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  1. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Salve a tutti, sono un privato e vorrei vendere un immobile di mia proprietà. Vorrei rivolgermi ad un professionista per farne valutare il prezzo di vendita ma non so se per il mio caso è più adatto un agente immobiliare oppure un geometra.
    Ho letto sul web che le 2 figure hanno pro e contro per tali valutazioni ma vorrei evitare di rivolgermi ad entrambi per non pagare 2 onorari :) Vi chiedo quindi di darmi un consiglio sulla figura più adatta (cioè meglio in grado di dare un prezzo attendibile) in base al tipo di immobile.

    Si tratta di un rustico composto da una casa su 3 livelli e da un giardino (circa 30mq) con pozzo, lavatoio e un albero di arance. L'edificio è molto vecchio e pericolante: i soffitti sono visibilmente "incurvati" verso il basso e in più punti rivelano le vecchie travi di legno.

    Ho letto che il geometra (e il tecnico in genere) effettua una stima più su base analitica e perciò, nella mia ignoranza :), credo sarebbe sprecato poichè chi acquista dovrebbe buttare giù tutto o quasi della casa per cominciare a costruire, quindi c'è poco da analizzare :) Quindi sarei più propenso a contattare una agenzia immobiliare e pagare un AI per una stima "sintetica".

    Che mi suggerite? Grazie in anticipo, saluti :)
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    se il tuo cruccio è sapere il valore di mercato conviene chiedere al mediatore... eventualmente potrai affidargli la vendita.

    Smoker
     
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  3. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Ciao smoker e grazie per la replica tempestiva :)
    Mediatore = agente immobiliare, giusto?
    A me interessa sapere a quale prezzo massimo posso vendere la casa in tempi "ragionevoli" (max 1 anno); credo intendiamo la stessa cosa :)
    Toglimi, per conoscenza personale, la curiosità: come mai mi consigli il mediatore e non il geometra?
    A presto
     
  4. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Perché il mercato lo conosce chi le vende le case. Ci sono AI che hanno studiato da geometri ma hanno messo la loro abilitazione nel cassetto per abilitarsi con il patentino a quella di AI (c'è l'incompatibilità... altrimenti sei un abusivo.)

    E te lo scrive una che si è trovata con una perizia da geometra con un terreno edificabile in giardino inesistente. Per non parlare del metodo di comparazione utilizzato basato sugli annunci dei portali e non sulle reali compravendite....
     
    Ultima modifica: 18 Febbraio 2016
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  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il geometra potrebbe farti una bella valutazione, ma poi chi lo deve vendere?
    La valutazione e meglio averla dall'agente immobiliare.
     
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  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    per riassumere.
    il costruttore ti dirà il costo.
    il geometra il valore.
    l'AI il prezzo.
     
    Ultima modifica: 19 Febbraio 2016
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Direi che in questi casi la valutazione più attendibile te la potrebbe dare un agente immobiliare "in collaborazione" con un geometra o con un impresario.
    In effetti, se la casa fosse proprio messa male, sarebbe importante conoscere quale il valore di mercato una volta completata la ristrutturazione (e su questo dato risulterebbe certamente più attendibile la stima di un agente immobiliare), valore al quale sottrarre i costi che si dovrebbero sostenere per i lavori (per la quantificazione dei quali un tecnico potrebbe essere più preciso). Dalla corretta parametrazione di questi due valori potrebbe emergere la valutazione più corretta.
     
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  8. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    questa la salvo e la stampo ;) :)
     
  9. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Ringrazio tutti per le risposte date :)

    Ho già contattato 2 agenzie immobiliari e fissato gli appuntamenti per la stima. Mi hanno detto entrambi che è gratuita (e senza impegno) e sinceramente non me lo aspettavo! Il fatto che non si facciano pagare per venire a vedere la casa non implica che siano poco professionali e la stima poco attendibile, vero? Io, da ignorante in materia, ho modo di poter riconoscere AI poco "seri", cioè che fanno stime di prezzi di vendita poco attendibili?

    La casa è messa molto male, considera che non sono salito all'ultimo piano per paura che mi crollasse il pavimento sotto i piedi perciò credo sia da buttare giù tutta, forse solo un muro in pietra "vedo" messo meglio ma il resto è da demolire. Gli unici elementi che resteranno sono il giardino, il pozzo, il lavatoio e una scala in pietra.

