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  1. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    Ho letto tante discussioni quindi vi darà quanti più dettagli...
    Abbiamo fatto una scrittura privata come contratto preliminare di vendita e contestualmente abbiamo dato 10000 di caparra.
    Tempistiche (che per ritardi nell'ottenimento di certi documenti dei venditori si sono estese):
    "La stipulazione del rogito di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre avanti a notaio scelto a cura della parte acquirente "

    A causa di questi ritardi, la banca ha già autorizzato, lato nostro, l'eventuale mutuo e attende la relazione notarile per il definitivo ok.
    Fatto sta che ora il notaio, dopo almeno 3 settimane di lavoro dietro questa pratica ci ha fornito una relazione in cui ci dice che c'è di mezzo una donazione del 2001. (A e B hanno ceduto 2/45 a C. A-B-C sono tutti in vita).

    Ora stiamo verificando con la banca cosa fare....ma io vorrei capire se :

    - ci sono i termini per mandare tutto all'aria perchè sapendo questa cosa non vorrei piu la casa

    Il fatto che esista questa donazione, doveva essere accertato prima o comunque rientra in una di queste voci?

    Vi indico cosa c'è scritto nella scrittura privata:

    "Dichiara il promittente venditore che l’unità abitativa sopra descritta è esente da vincoli, gravami, privilegi anche fiscali nello stato di fatto e di diritto come si possiede."

    "L’atto notarile di trasferimento verrà stipulato salvo l’erogazione del mutuo. La stipulazione del rogito di compravendita dovrà avvenire entro e non oltre il 15 ottobre avanti a notaio scelto a cura della parte acquirente "

    ***"Il promittente venditore si obbliga a prestare garanzia da evizione ai sensi di legge, dichiarando e garantendo che gli enti immobiliari in contratto sono di sua piena ed esclusiva proprietà e si impegna a trasferire gli stessi liberi da ipoteche, censi, livelli, canoni e trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà e per servitù anche non apparenti."****

    " Il promittente venditore dichiara che relativamente al suddetto immobile non esistono arretrati di imposte, tasse e contributi di alcun genere, ne sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa."

    "L’unità immobiliare promessa in vendita sarà trasferita a corpo e non a misura, nello stato di fatto, di diritto e di consistenza in cui verrà a trovarsi all’atto del trasferimento con tutti gli inerenti diritti, ragioni, vincoli, accessioni o pertinenze, con ogni fisso e infisso. Parte promissaria acquirente dichiara di essere edotta dello stato di conservazione dell’immobile oggetto della compravendita, di aver preso esatta visione dello stesso e delle parti comuni e di trovarli di proprio gradimento."

    Vi ringrazio per poteste aiutarmi!
     
    Ultima modifica di un moderatore: 30 Ottobre 2014
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Da chi acquisti? 2/45??
     
  3. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Alessandro,
    Io sto acquistando una casa della quale i miei venditori avevano comprato a loro volta il grezzo e l hanno completata nel 2004. La donazione del 2/45 è del 2001... quindi suppongo spartizione del terreno.
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma loro sono i beneficiari della donazione? La tua banca come ha reagito? Ha creato problemi per la concessione del mutuo?
    L'unica soluzione sarebbe la retrocessione dalla donazione per mutuo dissenso. Non credo che la provenienza dalla donazione possa essere considerato valido motivo per recedere dal contratto, mi pare di ricordare che debba esserci una sentenza della Cassazione in merito all'argomento, se la trovo la posto
     
    A Luca1978 piace questo elemento.
  5. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    I venditori No, non sono i beneficiari... Il loro acquisto è avvenuto 3 anni dopo la donazione di queste terze persone.
    La banca ovviamente ora deve analizzate la cosa xche con una donazione le cose sono diverse x Loro
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In ogni caso quando mi è capitato, anche questa non era considerata una soluzione valida.
    Non da tutti almeno.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  7. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In cge senso? Scusate ma non sono pratico di questa materia
     
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Pare che ora l'accettino e l'interpretazione, più di dottrina che altro, che l'equiparava ad una nuova donazione, sia stata respinta definitivamente (anche qui credo esista giurisprudenza)...comunque ho trovato la sentenza di cui sopra:
    La Suprema Corte afferma che, in relazione alla provenienza donativa del bene, originariamente taciuta al promissario acquirente in sede di stipula del contratto preliminare, e alla conseguente eventualità di un'azione di riduzione, va esclusa l'esistenza di un pericolo di evizione tale da legittimare il rifiuto di stipulare il contratto definitivo ai sensi dell'art. 1481 c.c. L'Autore, premessa l'analisi della disciplina di cui all'art. 563 c.c. ed evidenziata la necessità di un intervento riformatore in materia, rileva le ingiustificate e pregiudizievoli conseguenze che un tale indirizzo pone a carico del promissario acquirente.

    Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 21/05/2012, n. 8002 Schettino PresidenteMigliucci EstensoreRusso Pubblico Ministero B.S. c. R.A. e R.A
     
    A Tobia, Silvio Luise, Bagudi e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che in questo caso non gli giova, dato che ben difficilmente si riuscirà a coinvolgere A B e C, buono a sapersi.

    Recentemente mi è arrivata comunicazione da una banca che stipulavano anche mutui su immobili con donazioni ma con copertura assicurativa.
     
    A nuova H&F piace questo elemento.
  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dovresti sentire di che si tratta ma...

    Una prassi utilizzata dalle banche è quella di fare intervenire nella vendita il donante, facendogli prestare idonea fidejussione per garantire la banca, in sede di concessione di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'immobile precedentemente donato, affinché, in caso di eventuale vittoriosa azione di riduzione dei legittimari, questi ultimi (onorando la fidejussione) si dovranno fare carico del pagamento del creditore ipotecario, neutralizzando così il danno cagionato dalla conseguente restituzione del bene. In altre parole, tale fidejussione servirebbe per "scoraggiare" gli aventi diritto ad intraprendere un'azione che porterebbe loro stessi a garantire economicamente la banca dal danno economico cagionato dalla loro iniziativa.
    La sentenza del Tribunale di Mantova n. 228 del 2011 ha dichiarato la nullità della fidejussione rilasciata dalla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un immobile donato definendola lesiva del diritto degli eredi del donante a non subire pesi o condizioni sulla loro quota di eredità, a seguito dell'apertura della successione, così come sancito dall'art. 549 cod. civ.
     
  11. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :shock: La mia paura è comprare una casa che ha questa cosa in pending e fino al raggiungimento dei 20 anni restare con il rischio di eventuali azioni.
    per questo vorrei nn proseguire...ma da quanto leggo....c è il rischio di perdere la caparra
     
  12. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non ho capitpo a chi è stata fatta la donazione e da chi
     
  13. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il terreno sul quale è stata costruita la casa è stato oggetto di successione e eredità. Probabilmente, a causa di una spartizione errata, una piccola parte (2/45) è stato donato da un erede ( nello specifico dalla moglie e dalla figlia del defunto) al figlio.
    I nostri venditori (che nn hanno nulla a che fare con queste persone) hanno acqyistato in contanti il grezzo della casa..l hanno terminato e ora dopo anni lo stanno vendendo.
    Dalla relazione del notaio risultano ovviamente tutte le diverse proprietà d questoterreno (diverse, e infatti ci hanno messo un po a consegnarci la relazione x quello) e poi compare questa donazione......
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :risata::sorrisone:Sentenza con SCHETTINO Presidente?????
     
  15. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    "]:risata::sorrisone:Sentenza con SCHETTINO Presidente?????




    ???? ;)
     
  16. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Stavo giusto aspettando che qualcuno lo notasse!...:risata:
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  17. FRAX.PO

    FRAX.PO Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prib a bilmete mi sono spiegato molto male io.
    ieri notte ho visto il dettaglio della relazione del notaio.
    In questa relazione c erano tipo 40 xsone, riassumere tutti i vari passaggi qui delke varie successioni è credetemi impossibile.

    Ora la relazione è stata inviata all ufficio legale della banca e vedremo.

    Io mollerei tutto. ..

    Il nostro compromesso è scaduto il 15 ottobre.

    Se la banca ci nega il mutuo, il venditore è tenuto a renderci caparra ?(nel compromesso era presente la clausola secondo la quale l atto sarebbe stato valido salvo erogazione del mutuo..
     
  18. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se non concedono il mutuo non si avvera la condizione e quindi la proposta non si trasforma in contratto con effetti obbligatori...la caparra al momento è un mero deposito cauzionale e va restituita.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il compromesso non è scaduto, sono scaduti i termini e da qui vi dovete rincontrare e stabilire se annullarlo pacificamente oppure non so.
    Vi era una sospensiva per il mutuo?
    Ma questo aspetto è concatenato ma il problema è un altro, erano a conoscenza di questa donazione? Sicuramente si, perché quando hanno rogitato il notaio ha reso edotti della provenienza quindi ....
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  20. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Aspettavano che a regolarizzare la situazione del terreno su cui sorge la loro casa ci pensasse il tuo notaio? E l'agenzia immobiliare? Tu avresti pagato provvigione e caparra e perso molto tempo ... per sistemare le faccende di altri?
     

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