche questo...
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi spaventa un po una cosa del genere, ma chiedo: puoi farlo senza l'intervento del giudice?
     
  19. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Assolutamente si.

    Ma è a suo rischio e discapito, ovviamente...
    Il pignoramento, se non cancellato, impedisce la compravendita!
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non la farò mai fare, ma ti ringrazio perchè imparo una cosa nuova.

    Mi sono sempre basato su cose tipo questa:

    Formalmente il pignoramento contiene l'intimazione dell'ufficiale giudiziario al debitore di non sottrarre i beni pignorati e i loro frutti alla garanzia del credito (comma 1, art. 492 c.p.c.). Pertanto saranno inefficaci nei confronti del creditore procedente e di quelli intervenuti nell'esecuzione, gli atti che abbiano ad oggetto la vendita, o qualunque altra disposizione giuridica, dei beni espropriati.
     

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