    Il discorso sulla "ristrutturazione" è interessante e vorrei farti qualche domanda, poi magari chiedo agli AI così capisco se sono preparati :)
    Se sarà assodato che si dovrà buttare giù, il prezzo di vendita potrebbe essere uguale a (prezzo vendita giardino) + (prezzo vendita terreno su cui l'acquirente edificherà la nuova casa) - (costo demolizione casa attuale a carico dell'acquirente)?
     
  10. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Tu chiedi al geometra di stimarti la casa e all'AI la ristrutturazione? L'AI coinvolge altre figure. Scusa ma all'elettricista chiedi i tubi dell'acqua e all'idraulico i cavi della corrente per vedere se sono preparati?

    Io ho fatto stimare anche un rustico (in attesa di completamento), son stati calcolati i costi per completarlo per portarlo allo stato finito e poterlo raffrontare alle compravendite di quel periodo.... perché non c'erano compravendite di rustici in quello stato nel periodo precedente in quella data zona.

    Perizie sia gratis, che dal geometra che asseverata per il tribunale (... non mi son fatta mancare niente...)
     
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  11. BiagioV

    BiagioV Ospite

    In effetti ho scritto ristrutturazione ma pensavo "demolizione"... c'è poco da ristrutturare :) Me ne sto accorgendo ora, chiedo scusa. Quel calcolo che ho approntato immagino non sia fattibile, giusto?
     
  12. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ma per conteggiare il giardino, hai un giardino botanico per doverlo conteggiare?
    Poi bisogna vedere se va tutta abbattuta... perché se abbatti tutto non è detto che poi svilupparti con la stessa volumetria (magari un tecnico te la può spiegare meglio).
     
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  13. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la casa fosse da demolire direi che l'agente immobiliare avrebbe più facilità nella valutazione perchè la vendita potrebbe essere equiparata a quella di un terreno edificabile con alcune importanti differenze. Da una parte esisterebbero (come hai giustamente ricordato) i costi di demolizione in diminuzione del valore (ma tieni presente che se fossero presenti mattoni pieni, tavelle... alcune ditte potrebbero fare il lavoro gratis o quasi recuperando però i materiali), dall'altra l'acquisto della casa, benchè inabitabile, permetterebbe di risparmiare in fase di rogito un bel po' di tasse rispetto ad un lotto nudo e crudo... ed un eventuale pratica urbanistica di ristrutturazione (mediante prevalente demolizione e ricostruzione) di fruire di altre agevolazioni sugli oneri ed eventuali detrazioni fiscali....

    Ma le considerazioni non si fermano qui...

    In bocca al lupo

    Gianluca
     
  14. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Effettuato il sopralluogo con l'AI. Appartiene ad una agenzia famosa a livello nazionale quindi prendo per buona la valutazione che ha fatto.

    Tutto da buttare giù e senza eccezioni. L'aspetto che rende molto problematica la demolizione è che bisogna agire dalla strada, che è una provinciale molto stretta. Mi ha consigliato "vivamente" di mettere in sicurezza il tutto prima che ci siano crolli sulla strada stessa o su probabili acquirenti che vengono a vederla, tanto da non voler prenderne in carico la vendita finchè io non abbia provveduto a ciò.

    Se è possibile in questa sede, vorrei chiedervi quindi un consiglio su ciò che mi conviene fare tra le varie possibilità che si prospettano: caricarmi dei costi di messa in sicurezza e passare la vendita all'agenzia? lasciare la casa così e svenderla il prima possibile? caricarmi dei costi (e delle brighe) della demolizione e vendere terreno e giardino? ...altro?

    Metto qualche foto in riferimento alle agevolazioni sui materiali di cui parlava CheCasa! (mattoni pieni, tavelle, etc), così mi confermate se può essere più vantaggiosa la possibilità della demolizione rispetto alle altre.
    primo piano.jpg
    travi legno solaio e mattoni pieni.JPG

    Grazie ancora per i vostri preziosi consigli. A presto.
     
  15. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non ti serve la consulenza di un agente immobiliare, nè quella di un geometra...
    ti serve un ingegnere strutturista.
    Dalle foto si vede solo un solaio in legno da rifare, ci ha piovuto dentro, l'intonaco si è staccato... non dicono nulla sullo stato di salute delle murature portanti.
     
