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  1. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    cari colleghi , devo preparare un contratto di subaffitto per un ufficio e non ho esperienza specifica . C'e' qualcuno tra di voi che ha gia' trattato questo aspetto e possa darmi qualche suggerimento come anche un efficace testo del contratto ? Grazie in anticipo
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Parti dal fatto che nel contratto di affitto principale non deve essere vietato il subaffitto-
     
  3. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si certo, il locatore e' d'accordo e faremmo una scrittura privata in deroga al contratto principale
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puoi mettere una clausola di qst tipo:

    E’ vietato il subaffitto anche parziale dei locali locati ad eccezione del subaffitto da concedersi esclusivamente alla ditta ____________ con sede in __________________
     
  5. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa Umberto Granducato ma la situazione che sto affrontando prevede gia' un contratto di locazione in essere . Io debbo solo organizzare questo sub affitto con l'autorizzazione del Locatore . Hai per caso un testo di contratto idoneo ?
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso che dovrai fare una scrittura privata da integrare al contratto in essere, nella quale scriverai che visto il contratto n° xxx del xxxxx il locatore autorizza ( e metti la formula consigliata da Umberto ) , letto firmato e sottoscritto... Fabrizio
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ah pensavo fosse ex novo...
    segui il consiglio di Fabrizio, basta una semplice scrittura che credo sia da registrare, ma @Pennylove sarà piu esauriente di me.
     
    A studiopci piace questo elemento.
  8. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie StudioPCI ma ho qualche riflessione . Tu intendi una scrittura privata, poi registrata pagando 67,00, in cui scrivo che il subaffittuario prende in locazione una porzione di immobile as un determinato prezzo e contemporaneamente accetta tutte le clausole del contratto originario ?
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La scrittura privata ad integrazione ( per intenderci quella che prevede l'espressa autorizzazione al subaffitto ) deve essere redatta tra locatore e conduttore originario, penso sia anche il caso di registrarla, poi in seguito ci dovrà essere un contratto di subaffitto stipulato tra conduttore e subaffittuario, anche questa dovrà essere registrata. Fabrizio
     
  10. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie ancora per la risposta ma come deve essere il contratto di subaffitto ? questo e' il punto
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un normale contratto, solo che il locatore sarà non il proprietario ma il conduttore del contratto originario, e si dovrà semplicemente scrivere all'inizio :
    .......... il sig. tizio in qualità di locatore concede in subaffitto, in forza del contratto n° xxxxxx del xxxx e integrazione n° xxx del xxx .Fabrizio
     
  12. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Poniamo il caso che uso un normale contratto 6+6 : le durata non puo' coincidere con il contratto originario ! Forse si dovrebbe dire che il contratto di subaffitto segue quello originario ? Anche perche' se il primo conduttore lo risolve anticipatamente , il subaffittuario non puo' rimanere nell'immobile . Ci deve essere una relazione
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La relazione è stabilita dalla legge e precisamente dall'art. 262 CO ( Codice delle Obbligazioni ) per cui la sublocazione e strettamente interdipendente dal contratto originario... questo significa che : non è possibile stilare un contratto di sublocazione 6 + 6, bensì un contratto di sublocazione i cui effetti cesseranno al cessare del contratto originario, questa è una condicio sine qua non.
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    La presenza nel contratto di locazione di un divieto di sublocazione non comporta la sua applicabilità per tutta la durata del rapporto, in quanto il conduttore, in un momento successivo, può sempre accordarsi con il locatore per ammettere la sublocazione parziale dell’ufficio: in questo caso il conduttore potrà essere ammesso a provare il successivo consenso del locatore nei limiti che sono fissati dall’art. 2723 del codice civile che recita: “Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali”.

