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  1. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao a tutti,
    sto contrattando l'acquisto di un appartamento sito al 1 e ultimo piano. Mi trovo a fronteggiare un problema, il proprietario ha collegato il sottotetto, non abitale, ma che hanno intonacato e piastrellato, con una scala a chiocciola in legno fissa, posta all'interno di un disimpegno che divide la zona giorno dalla zona notte. Ora in un primo momento hanno detto che dovevano regolarizzare la scala, adesso sia il venditore che l'agente immobiliare sostengono che non importa più, che va bene anche così. Sò che nell'appartamento di fianco ha messo una botola con la scala retraibile.

    Il sottotetto non c'è nella plnimetria non essendo abitabile.

    Ora mi chiedo se veramente si può acquistare così com'è ed è regolamentare oppure se invece la scala è da regolarizzare poichè sul disegno non compare?
    Potete aiutarmi?
    Stranamente non avevano fretta di rogitare perchè dovevano regolarizzare la scala, ora vogliono rogitare entro fine luglio.
     
  2. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    No, non è regolare.
    Spero vivamente che intervangano i preparatissimi Utenti Tecnici del Forum, che sapranno dirti più e meglio di me.

    L'atto pubblico si può fare ugualmente, però , restando così le cose , ti faranno firmare che acquisti come da planimetria ufficiale e così le modifiche risulteranno essere state eseguite da te.

    Ci sono leggi regionali per i recuperi dei sottotetti in molte Regioni.
    Dovresti informarti su quelle, e soprattutto bisognerebbe sapere quale descrizione dell'immobile è stata fatta in preliminare.
     
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  3. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta così celere. Ancora non ho fatto nessun preliminare, c'è stato solo un incontro in agenzia dove verbalmente si sono fatte le proposte d'acquisto e parlato di questa scala. Dal momento che le cose sono passate nel giro di 24 ore da un "devo prima mettere in regola la scala" a " non serve tanto nessuno controlla niente e l'abitabilità già c'è (l'appartamento è abitato dal 2001), io mi sono trovata in confusione e a non sapere più a cosa credere.
     
  4. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio

    E' brutto ammetterlo, ma ...in qualche modo ti hanno detto cose ...purtroppo vere.
    Ciò non toglie che avere un sottotetto regolarizzato oppure NON averlo regolarizzato, faccia una differenza rilevante sotto parecchi profili e sotto quello economico in primis .
    Fossi in te farei presenti questi aspetti in Agenzia, e poi ...tutto dipende dalle reazioni dell'Agenzia e del Venditore.
    Facci sapere!
    Il concetto base è questo : non puoi pretendere lo stesso prezzo per un immobile con sottotetto condonato ...oppure per lo stesso immobile con sottotetto NON condonato!!!
    ;)
     
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  5. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per le dritte! Ho telefonato in agenzia, ma mi hanno risposto che il sottotetto non esiste nella planimetria e non è abitabile, quindi non si condona, ciò non toglie che i proprietari lo usino come sgombraroba, stendibiancheria, e ho visto c'è un "angolo pc". La scala fissa lo rende più comodo. Ma sarà poi abusiva la scala. Oppure sbaglio io?
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tutto quello che non è riportato nella piantina catastale aggiornata... o è abusivo oppure non è stato condonato.. per cui se in pianta non è riportata la scala fissa nella realtà non dovrebbe esistere, indi è un abuso... in quanto tale potrebbe comportarti una serie di problemi ... il primo : se devi avere un mutuo ed il perito si rende conto della cosa, la pratica avrà esisto positivo difficilmente, oltre poi che dovrai dichiarare il falso in atto pubblico( al rogito dovrai dichiarare al notaio che la situazione è conforme alla pianta ) è questo è un reato penale o in alternativa l'abuso l'hai commesso tu ... fresco, fresco... il consiglio è quello di far controllare ad un tecnico se c'è la possibilità di sanare il tutto e quanto ti verrà a costare... poi farti scontare l'importo ( dopo aver pattuito il prezzo di acquisto però ) in fondo stai levando le castagne dal fuoco al venditore e...
    1 - nessuno controlla niente ... è una possibilità.. ci sono alcuni comuni dove i vigili, nel controllo della residenza , fanno verifiche molto approfondite.
    2- il fatto che l'immobile sia abitato dal 2001 non significa che abbia l'abitabilità, che devi far controllare sempre dal tecnico di fiducia. Fabrizio
     
