Studio personal trainer in abitazione di proprietà

[jack3d]

Buonasera, ho iniziato i lavori di ristrutturazione di un appartamento di 40mq al piano rialzato di un edificio costruito negli anni 50, di proprietà di famiglia, per utilizzarlo come istruttore di disciplina sportiva/personal trainer su appuntamento.

Quando andai qualche mese fa al centro nazionale artigianto, mi dissero che potevo tranquillamente svolgere l'attività come libero professionista, anche in una unità immobiliare ad uso abitativo.

Volevo sapere se al momento io possa avviare l'attività in regola, in quanto so che ad esempio estetiste, medici, e altre figure professionali lavorano in appartamenti. Il contratto tra me e il mio familiare sarebbe comodato d'uso gratuito (se cosi si chiama)

Quando andai qualche mese fa al centro nazionale artigianato, mi dissero che potevo tranquillamente svolgere l'attività come libero professionista, anche in una unità immobiliare ad uso abitativo. Ora però mi sorge il dubbio perchè ho letto su altre discussioni che l'unica categoria che preveda questa possibilità sia la categoria A10, alla quale sicuramente l'appartamento non appartiene.

 

[Utente Cancellato 72152]

In realtà quello che comanda più di tutti è il Regolamento di Condominio Contrattuale, che ti consiglio di leggere con attenzione.

Un esempio di estratto da un Regolamento di Condominio Contrattuale:

"art. 33) E' fatto divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione od ufficio, escludendo quindi scuole di musica o canto, sedi di partiti politici, sedi di associazioni sportive ed ambulatori medici"

Altro esempio di estratto da un Regolamento di Condominio Contrattuale:

ART. 9) - Salvo il rispetto delle leggi edilizie e urbanistiche gli appartamenti potranno essere destinati a civile abitazione, a studio professionale o ad ufficio commerciale, restando peraltro vietato ogni uso che possa menomare il decoro del complesso immobiliare, nonchè la tranquillità ed il pacifico godimento degli altri condomini, come
ambulatori per malattie infettive, scuole di ballo e di canto e club privati.

E ancora:

Art. 4 - Limitazioni e divieti nella destinazione. Gli appartamenti dell'edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civili abitazioni o a studi professionali privati; ogni diverso uso dovrà essere consentito dall'Assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 del Codice Civile 2° Comma.

IN SINTESI, devi assolutamente prendere visione del Regolamento di Condominio Contrattuale del palazzo dove si trova il tuo appartamento che vuoi adibire a palestra in qualità di personal trainer.

Leggi anche questo articolo, molto interessante:

Palestra in Condominio: non tutti sanno che... » VeryFastPeople

Quando si parla di Palestra in Condominio la confusione è ancora tanta. Si può trasformare un garage condominiale in una vera e propria palestra?

www.veryfastpeople.it

Copio & incollo dalla fonte che ho citato:

Palestra in Condominio: non tutti sanno che…
Una delle cose che preferiamo dell’autunno, oltre alle zucche di Halloween e al profumo di caldarroste, è la voglia di rimettersi in gioco: con ottobre ci lasciamo alle spalle il ricordo delle vacanze estive e ci concentriamo sulle cose che (forse per troppo tempo) abbiamo rimandato.
Con queste premesse, sembra non esista momento migliore per iscriversi in palestra. Ma che dire delle palestre condominiali? Per chi vive e lavora in Condominio, non c’è niente di più comodo per tenersi in forma. Di contro, però, i condòmini meno sportivi potrebbero nutrire qualche dubbio riguardo l’apertura di una palestra sotto il proprio appartamento.
Ciò che è certo, è che sull’argomento la confusione è ancora tanta. Non tutti sanno ad esempio che, per trasformare un garage condominiale in una vera e propria palestra, per un’associazione di promozione sociale basta un semplice cambio di destinazione d’uso.
Lo ha stabilito anni fa il T.A.R. Campania, sez. VIII, con la sentenza 1881 del 31 marzo 2014, dando ragione a un’associazione sportiva dilettantistica e di promozione che aveva impugnato il diniego da parte del Comune all’apertura di una palestra all’interno di un garage condominiale al piano interrato.
Secondo il Comune, infatti, i locali avrebbero potuto essere adibiti solo a cantina e a ricovero di automezzi. L’associazione sportiva, però, ne aveva mutato la destinazione d’uso, invocando l’art. 32, comma 4, della L. 383/2000 (recante Disciplina delle associazioni di promozione sociale), che recita: «La sede delle associazioni di promozione sociale e i locali nei quali si svolgono le relative attività sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, indipendentemente dalla destinazione urbanistica».
A questo riguardo, nel 2010 si era espresso anche il Consiglio di Stato, fornendo un orientamento giurisprudenziale secondo cui, qualora si verifichi un mutamento di destinazione d’uso soltanto “funzionale”, senza opere edilizie visibili, non occorra l’autorizzazione a costruire, salvo il caso in cui vi sia violazione degli assetti urbanistici di zona. «E ciò vale per ogni tipo di standard, concernente insediamenti residenziali, produttivi, alberghieri, direzionali e commerciali, per cui anche gli spazi accessori seguono la medesima regolamentazione e sono commisurati alla superficie lorda di pavimento, con correlativa irrilevanza di ogni modificata destinazione d’uso», aveva chiarito il giudice (Cons. Stato, sez. V, sent. 28 maggio 2010, n. 3420).
Attenzione, però: ci sono altri aspetti altrettanto importanti da considerare, quando si parla di palestre condominiali. Come la mettiamo, ad esempio, con i rumori? La musica? E con le vibrazioni provocate dai bilancieri?
L’art. 844 c.c. disciplina l’ipotesi dei rumori “intollerabili”. Spetta poi al giudice stabilire se sanzionare o meno la fattispecie, considerando anche la destinazione dell’immobile – se il locale è destinato ad attività commerciale, la soglia della tollerabilità del rumore diventa più elevata – e l’ubicazione dello stesso – se l’abitazione è collocata in una zona molto trafficata e già patisce un elevato rumore ambientale, la soglia di tollerabilità si alza.
Non va poi dimenticato che il regolamento condominiale può stabilire orari specifici contro i rumori molesti, e indicare delle precise fasce orarie “di silenzio”, durante le quali sono vietati anche i rumori considerati “tollerabili” dal codice civile.
Insomma, se è vero che perfino un garage può diventare una palestra condominiale, è altrettanto vero che dovrà trattarsi di una palestra piuttosto silenziosa.