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  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vendila al volo.

    Non toccare niente e mettila in vendita.

    Quanto ti e' stata prevista una valutazione in vendita..?
     
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  17. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Effuettuato sopralluogo con ing. strutturista. Assicura che "le mura perimetrali hanno altri 100 anni di vita" quindi la demolizione non è necessaria, però solai e tetto sono da rifare. Sconsiglia comunque la ristrutturazione a mio carico nel caso in cui la volessi vendere ad un prezzo più cospicuo di quello valutato attualmente (molto basso). Consiglia la messa in sicurezza e questa è fattibile inel caso specifico anche solo usando bancali (acquistabili addirittura da brico), quindi costerebbe molto poco.

    Riepilogando:

    -primo AI (già citato): valutazione 15k euro trattabili fino a 10k euro (-1k euro per il suo onorario); lasciamo stare le sue valutazioni strutturali poichè non era materia sua; accetta di prenderne in carico la vendita solo se la metto in sicurezza.

    -secondo AI: valutazione 20k trattabili fino a 17-18k (-1k euro per il suo onorario); addirittura sostiene di aver pronto un probabile acquirente (al "50%", che precisione!) che cercava una casa da ristrutturare proprio nei paragi; accetta la presa in carico così com'è (senza messa in sicurezza).

    -ingegnere: consiglia di svenderla senza effettuare spese se non il minimo per la messa in sicurezza.

    Anche se vado un po' OT vorrei chiedervi un ultimo consiglio in merito alla vendita. Io sarei tentato di affidarne la vendita al secondo AI ma sono molto preoccupato che la storia del fantomatico acquirente e la sopravvalutazione del prezzo di vendita siano finalizzate ad ottenerne l'incarico, per poi di fatto non concludere nulla.
    Quindi, essendo estraneo alla materia, volevo chiedervi se nel mio caso è fattibile un accordo verbale con l'AI del tipo: prima parla al tuo probabile acquirente della casa e andiamo tutti insieme a vederla, poi se accetta alla cifra che mi hai detto, allora ti do l'onorario e gestisci la parte finale della vendita.
    Si può fare oppure la prassi è: prima onorario e poi l'AI comincia a lavorare, quindi con la concreta possibilità anche di essere "raggirati" da AI che inventano clienti interessati?
    Considerate che si tratta di una realtà di un paesino montano in cui il mercato immobiliare è fermo, così in buona sostanza mi hanno detto il primo AI ("avrei difficoltà a venderla") e l'ingegnere; perciò dubito molto della serietà del secondo AI.
    Che fareste al posto mio?
     
  18. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Guarda che l'AI si paga solo all'accettazione del preliminare. Quando si perfeziona il contratto l'agente matura il diritto alla provvigione.
     
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  19. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    E mi sembrava... sto ristrutturando una cosa dei primi del 900 ho anche io i muri da 1 metro in pietra... e non si abbattono...
    Sono anche in centro storico con vincolo paesaggistico e se la abbatto posso solo ricostruirla come il progetto iniziale cioè mi resta il garage e basta... I due piani sopra e l'ala con il bagno (costruiti negli anni 40 e 90) non me li fanno ricostruire. (per quello ti dicevo... attenzione se abbatti... perché c'è il problema delle distanze da rispettare nelle nuove costruzioni.... etc etc)

    Quello che devo rifare è il tetto... e per farlo devo far chiudere l'unica via di accesso a tutto il centro storico...

    E fai bene a vendere e non ristrutturare perché sono spese che non sono quantificabili quando metti mano a questi edifici così vecchi... Chi se lo compra, appassionato se lo ristruttura come vuole...
     
    A cafelab e ingelman piace questo messaggio.
  20. BiagioV

    BiagioV Ospite

    Cos'è il preliminare? Mi ha solo detto che per cifre di vendita di questa fascia non va a percentuale ma a fisso e prende 1000 euro. Perdona la mia ignoranza totale in materia ma mi stai dicendo che devo cominciare a pagarlo da subito con un tot e poi, se l'acquirente "esiste" e concludiamo, gli darò i 1000 euro di cui parlava?
     

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