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  7. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non sò come ringraziarvi per l'aiuto.:regalo: Non devo accedere a un mutuo, ma le tue parole mi hanno messo in guardia! Quindi è meglio se faccio visionare il tutto a un geometra. :)
    Forse per questo hanno tanta fretta di rogitare.
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oltre alle rispondenze catastali , ricorda di controllare anche le visure ipotecarie, i pagamenti condominiali, eventuali vizi, servitù, ecc.ecc. Fabrizio
     
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  9. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    L'immobiliare mi ha dato la visura per soggetto e il catasto edilizio urbano, ma alla mia richiesta della documentazione da te sopra citata mi ha risposto che quello ci pensa al rogito il notaio:confuso:. Lui mi ha fatto vedere solo un foglio di estinzione mutuo della banca.
    Non posso pretendere che me le fornisca lui?
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il discorso non è di pretendere .. ma di dare ...senza remore, per correttezza e in primis da parte del proprietario... per dare tutta la tranquillità di valutare prima di acquistare... però tu fai una cosa molto semplice... nella proposta che farai ( se valuterai di farla ) inserisci una bella clausola sospensiva , condizionata al buon esito dei controlli ed alla vendibilità dell'immobile... cosa comporta l'inserimento di questa clausola ??? Comporta che tu al momento della firma della proposta , di solito alleghi un assegno che verrà imputato conto caparra confirmatoria ... assegno che viene incassato dal proprietario al momento dell'accettazione , inserendo questo clausola, l'assegno intestato al proprietario, viene consegnato all'agenzia la quale lo terrà a deposito fiduziario e potrà consegnarlo solo ed esclusivamente se la condizione si avvererà... cioè se tutto è in ordine, ed inoltre ... bada bene , l'agenzia fino a che la condizione non si avvera, non ha diritto di essere pagata... così vedrai che sia il proprietario che l'agenzia si attiveranno per darti tutte le carte aggiornate e ti agevoleranno nei controlli con il tuo tecnico. Fabrizio
     
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  11. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazieeeeeee...veramente di cuore. Ti terrò informato sugli sviluppi.:stretta_di_mano:
     
  12. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Rieccomi a chiedervi un nuovo parere.:)
    Andandomi a leggere
    http://www.this.it/normativa/catasto/circolare-2-2010.pdf
    cioè la circolare 2/2010
    mi sembra di capire che nel caso in cui le difformità siano di lieve entità ed in particolare non sia cambiato il numero di vani catastali, è possibile evitare l'aggiornamento della planimetria catastale.
    Quindi mi sto chiedendo se la scala a chiocciola non potrebbe considerarsi "una lieve modifica interna"?

    Se i proprietari dovessero accettare la mio offerta (per ora solo verbale) in questo caso se continuassero a non volere regolarizzare la scala in quanto secondo loro e l'agenzia immobiliare non è necessario, in base a questa circolare potrebbero aver ragione oppure il rischio resta sempre di falso in atto pubblico?
    Per sentirmi più tranquilla non posso "pretendere" che mi rilascino un certificato di conformità catastale però redatto da un geometra? Oppure aspetta all'acquirente fare questi accertamenti?:occhi_al_cielo:
    grazie e buon fine settimana.
     
  13. Ciao Fabrizio,

    una domanda di mio interesse, in perfetto tema (che poi dicono che sono sempre "fuori tema").

    Ma l'altra soffitta con scala retrattile è pur sempre una "soffitta" ed in quanto tale andrebbe accatastata, come lo sono le cantine etc....?
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se non è stata mai accatastata potrebbe essere un vano tecnico o qualcosa di simile... per cui tutto.... compreso la scala retrattile non esiste ( o meglio non dovrebbe ) ... per una risposta precisa si dovrebbe vedere il progetto originale
     
  15. Sto pensando al punto PC citato : tanto bassa non sarà.
     
  16. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti nella parte centrale ci si sta in piedi.
     
  17. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi sto facendo una cultura:risata:
    Fabrizio di questo che ne pensi? Poi mi manderai la parcella :sorrisone:

    Rientra nel mio caso?:occhi_al_cielo: Per i venditori mi fucileranno:risata: invece di vendermi l'appartamento!

    I REQUISITI DEL VOLUME TECNICO
    Il Consiglio di Stato (sent. 812/2011 e 678/2011) è tornato sulla definizione di volume tecnico ribadendo che vi rientrano solo gli spazi esterni all’abitazione destinati agli impianti ad essa necessari. Sono quindi esclusi i sotto tetti con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante.