 

[jack3d]

Altro esempio di estratto da un Regolamento di Condominio Contrattuale:

ART. 9) - Salvo il rispetto delle leggi edilizie e urbanistiche gli appartamenti potranno essere destinati a civile abitazione, a studio professionale o ad ufficio commerciale, restando peraltro vietato ogni uso che possa menomare il decoro del complesso immobiliare, nonchè la tranquillità ed il pacifico godimento degli altri condomini, come
ambulatori per malattie infettive, scuole di ballo e di canto e club privati.

E ancora:

Art. 4 - Limitazioni e divieti nella destinazione. Gli appartamenti dell'edificio potranno essere destinati esclusivamente ad uso di civili abitazioni o a studi professionali privati; ogni diverso uso dovrà essere consentito dall'Assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 del Codice Civile 2° Comma.

IN SINTESI, devi assolutamente prendere visione del Regolamento di Condominio Contrattuale del palazzo dove si trova il tuo appartamento che vuoi adibire a palestra in qualità di personal trainer.

Innanzitutto grazie della risposta.

Fortunatente, il condominio, composto da 5 alloggi, e interamente di nostra proprietà. In 3 degli alloggi sono residenti membri della nostra famiglia. Ho anche il consenso delle restanti due persone che abitano nel condominio.

 

[jack3d]

Copio & incollo dalla fonte che ho citato:

