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  1. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, sn nuovo del forum.
    Mi sono iscritto per chiedere un aiuto per la mia situazione, ho letto già vecchi post ma non sono proprio identici al mio caso.
    Sto per acquistare un sottotetto con annesso garage di pertinenza;
    nel rogito c è scritto - Locale sottotetto, mentre al catasto risulta accatastato in categoria A2, con tanto di pianta con tramezzi, finestre e roba varia.
    L accatastamento è stato fatto dal costruttore, che poi dopo ha venduto alla persona che dopo 20 anni sta vendendo a me.
    Il proprietario è a conoscenza del fatto e gli è convenuto perché altrimenti sarebbe stato più difficile viverci, avere fornitura luce, gas etc.
    Dato il prezzo molto vantaggioso, io sono interessato ma non in questa condizione, vorrei usare la legge del recupero sottotetti, ma non só come muovermi.
    Normalmente si incarica un geometra x avviare le pratiche, ma in questo caso non credo che possa usufruire di questa legge su un abuso edilizio e una falsa dichiarazione catastale.
    C'è qualcuno addetto ai lavori che sa consigliarmi?
    Grazie mille
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao, per rispondere al tuo quesito bisognerebbe guardare attentamente le carte e poi verificare le norme locali, il RE, il PGT e quanto necessario per valutare la fattibilità ... allora ti consiglio di affidarti ad un tecnico di tua fiducia affinché ti possa verificare la migliore soluzione.:ok:
     
  3. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Capisco..
    Quello che è sicuro è che l'accatastamento a2 è stato fatto senza né condono, ne altro, anche perché da quello che só nel 1983 non c era altro fuori che il condono, almeno per i sottotetti.
    Ora alla luce di questo, ci sono modi per fare un recupero abitativo del sottotetto?
    Un geometra mi ha detto di chiedere una ristrutturazione, con domanda per il recupero del sottotetto in modo che al controllo diciamo che abbiamo alzato ora i tramezzi. Così anche per il comune abbiamo l abitabilità e stiamo apposto con il catasto.
    Un altro mi ha detto che dobbiamo portare la classe al catasto a c2 come doveva essere, andando al catasto e denunciando l accaduto, per poi chiedere la demolizione dei tramezzi e bagno, abusivi; e fare la domanda come da norma, per il recupero del sottotetto, in seguito rifare tutti i lavori...
    Per questo chiedevo il modo migliore per muovermi.
    I miei dubbi sono su entrambe le proposte che mi hanno fatto perché:
    Nel 1 caso, io chiedo la ristrutturazione insieme alla domanda per il recupero abitativo ma ho paura che i controlli avvengano prima ancora di avere il via... ( e cmq non sono sicuro che esista questa cosa della ristrutturazione in ambito di recupero abitativo..bó.
    Nel 2 caso, anche se il notaio sistema al catasto in c2 come faccio a chiedere la demolizione di un abusivismo? Cioè per legge si può fare?
    Spero in qualche aiuto
    grazie
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel 1983 non c'era nulla.
    La legge 47 sul condono edilizio è del 1985.
     
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  5. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si scusami.... io dicevo in generale, che all' epoca c erano i condoni.
    Tu sapresti aiutarmi con questo problema?

    C è un geometra o architetto che sappia consigliarmi con esattezza a quale legge riferirmi per sistemare la situazione?
    Recuperare un sottotetto su cui c e un abuso edilizio e anche catastale(però sul catasto il proprietario ha detto che sistemerà la cosa) si può fare per legge?
    Sempre per legge è reato confessare un abuso e chiedere la demolizione di esso di propria tasca?

    Ciao, io abito a Napoli provincia, se può aiutare a capire le norme che ci sono qua, le carte si esprimono bene, l accatastamento è stato fatto appena finita la costruzione con tramezzi e e tt il resto, dal costruttore, ed e rimasto così fino ad oggi.
    In generale la legge cosa prevede x questa situazione? Nn è capitato a nessuno questa cosa?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 28 Settembre 2016
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ogni comune ha il suo Regolamento Edilizio, per cui può aiutarti solo un tecnico in loco.
     
  7. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Capito. Vbb grazie mille x la disponibilità
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciò che dici è normale per le costruzioni sino a quale anno fa ... ovvero costruivano, con tutto predisposto, per realizzare volumi e superfici vendibili (... insomma per speculare... ) si costruiva così e una volta finito... tu acquirente ignaro delle belle regole che esistono, ti trovavi un bel appartamentino con il sottotetto pronto e finito, ma ... non utilizzabile ... ed allora ... intanto lo compri come buono e poi ci penseremo non appena sarà un prossimo condono ... peccato che i condoni sono finiti e così anche le fregature alla gente ...
    Certo che è capitato ... e ne ho visti infiniti... come uscirne ... come ho detto all'inizio, trova un tecnico di fiducia, che sappia il fatto suo, e che ti segua per risolvere il problema ... e così potrai capire come muoverti ...:ok:
    Purtroppo non posso aiutarti in merito alle norme locali, perchè non le conosco.:pollice_verso:
     
    A PyerSilvio piace questo elemento.
  9. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    OK grazie mille
     
  10. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ho sentito stamattina il proprietario e ha detto che nn vuole occuparsene lui perché ha fretta di vendere... e se anche lo facesse dopo il prezzo ha detto che lo aumenterebbe...
    Ma la pratica di recupero sottotetti, prevede dei controlli del comune sul luogo? Anche prima di accettare la pratica?
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non vuole occuparsene lui ???

    E quando il notaio non rogiterà perchè difforme, non vorrà occuparsene lo stesso ?
     
  12. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Credo che si svenerà di più a trovare un notaio che rogita lo stesso piuttosto che dichiarare 2 abusi.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nessun notaio con sale in zucca lo farebbe.
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fai una proposta "violenta al ribasso", vincolata alla concessione-approvazione, di quanto desideri realizzare in un termine di 90giorni.

    Con questi margini, prenderai cosi' in mano la situazione per fare esaminare, ogni questione tecnica.

    Non e' escluso, che per sanare la situazione, emergano sanzioni e adempimenti economici, che restano sempre imputabili alla parte venditrice.

    Se i margini di acquisto, che ti sei creato, saranno sufficienti per mettere le mani sulla proprieta' sanata, ad un prezzo finito che ti aggrada, allora si' che te ne occuperai tu.

    Per conto del venditore e, compreso nel prezzo, a suo tempo stabilito.
     
  15. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si io volevo fare esattamente così, ma poi mi dicono che nn vogliono sanare...
    Cmq ho preso appuntamento in agenzia per fare la proposta e sottoscriverò il vincolo della sanatoria.
    Il problema è che sono sicuro che invece di sanare, questi vanno a condannare l abuso, non conosco le leggi ma se fossi io il comune lo farei....
    Cioè tu dovevi chiedere prima il permesso, visto che nn l hai chiesto, ma hai fatto prima i c..... tuoi, ora non ti sano niente, e mi paghi anche la multa per l abuso.
    Se la legge funziona bene, dovrebbero fare così... ma la legge funziona da schifo quindi in questo caso spero ma non credo.... ci possa andare di cu.....
    Per questo volevo sapere se c e qualcuno che sa dirmi, a livello generale, in questo caso la legge cosa dice.. sana lo stesso? Sana con multa? Multa e fa buttare a terra l abuso?
    I comuni da quello che so, alla fine pongono restrizioni, ma non cambiano le regole generali... per questo vorrei un parere più preciso.
    Ringrazio ancora per l aiuto
     
  16. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Alcuni tecnici, sbsgliando, potrebbero non essere d'accordo, con le affermazioni di seguito.

    Ma non esistono immobili non sanabili.

    Cosi' come, non esistono immobili impossibili da trasferire in vendita, perche' parzialmente non lo sono.

    A dimostrarlo il fatto che non e' mai accaduto nella storia.

    Quindi delle due l'una.

    Se l'immobile non si puo sanare, significa che deve essere demolito, perche' appunto, allora non esiste.

    Ma come hai detto tu, il fabbricato e' censito e pure classificato dal comune.
    Ovvero il proprietario di tutto il suolo circostante.

    Con il posto auto a disposizione, probabilmente un permesso di costruire, sara' lo strumento piu adeguato per avanzare nella pratica.

    Con tutta probabilita', la tua controparte non puo' e quindi non vuole, anticipare le spese per rendere l'immobile trasferibile.

    Solo cosi' si puo spiegare la loro reticenza.

    Effettivamente, se lo rendessero "confezionato" all'acquisto, speculerebbero di piu.

    Vero e', che le spese possono mettere paura, ma evidentemente sono dei "pollastri"

    Se hai davvero potere di acquisto "spaccali".

    Affidati ad un tecnico, che vada ad aquisire in comune, un parere preventivo.
    Se sara' possibile, realizzare quanto desideri, procederai con l'incarico.

    Dai 3 ai 5k mila, te la dovresti cavare, dipende.
    Tu paghi ma il tecnico va mandato per conto della parte venditrice.

    La quantificazione e quindi degli anticipi, di oneri, adempimenti e incarico al tecnico, appariranno sul preliminare come anticipi o a saldo, imputatabili al saldo prezzo.

    Non ti sto a spiegare, che se le carte cantano bene, vi sono diverse strategie per far lievitare fino a diciotto, una spesa di cinque.

    Raggiunto un accordo economico con i venditori, acquisterai da loro nello stato di fatto.
     
  18. Kawasaky

    Kawasaky Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ho capito, proporrò questo all agenzia, ma resta il fatto che anche se non possono abbattere l immobile, potrebbero sequestrarlo oppure ordinare la demolizione interna del locale.
    A dire il vero io potrei acquistare anche 2 sottotetti di 3 che vendono, e aumentare la possibilità di guadagno, ma anche quella di non riuscita.
    Ti aggiorno sulla situazione
    Ciao e grz mille
     
  19. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Se le "fila", le regge il tecnico tuo di fiducia, cosa devono demolire o sequestrare cosa..?

    Se vorranno incassare i soldi, dovranno stare fermi e muoversi solo, per dare delega per il procedere della pratica.

    Quanto vogliono...?
    ..e per quanti metriquadri...?
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La risposta non può essere altro che questa.
     

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