    I volumi tecnici sono quei volumi destinati esclusivamente agli impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione e che non possono essere ubicati al suo interno, mentre non sono tali – e sono, quindi, computabili ai fini della volumetria consentita – le soffitte, gli stenditoi chiusi e quelli di sgombero, nonché il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, ma costituente in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda. In questi esatti termini si è espresso il Consiglio di Stato, con due pronunce fotocopia del 28 gennaio e del 7 febbraio 2011, in linea con una giurisprudenza ormai costante e consolidata sulla nozione di volume tecnico. Il primo parametro, positivo e di tipo funzionale, postula che l’opera edilizia destinata agli impianti abbia un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione principale. Il secondo e il terzo parametro sono invece collegati, da un lato, all’impossibilità di soluzioni progettuali diverse, nel senso che tali impianti – e i manufatti che li ospitano – non devono poter essere ubicate all’interno della parte abitativa; dall’altro, a un rapporto di necessaria proporzionalità tra i volumi e le esigenze effettivamente presenti.

    Ne deriva, quindi, che la nozione di volume tecnico:

    Non può ricomprendere l’opera edilizia che presenti una sproporzione tra il fabbricato preesistente e la parte destinata a impianti tecnologici o a funzione di protezione termica, dovendo la stessa essere contenuta nei limiti della sua tipica funzione accessoria e pertinenziale;
    Può essere applicata solo alle opere edilizie prive di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di un manufatto principale.
    In questa prospettiva, e con specifico riferimento alle vicende decise dal Consiglio di Stato, la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, quindi utilizzabile e adattabile a fini abitativi, in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto alla gronda, è indice rilevatore dell’intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati. Infatti, come più volte stigmatizzato dalla giurisprudenza per contrastare vistose elusioni della disciplina e fenomeni abusivi, ai fini della qualificazione di una costruzione rilevano le caratteristiche oggettivi della stessa, dovendosi prescindere dal fine dichiarato dal privato di volere destinare l’opera a utilizzazione più ristrette di quelle per la quali il manufatto fisicamente e potenzialmente è utilizzabile. (Fonte Il sole 24 ore - Edilizia e territorio - F. Marzari)
     
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  18. Ciao Italia 1960,

    ti sono profondamente grato di questa precisazione per interesse personale riguardo la divisione ereditaria con i miei fratelli, che è bloccata presso il notaio in quanto manca la conformità catastale di un immobile, villino, in cui esiste una mansarda di oltre 100mq dotata di finestre (2 piccollisime+2 1x1m), anch'essa h 2m circa al centro fino a zero ai lati, lati distanti sui 5m dal centro, con botola sul corridoio interno sottostante. Non è censita in catasto. I miei fratelli isistono che è un volume tecnico. Il notaio non accetta, a mio parere correttamente, di fare l'atto.

    Ma, allora anche tu non avresti la conformità catastale. Infatti, il problema non è tanto la scala ma soprattutto tutta la soffitta che non è nella planimetria (catastale).

    Non è spazio abitabile, ma è una soffitta che, come le cantine, va secondo me accatastata.

    Quindi non si tratterebbe di piccole modifiche interne senza influenza sulla rendita catastale.La rendita catastale, vera, dopo l'iclusione della soffitta sarebbe, a mio parere, maggiore.

    Mi piacerebbe avere conferme dai Tecnici frequentatori del forum
     
  19. italia1960

    italia1960 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi fa piacere esserti stata utile. Aspettiamo il parere dell'esperto:risata:
     
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  20. settebello

    settebello Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, mi chiamo Diego e sono nuovo di queste parti, infatti ho postato un quesito quasi uguale a questo, tant'è che mi hanno giustamente indirizzato da questa parte...

    Il mio problema è quasi lo stesso come vi dicevo, quello che cambia è:

    - la scala a chiocciola è presente nella planimetria
    - il sottotetto è dichiarato agibile e non abitabile e loro vi hanno praticamente fatto un salottino
    - nella parte opposta al salottino vi hanno costruito un bagno completo di piastrelle, lavatrice, doccia, rubinetto e sanitari!!!

    Io ancora non so molte di queste cose di cui parlate, perciò mi sareste d'aiuto con qualunque info o suggerimento!! Il condono quanto potrebbe costarmi?! Conviene farlo fare a loro o a farlo io chiedendo "sconto" sul prezzo della casa?!

    Tenete conto che il fatto della clausola gia mi piace tantissimo!! Cosa che mi avevano gia suggerito ma che non avevo ben compreso nei termini!!!
     

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