Palestra in Condominio: non tutti sanno che…
Una delle cose che preferiamo dell’autunno, oltre alle zucche di Halloween e al profumo di caldarroste, è la voglia di rimettersi in gioco: con ottobre ci lasciamo alle spalle il ricordo delle vacanze estive e ci concentriamo sulle cose che (forse per troppo tempo) abbiamo rimandato.
Con queste premesse, sembra non esista momento migliore per iscriversi in palestra. Ma che dire delle palestre condominiali? Per chi vive e lavora in Condominio, non c’è niente di più comodo per tenersi in forma. Di contro, però, i condòmini meno sportivi potrebbero nutrire qualche dubbio riguardo l’apertura di una palestra sotto il proprio appartamento.
Ciò che è certo, è che sull’argomento la confusione è ancora tanta. Non tutti sanno ad esempio che, per trasformare un garage condominiale in una vera e propria palestra, per un’associazione di promozione sociale basta un semplice cambio di destinazione d’uso.
Lo ha stabilito anni fa il T.A.R. Campania, sez. VIII, con la sentenza 1881 del 31 marzo 2014, dando ragione a un’associazione sportiva dilettantistica e di promozione che aveva impugnato il diniego da parte del Comune all’apertura di una palestra all’interno di un garage condominiale al piano interrato.
Secondo il Comune, infatti, i locali avrebbero potuto essere adibiti solo a cantina e a ricovero di automezzi. L’associazione sportiva, però, ne aveva mutato la destinazione d’uso, invocando l’art. 32, comma 4, della L. 383/2000 (recante Disciplina delle associazioni di promozione sociale), che recita: «La sede delle associazioni di promozione sociale e i locali nei quali si svolgono le relative attività sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, indipendentemente dalla destinazione urbanistica».
A questo riguardo, nel 2010 si era espresso anche il Consiglio di Stato, fornendo un orientamento giurisprudenziale secondo cui, qualora si verifichi un mutamento di destinazione d’uso soltanto “funzionale”, senza opere edilizie visibili, non occorra l’autorizzazione a costruire, salvo il caso in cui vi sia violazione degli assetti urbanistici di zona. «E ciò vale per ogni tipo di standard, concernente insediamenti residenziali, produttivi, alberghieri, direzionali e commerciali, per cui anche gli spazi accessori seguono la medesima regolamentazione e sono commisurati alla superficie lorda di pavimento, con correlativa irrilevanza di ogni modificata destinazione d’uso», aveva chiarito il giudice (Cons. Stato, sez. V, sent. 28 maggio 2010, n. 3420).
Attenzione, però: ci sono altri aspetti altrettanto importanti da considerare, quando si parla di palestre condominiali. Come la mettiamo, ad esempio, con i rumori? La musica? E con le vibrazioni provocate dai bilancieri?
L’art. 844 c.c. disciplina l’ipotesi dei rumori “intollerabili”. Spetta poi al giudice stabilire se sanzionare o meno la fattispecie, considerando anche la destinazione dell’immobile – se il locale è destinato ad attività commerciale, la soglia della tollerabilità del rumore diventa più elevata – e l’ubicazione dello stesso – se l’abitazione è collocata in una zona molto trafficata e già patisce un elevato rumore ambientale, la soglia di tollerabilità si alza.
Non va poi dimenticato che il regolamento condominiale può stabilire orari specifici contro i rumori molesti, e indicare delle precise fasce orarie “di silenzio”, durante le quali sono vietati anche i rumori considerati “tollerabili” dal codice civile.
Insomma, se è vero che perfino un garage può diventare una palestra condominiale, è altrettanto vero che dovrà trattarsi di una palestra piuttosto silenziosa.

Io non aprirei una Associazione sportiva, ma opererei come libero professionista, su appuntento.

Per quanto riguarda i rumori ho già provveduto ad installare uno strato di gomma anti vibrazione sotto il pavimento gommato.

Ora non vorrei fosse impedito il cambio di destinazione d'uso dal comune per un qualsivoglia motivo, ma dovrò informarmi presso l'ufficio del territorio.

La cosa che mi preoccupava e la necessità di dovermi dotare di accessibilità a diversamente abili, in quanto è impossibile abbattere le barriere architettoniche che portano all'alloggio. Inoltrè la disciplina che io insegno non sarebbe possibile io insegnarla a persone diversamente abili.

Anche qui mi domandavo se la categoria a10 debba essere munita di accessibilità facilitata o meno.

 

[Utente Cancellato 72152]

Fortunatente, il condominio, composto da 5 alloggi, e interamente di nostra proprietà. In 3 degli alloggi sono residenti membri della nostra famiglia. Ho anche il consenso delle restanti due persone che abitano nel condominio.

Tanto basta per stare tranquillo. Potresti aprirci anche la succursale del Mulino Bianco

 

[Utente Cancellato 72152]

Ora non vorrei fosse impedito il cambio di destinazione d'uso dal comune per un qualsivoglia motivo, ma dovrò informarmi presso l'ufficio del territorio.

Mi pare di ricordare che la categoria catastale A/10 ti viene a costare molto di più per quanto riguarda l'IMU, ammesso e non concesso che tu debba pagarla.

 

[Utente Cancellato 72152]

Anche qui mi domandavo se la categoria a10 debba essere munita di accessibilità facilitata o meno.

Googlando ho trovato alcune risposte al tuo quesito:

IngForum •Leggi argomento - info agibilità relativa al cambio di destinazione d'uso.

 

[Utente Cancellato 72152]

Copio:

L'art. 3.4, lettera f) del DPR 236/89 dice che:
f) nei luoghi di lavoro sedi di attività non aperte al pubblico e non soggette alla normativa sul collocamento obbligatorio, è sufficiente che sia soddisfatto il solo requisito dell'adattabilità.

Quindi sei soggetto al collocamento obbligatorio?
L'attività è aperta al pubblico?
Se la risposta è no ad entrambe le domande devi solo rispettare l'adattabilità e non installi niente.

 

[Utente Cancellato 72152]

Copio ancora:

Non è un locale pubblico, è un'attività privata. Non c'è obbligo di renderla accessibile, va bene l'adattabilità.

 

[Bagudi]

Ma è necessario fare il cambio d'uso ?

Non potrebbe registrasi con ditta individuale con sede promiscua ?