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  1. gio10372

    gio10372 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In caso di morte dell'intestario del contratto, la moglie ha diritto alla succesione. Quali comunicazioni bisogna fare? Io sò che avviene automaticamente senza bisogno di alcuna comunicazione a chi che sia, neanche al locatore. Se avete notizie diverse, ditemelo.
    Grazie
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Suppongo stiamo parlando di un contratto ad uso abitativo. Elemento qualificante secondo il dettato legislativo (art. 6 legge n°392/1978), è la convivenza stabile e abituale dell’erede con il de cuius, vale a dire una comunanza di vita preesistente al decesso per un lungo lasso di tempo (tale convivenza non deve essere dettata, ad esempio, da una transitoria necessità di prestare assistenza sanitaria al conduttore): la convivenza va accertata alla data del decesso del marito. Di contro il coniuge, che non abbia convissuto con il suo dante causa, non può avanzare alcun diritto in merito al contratto di locazione dello stesso, e il locatore è libero di stipulare un nuovo contratto con tale soggetto terzo.

    Alla successione in un contratto di locazione in cui il convivente sia contitolare del contratto di locazione ovvero citato in contratto tra le persone conviventi con il conduttore in presenza di clausola standard: “Per la successione nel contratto, si applica l’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n°392, nel testo vigente a seguito sentenza della Corte costituzionale n°404/1988” (o simili), non sono connessi adempimenti particolari nei confronti dell’ufficio del Registro: il contratto continua regolarmente il suo corso fino alla naturale scadenza.

    Il subingresso nel contratto si verifica automaticamente per legge all’atto della morte del conduttore, senza che si richieda una particolare accettazione da parte del locatore o che vi sia un obbligo a comunicarglielo, se non per ragioni di opportunità e correttezza. E’ vero, infatti, che il locatore, pur in presenza di una successione in un contratto di locazione ad uso abitativo di stampo civilistico e non negoziale (la disposizione del citato art. 6 sulla successione nel contratto, in forza dell’avvenuta abrogazione dell’art. 79 - limitatamene alle locazioni abitative - della legge n°392/1978, operata dall’art. 14 della legge n°431/1998, è integralmente derogabile dalle parti per patto espresso), necessita, comunque, di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, sia per controllare la regolare titolarità del pretendente a succedere e sia per individuare la persona interessata alle future vicende contrattuali, quali il pagamento del canone, l’aggiornamento (se dovuto), il rinnovo del contratto o la risoluzione e gli adempimenti fiscali connessi (modelli F23 e 69).

    Sebbene, infatti, il meccanismo di subentro, previsto dalla legge, escluda qualsiasi manifestazione di adesione o di accettazione da parte de locatore, ciò non significa – a mio avviso - che in un rapporto di durata a prestazioni corrispettive, quale è un contratto di locazione di un immobile, il cambiamento di uno dei due contraenti possa avvenire nella totale ignoranza dell’altro. Ciò, se non altro, in forza del generale principio di buona fede e correttezza che deve contraddistinguere il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto, nonché del disposto dell’art. 1407 del cod. civ., secondo cui, se una parte ha preventivamente consentito alla cessione del contratto (perché è di questo che stiamo parlando), la sostituzione ha effetto dal momento in cui la cessione è notificata al contraente ceduto (appunto il locatore).

    E’ bene, dunque, che il nuovo conduttore (salvo rinuncia al subentro) informi formalmente, a mezzo lettera raccomandata o altro mezzo equipollente, il locatore del suo subentro nel contratto in sostituzione del conduttore defunto e gli segnali, nel contempo, che da quel momento in poi sarà lui a rispondere di tutte le obbligazioni inerenti al rapporto di locazione.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  3. gio10372

    gio10372 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel contratto è nominato solo il marito come conduttore. Quindi? Se muore lui...la moglie può succedergli senza fare alcuna comunicazione?
     
