Sublocazione di un contratto a canone concordato

[75Mary]

Salve, sono conduttrice di un immobile in forza di un contratto a canone concordato, che esclude il subaffitto salvo espresso patto scritto contrario. Per temporanee esigenze di lavoro vorrei sublocare totalmente l'immobile ad uso transitorio per dodici mesi, previa registrazione del contratto stesso, che sottoscriverebbe anche il proprietario a titolo di autorizzazione.
Mi domando se la tipologia contrattuale a cui devo fare riferimento è il normale contratto di locazione abitativa ad uso transitorio o devo fare riferimento al modello previsto ai sensi della L. 431/1998? Per lo stesso problema la determinazione del canone di subaffitto 1) deve essere lo stesso di quello stabilito nel contratto principale; 2) deve essere comunque concordato tra il minimo ed il massimo previsto dagli accordi territoriali;3)o può essere libero?
Io avevo intenzione di partire da quanto pago io riducendo di 100/150 euro il canone in favore del subconduttore.
Grazie a chiunque saprà rispondermi

 

[Pennylove]

In tal caso è prima necessario modificare il contratto a mezzo scrittura privata tra le parti da portare in registrazione all’Agenzia delle Entrate e poi registrare il contratto di sublocazione ad uso abitativo.

A questo punto, fatte salve due premesse da riportare in contratto:

1) X conduce in locazione un immobile di proprietà di Y, in forza di un contratto regolarmente registrato in data…….al n°…….presso l’Agenzia delle Entrate di……..

2) X è stato espressamente autorizzato a sublocare totalmente detto immobile da Y, come da modifica contrattuale registrata in data….al n°……presso l’Agenzia delle Entrate di…….

in generale, i punti fondamentali di un contratto di sublocazione ad uso abitativo sono quelli di un normale contratto: le generalità complete del sublocatore e del sublocatario, i dati dell’immobile, la durata temporale del contratto, stabilendo sia l’inizio che il termine, il canone di sublocazione, il deposito cauzionale, il recesso per gravi motivi, i termini di recesso ecc.

Il canone di sublocazione è stato liberalizzato completamente dall’art. 14, comma 4, legge n°431/1998, che ha abrogato l’art. 12 della legge n°392/1978. Presta particolare attenzione però al canone di sublocazione che andrai a percepire, perchè i redditi da sublocazione rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR e non tra quelli di natura fondiaria (da qui l'inapplicabilità della cedolare secca ai contratti di sublocazione), e vanno dichiarati al Fisco. Per il reddito da dichiarare (che potrebbe anche essere a somma zero) vedi in particolare l'art. 71 del TUIR.

 

[Sim]

e parlando in generale bisogna fare sempre attenzione a stipulare un contratto di sublocazione compatibile con le tempistiche della locazione originaria.

 

[75Mary]

Ringrazio tutti per i consigli e le osservazioni espresse.
Sotto il profilo della durata di docidi mesi del contratto di sublocazione sono sicura di rientrare nelle tempistiche del contratto principale perchè questo scade molti mesi dopo.
Mi chiedo se sia necessario registrare "come modifica" il contratto principale che prevede nella clausola "salvo espresso patto contrario scritto", e non sia di per sè sufficiente effettuare un'unica registrazione del contratto di sublocazione con l'espressa menzione in premessa della deroga al contratto principale espressamente autorizzata dal proprietario che sottoscrive.
Mi sembra poi di capire che, fatto salvo l'onere della dichiarazione ai fini fiscali del canone percepito che davo per scontato, il canone così liberamente determinato non richiede alcun riferimento nè a livello normativo, nè agli accordi territoriali reloativamente ai parametri di calcolo che caratterizzano il contratto principale. In altri termini non devo fare riferimento al modello così come predisposto ed allegato agli accordi territoriali del mio comune di appartenenza per la determinazione del canone?
Altri dubbi:il recesso può essere consentito solo per gravi motivi o posso inserire un preavviso di tre mesi?
Ed infine nel definire la natura transitoria del contratto motivata per ragioni di lavoro deve indicare quanto previsto dalla legge ossia :
-alla scadenza del contratto d’affitto di natura transitoria, questo può essere rinnovato purché permangano le esigenze transitorie; in questo caso però occorre inviare la relativa comunicazione tramite lettera raccomandata prima della scadenza del termine del contratto.
-in mancanza di comunicazione o qualora vengano meno le esigenze transitorie il proprietario(sublocatore) ha l’obbligo di trasformare il contratto d’affitto da transitorio a contratto d’affitto a canone libero (4+4 con rinnovo automatico), pena il risarcimento all’inquilino di 3 anni di canone o il ripristino del contratto.

Grazie ancora

 

[Sim]

E infatti i contratti transitori (in cui la gente ci sguazza come se fossero assicurazioni sul riavere la casa libera in tempi brevi) vanno stipulati con attenzione e direi con perfezione per evitare situazioni sgradevoli od opposte a quelle richieste. Quindi stipula un vero transitorio e non avrai problemi.

 

[Pennylove]

Se la sublocazione è vietata, il consenso del locatore alla sublocazione deve essere dichiarato. Di ciò si deve dare atto con una scrittura privata che dovrà essere debitamente registrata, in quanto si va a modificare una clausola pattuita ab origine.

Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato e dipendente da quello principale, che vede in scena tre attori (il locatore, il conduttore preteso cedente e il preteso cessionario) – sussistendo tra questi un litisconsorzio necessario - ne consegue che:

a) la sublocazione ad un terzo conserva la durata originaria, indipendentemente dai motivi di transitorietà del sublocatore e/o del subconduttore;

b) le norme che regolano gli obblighi del locatore, regolano nella stessa misura anche gli obblighi del sublocatore; per converso, il subconduttore ha gli stessi diritti e doveri del conduttore.

Pertanto, nel caso di specie, è opportuno – e non mi parrebbe vietato - che il contratto di sublocazione tra conduttore e subconduttore rivesta la forma del contratto transitorio, a norma dell’art. 5, comma 1, legge n°431/1998 e del decreto ministeriale 30 dicembre 2002, con durata non superiore a quella prevista dal contratto principale. Condizione imposta in tali contratti è l’accollo alla parte locatrice dell’onere di confermare prima della scadenza del contratto i motivi della transitorietà posti a fondamento della sua stipula. Se così non fosse (motivo transitorio mancante, mancata comunicazione della permanenza della motivazione transitoria, motivo transitorio decaduto ecc.), allora si aprono altri scenari che per il momento ti risparmio.

Il contratto transitorio è un contratto a termine che non può essere rinnovato e il subconduttore deve rilasciare i locali, essendo terminato il motivo di transitorietà dichiarato nel contratto stesso e, ove il medesimo non rilasci spontaneamente l'immobile, il sublocatore, al suo ritorno, potrà chiedere giudizialmente la risoluzione del contratto. Quanto al canone di sublocazione e al recesso del subconduttore, ci si dovrà riferire a quanto stabilito dagli accordi territoriali e alle specifiche realtà locali in materia di locazione abitativa di natura transitoria.

Non mancherei comunque di prestare la dovuta attenzione - come ha precisato Sim - al contratto che andrai a stipulare, in quanto il processo sublocativo – specie di natura transitoria - non è dei più facilmente gestibili e, anche se regolarizzato, genera spesso situazioni insidiose e contrastanti, per nulla complementari e con esiti, a volte, nefasti: non a caso le stesse Agenzie Casa dei vari comuni che prendono in locazione appartamenti da privati da destinare all’affitto, preferiscono affidarsi, in genere, a più lineari concessioni amministrative: è comunque consigliabile farsi assistere da un professionista o da una valida organizzazione di categoria e valutare la stesura di un testo scritto ben ponderato.

 

[75Mary]

Quindi, ripercorrendo quanto stabilito nel modello predisposto ai sensi dell’art. 5, comma 1, legge n°431/1998 e del decreto ministeriale 30 dicembre 2002, per la clausola relativa all'esigenza di transitorietà, dato che è la mia (conduttore principale) io volevo inserire la seguente clausola :

Le parti concordano che la presente sublocazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di trasferirsi temporaneamente per ragioni di lavoro per un periodo non eccedente i dodici mesi, allegando idonea documentazione al presente contratto.

Oppure devo fare riferimento a quella relativa all'esigenza del locatore ????(illocatore ha l’onere di confermare il verificarsi di quanto ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi al conduttore entro..........................giorni prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera oppure del venire meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s’intende ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, a tale uso, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431/98 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.) . In realtà quella del conduttore reciterebbe : Ai sensi di quanto previsto dall’Accordo tra ...depositato il ........... presso il Comune di ............... ,le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’unità immobiliare per un periodo non eccedente.................................................mesi per il seguente motivo:
.................., che documenta allegando al presente contratto )
Grazie ancora

 

[75Mary]

In altri termini "l’accollo alla parte locatrice dell’onere di confermare prima della scadenza del contratto i motivi della transitorietà posti a fondamento della sua stipula" a cui faceva riferimento, devo intenderlo riferito a me in quanto sublocatore?
E poi quanto al canone di sublocazione, attesa la liberalizzazione dello stesso, ho ritenuto di poter pattuire un canone di 100 al di sotto di quello previsto nel contratto calmierato principale. E' corretto?
Ancora grazie

 

[Pennylove]

Se la tua intenzione è di sottoscrivere un contratto di sublocazione di natura transitoria, occorre:

a) una data certa di fine: la durata dipende proprio da quanto dura l’esigenza transitoria. Ne consegue che un’esigenza transitoria senza un termine prederminato non è ammissibile;

b) una specifica esigenza transitoria del conduttore di dare in sublocazione l’immobile per una breve durata: controlla le esigenze transitorie ammesse dall’accordo territoriale del tuo comune;

c) una conferma, da parte del conduttore, del verificarsi dell'evento che ha giustificato la stipulazione del contratto di sublocazione di natura transitoria, da effettuarsi, a mezzo lettera raccomandata, prima della scadenza del contratto.

Per quanto riguarda il canone di sublocazione, io rimarrei all’interno della fascia di oscillazione di zona e secondo i parametri precisati nell’accordo sopracitato. Sappi che stipulare un contratto con un canone mensile inferiore al livello minimo corrispondente alla subfascia d’appartenenza dell’abitazione da locare, ti espone al rischio di accertamento da parte dell’Amministrazione finanziaria.