1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. peppem

    peppem Membro Attivo

    Altro Professionista
    In che modo (se questo avviene) la stima del valore commerciale di un immobile coinvolge oltre all'agente immobiliare anche un architetto o un geometra?
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La stima del valore commerciale di un immobile viene eseguita solitamente dall'agente immobiliare in caso di vendita dello stesso.
    Qualora l'immobile venga uindi messo in vendita, sarà l'Agenti Immobiliari ad effettuare tale valutazione che terrà conto più del probabile valore di realizzo in quel dato momento, dell'immoble
    Le altre figure professionali intervengono in caso di perizie asseverate.
    Ossia anche se è assurdo, l'Agenti Immobiliari solitamente, non è autorizzato ad effettuare stime degli immobili, (per ottenimento mutui, o per i tribunali e via dicendo). Questi enti si rivolgono ai professionisti che valutano l'immobile.
    Le loro perizie tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, dei materiali di costruzione, e di tante altre belle considerazioni circa l'immobile, e si concludono solitamente con la frase.... considerato tutto ciò il più probabile valore di realizzo è di euro..... (solitamente dopo aver fatto visita all'amico agente immobiliare).
     
  3. peppem

    peppem Membro Attivo

    Altro Professionista
    Chiarissimo!
    Chiedo perchè mi occupo dello sviluppo di un software (mac, iphone e ipad) per la stima del valore commerciale degli immobili e volevo capire esattamente se il parco utenti è solo quello degli agenti immobiliari o è leggermente più ampio.

    Partendo delle quotazioni OMI (ag. territorio) al mq per il valore della sup. commerciale si ottiene un valore di riferimento.
    Tale valore viene alterato da molteplici fattori (posizionali, caratteristiche intrinseche edificio e unità, caratteristiche costruttore) in modo da renderlo più vicino possibile alla realtà.

    C'è da considerare anche dell'altro per una corretta e completa valutazione?

    Sarebbe bello se ogni agente immobiliare in maniera anche anonima sia nelle condizioni di dire:
    ho venduto un immobile in via xyz con determinate caratteristiche alla cifra di 123 mila euro e condividere tale dato con la comunità e dare un punto di riferimento che rispetta il mercato reale.

    Siete dell'idea che questo potrebbe essere una strada da seguire per ottenere stime sempre più vicine alla realtà?
    L'agente immobiliare è disposto a condividere tale dato?
     
    A Mim piace questo elemento.
  4. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La stima è una cosa il valore di realizzo è un'altra.

    nelle compravendite entrano in gioco altri fattori non stimabili...

    Il prezzo della casa in linea di massima si attiene ai prezzi di mercato.. ossia quella città, quella zona, quella tipologia di immobile con quel grado di finiture 8il famoso nuovo, abitabile, da ristrutturare) vale circa x euro al mq.

    Ma ci sono tanti altri fattori non quantificabile che contribuiscono alla determinazione del prezzo

    se viene acquistato da un congiunto per avvicinarsi ad un parente il valore per quel cliente sarà maggiore rispetto ad un altro potenziale acquirente.
    Se lo devo vendere in fretta perchè mi servono i soldi per acquistarne un altro
    se ho litigato con i vicini
    se me lo stanno portando via le banche
    se non ho bisogno di soldi
    se e altri mille se....

    Per tutto il resto un software può essere utile
     
    A gcaval piace questo elemento.
  5. peppem

    peppem Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ok, quindi la stima del valore commerciale è quantificabile utilizzando determinati parametri oggettivi.
    I parametri oggettivi si prestano alle formule matematiche per cui si riesce a tirar fuori il valore finale(è ciò che attualmente viene fatto).

    Se volessimo però arrivare al valore di realizzo si potrebbe creare un elenco di possibili motivazioni di acquisto e vendita che possono modificare il valore della stima commerciale.