    Rimane comunque consigliabile formalizzare il nuovo patto, in deroga rispetto al precedente accordo di divieto di sublocazione, in forma scritta (che può essere registrato, nell’esigenza di assicurare certezza e trasparenza all’accordo locatizio, come modifica del contratto originale): il contratto dovrebbe, infatti, riportare una clausola di questo tipo “Qualunque modifica al presente contratto deve essere provata con atto scritto”.

    Il conduttore dovrà spedire preventivamente (ossia prima che il contratto di sublocazione inizi) al locatore una lettera raccomandata contenente:

    a) i dati identificativi del subconduttore in modo che il locatore possa eventualmente esercitare eventuali azioni legali nei suoi confronti;

    b) la durata della sublocazione: un arco temporale inferiore al contratto originario oppure la medesima durata prevista nel contratto (non può essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dall’originario rapporto di locazione, con la conseguenza che, alla scadenza del contratto originario, il locatore può agire contro il conduttore e contro il subconduttore per il rilascio dei locali: la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche contro costui). Inoltre la sublocazione interferisce con la locazione originale, con la conseguenza che la cessazione della locazione comporta, di riflesso, la cessazione della sublocazione;

    c) il numero dei locali concessi in sublocazione (come prova a fini dichiarativi: i proventi derivanti dalla sublocazione rientrano tra i redditi diversi).

    A questo punto il sublocatore direttamente (se abilitato al servizio Fisconline) o tramite soggetti incaricati dovrà registrare telematicamente (la voce “Contratto di sublocazione” non è inserita tra le tipologie contrattuali previste dai software di compilazione Contratti di locazione e Locazioni web -precluso agli intermediari -ma nulla vieta di avvalersi anche del canale telematico per registrare un contratto di sublocazione, apportando opportune modifiche al testo, ad esempio, di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo e versando le imposte dovute) o presso ufficio l’atto di subaffitto all’Agenzia delle Entrate: per la sublocazione (per la quale il canone è libero, ma non è possibile applicarvi la cedolare secca) valgono le medesime regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n°642/1972 (imposta di registro: 2%) e il DPR n°131/1986 (imposta di bollo: n°1 contrassegno telematico dell’importo di € 16,00 per ogni foglio formato da quattro facciate scritte, per un totale di 100 righe o frazione di esse).
     
    A Bagudi, francesca7, mosca e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  15. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Carissima PennyLove, mi unisco anche io al coro dei tuoi estimatori : le tue risposte sono veramente precise. Tuttavia sono a chiederti, per favore, di indicarmi dove posso reperire un testo di un contratto di sub locazione da portare poi a registrare all'Ade . grazie in anticipo.
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vedi il contratto in allegato e conformalo alle tue esigenze. Fabrizio
     

    Files Allegati:

  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    da integrare con la classe energetica
     
  18. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A proposito di classe energetica, per integrare basta riportare i dati nel contratto o come detta la legge bisogna allegarlo? e chiaro che l'allegato sarà in fotocopia l'originale lo terrà il Locatore per altre future locazioni? per favore datemi questa notizia al piu presto. E una settimana che telefono ai vari uffici dell'agenzia delle entrate ma non risponde nessuno, Ne sapete qualche cosa come mai non rispondono più? Grazie grazie E se si allega bisogna mettere marche da bollo?
     
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    generalmente l'APE viene consegnata dal tecnico abilitato in duplice originale, e va in allegato, per le marche da bollo, verificare con l'AdE di competenza. Ognuna ha una sua interpretazione (purtroppo)
     
  20. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si grazie della celerità Topcasa, ma trattandosi di locazione e non di vendita quando hai allegato un'originale ad un contratto, per quelli futuri cosa alleghi? Una copia originale la devi tenere per te e per le future locazioni!!! Questa domanda mi gira in testa da una settimana. Si ho provato a telefonare a più uffici provinciali, locali tre per l'esattezza ma non risponde nessuno, o bisogna fare il numero verde e non il normale numero riportato sull'elenco come è stato fino a qualche tempo fa? Io purtroppo è un po che non frequento quegli uffici.
     

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