  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    si
     
  5. gio10372

    gio10372 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  6. karuba

    karuba Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    cè eè successione nel contratto ma è del tutto evidente che va comunicato al locatore il nuovo referente
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    E’ quello che temevo. Nel caso in cui il beneficiario del diritto attribuito dall’art. 6, legge n°392/1978, non compaia in contratto né come co-conduttore né come convivente del conduttore defunto (ad es. la convivenza potrebbe essere sorta nel corso della locazione), esistono pareri discordi fra i vari uffici dell’Agenzia delle Entrate: la teoria prevalente è che, al momento della successione, la comunicazione sia necessaria, notificando (nonostante esista a monte un atto di morte, di cui l’ufficio dovrebbe essere a conoscenza) all’ufficio dove è registrato l’atto l’avvenuta variazione dell’identità del conduttore a mezzo:

    a) comunicazione in carta libera in questi termini (o simili): “Con riferimento all’atto n°….. (riportare gli estremi dell’atto) si comunica che, a seguito di decesso, avvenuto in data ……….. , del sig. X, è succeduto nel contratto di locazione, ai sensi dell’art. 6 della legge n°392/1978, il coniuge convivente sig.ra Y, che risponde, quindi, ora per tutte le obbligazioni nascenti dal contratto stesso”;

    b) presentazione del mod. 69 (va compilata solo la prima facciata):

    TIPOLOGIA DELL’ATTO: riportare gli estremi dell’atto inserendo la nota: SUCCESSIONE

    DATA DI STIPULA/ADEMPIMENTO: data del decesso

    QUADRO B
    N.ORD. 1 = Locatore
    N.ORD. 2 = Coniuge convivente del conduttore defunto

    con l’avvertenza che alcuni uffici del Registro:

    a) richiedono che al N.ORD. 1 compaia il coniuge convivente del conduttore defunto (il locatore non deve comparire nel quadro B);

    b) richiedono anche il certificato di morte del de cuius;

    c) non richiedono la presentazione del mod. 69 (secondo l’opinione di tali uffici, il mod. 69 va presentato solo se si deve pagare un tributo).

    A titolo di informazione,si segnala che, in tale fattispecie, alcuni uffici locali richiedono il pagamento dell’imposta di registro (mod. F23; 67 euro; cod. trib. 110T + mod. 69 ). Le motivazioni che vengono poste a fondamento di tale tesi sono diverse: secondo l’opinione più diffusa trattasi di cessione a soggetto terzo, in quanto la fattispecie non è equiparabile al trasferimento immobiliare per mortis causa del locatore (cessione a costo zero), che comporta, in tal caso, obbligo di subentro nella titolarità del contratto di locazione, in quanto, nel caso di successione nel contratto a seguito di morte del conduttore, il coniuge convivente non ha alcun obbligo di subentrare nel contratto di locazione stipulato dal de cuius, potendovi rinunciare, ma, se decide di subentrare, e non compare in contratto, è tenuto al pagamento dell’imposta in cifra fissa.

    Altri uffici richiedono persino che il contratto venga risolto a costo zero e venga registrato un nuovo contratto intestato al coniuge/nuovo conduttore: secondo l’interpretazione discutibile di tali uffici non esiste cessione e il contratto, non per volontà del conduttore defunto (sic!), va risolto.

    Senza dilungarmi ulteriormente in proposito, esprimo brevemente il mio pensiero (per quanto possa valere): io sono dell’avviso che alla successione per morte del conduttore in un contratto di locazione non sia dovuta alcuna imposta: la norma rileva, come requisito essenziale, per la successione nel contratto solo ed esclusivamente la convivenza di fatto (a provare la convivenza non è sufficiente lo stato di famiglia/certificato anagrafico del coniuge, stante il suo valore semplicemente presuntivo della comune residenza e la non idoneità a dimostrare la reale coabitazione stabile con il titolare del rapporto di locazione): il coniuge, abituale convivente del conduttore defunto, subentra nel contratto in modo del tutto automatico e indipendente dal fatto che compaia o meno in contratto in qualità di co-conduttore o convivente del de cuius. Tale argomento viene ulteriormente corroborato da un’altra considerazione: stiamo parlando di una cessione di per sé non consensuale, non è cessione per volontà delle parti ad un soggetto terzo, ma evento imprevisto, non voluto, per mortis causa appunto, che comporta, di diritto, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso.

    A parere di chi scrive, infine, anche in tale fattispecie, occorre, in via di principio, avvisare il locatore dell’avvenuta cessione ex lege: comunicazione di subentro ai sensi dell’art. 6 della legge n°392/1978 ovvero rinuncia al subentro e diritto di recesso, ai sensi dell’art.3, comma 6 della legge n°431/1998.
     
  8. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nel caso in cui figlia e nipote conviventi con il de cuius, non volessero subentrare nel contratto, come dovrebbero comportarsi?
     

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