    Esempio
    Venditore deve vendere entro il breve periodo : - 10%
    Venditore non ha bisogno di soldi: + 15%
    Venditore ha divorziato e la casa è troppo grande per lui: +8%

    Acquirente ha l'ufficio sotto l'immobile: +10%

    etc. etc. Magari suddivisi per categorie di situazioni.

    Se si riuscisse a stimare il valore di realizzo, e magari anche i tempi in cui si realizza non potrebbe un agenzia avere una visione completa del parco immobili e il relativo ricavo nel periodo di tempo?

    Le mie sono domande, non essendo del mestiere mi piacerebbe capire cosa può tornare utile a chi svolge l'attività.

    Grazie!
     
  6. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ................le variabili che ha citato frisoli sono solo una piccola parte che possono tra loro generare altre variabili.............:risata::risata::risata:

    ............è come se tu volessi essendo metereologo stabilire con precisone se pioverà non nella tua citta ma solo sopra la tua testa "diversamente pettinata".............................:risata::risata::risata:
     
    A antonello e studiopci piace questo messaggio.
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vuoi realizzare un qualcosa di impossibile.
    E' più facile, sicuramente, sapere se la nuvola di fantozziana memoria bagnerà la pettinatura del metereologo (leonard docet).:risata::risata::risata::risata:
     
  8. peppem

    peppem Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ok, ok chiaro!

    In sostanza il mio software è già in grado di "stimare" il valore commerciale consentendo di associare all'immobile del materiale multimediale (foto,mappa etc).

    L'obiettivo delle mie domande è capire in quale direzione ampliare o migliorare il software cercando di inserire funzionalità che effettivamente tornano utili a chi è del mestiere.

    Di sicuro dalle vostre risposte mi sembra di capire che stimare pure il valore di realizzo è una strada non percorribile..

    Ci sono però altre strade da seguire? Cosa può tornare realmente utile?
     
  9. quartok

    quartok Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ma cosa c'entrano le variabili soggettive di chi vende e di chi compra con la stima di un immobile? La stima deve essere oggettiva alle parti e soggettiva all'immobile, poi verrà adeguata dai fattori soggettivi delle parti, se un immobile "vale" 100 e ho fretta di vendere lo propongo a 90, ma devo sapere che "vale" 100, se allo stesso immobile è interessato un soggetto che ha l'ufficio sotto in fase di trattativa il venditore cercherà di tenere alto il prezzo rispetto alla richiesta iniziale ma non è che a quel punto l'immobile vale "110" (tra l'altro l'ai è un mediatore che fa gli interessi di entrambe le parti....), ecc...
     
    A siseph piace questo elemento.
  10. peppem

    peppem Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si, le variabili soggettive infatti non c'entrano nulla con la stima commerciale di un immobile.

    Tali variabili sono subentrate nella discussione nel momento in cui si pensava di andare oltre (forse troppo oltre :D) cercando di stimare il valore di realizzo.

    Quest'ultimo tira in ballo le variabili soggettive, che come fanno notare i diversi Agenti Immobiliari sono difficili da schemattizzare.
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Difatti, la stima dell'immobile dovrebbe attenersi a criteri oggettivi, i più disparati.

    Il valore di realizzo è un'altra cosa, che chiaramente non dovrebbe in teoria, discostarsi troppo dalla stima
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ricordatevi che esistono regole condivise a livello internazionale che sono riportate
    nel codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa
    nelle linee guida ABI e
    nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari dell'Agenzia del Territorio
    ...
    Pure i più recenti manuali di estimo fanno riferimento a questi standard e pure la scuola sta lavorando per introdurli nel programma scolastico.
    Esistono pure software dedicati e specifici per la valutazione immobiliare che garantiscono il puntuale rispetto di tali regole.
    Pochi sono i professionisti formati in grado di applicare regole, metodologie utilizzando i più recenti mezzi informatici.

    Ah, dimenticavo, queste regole sono sottoscritte e riconosciute dalle associazioni di agenti immobiliari
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina