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  1. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti , vorrei porvi una questione , sono in procinto di acquistare un abitazione ed ho effettuato una proposta che è stata accettata.
    Mi sono rivolto a diverse banche per dei preventivi.
    Al momento sono indirizzato verso 3 banche poichè dovrò richiedere una cifra superiore all'80 %.
    La questione è questa se non ho capito male 2 di queste banche mi hanno detto ok tu stipuli un mutuo per 180.000 per un immobile che acquisti a 195.000 pero' se il perito la valutasse di più rientreresti nell'80 % abbassando il tasso.
    L'altra banca mi ha invece comunicato che si prende in riferimento il valore piu' basso tra perizia e prezzo d'acquisto.

    secondo voi anche le prima due valuteranno il prezzo minimo tra acquisto e perizia o effettivamente esiste questa possibilità qualora l'immobile venga valutato di piu'.

    grazie
     
  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ma sei sicuro al 100% di ottenere il finanziamento?
     
  3. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    si la rata è inferiore ad 1/3 dei nostri introiti , le banche vedendo gli stipendi non ci hanno fatto storie anzi.....
     
  4. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    voglio
    la proposta è subordinata all'ottenimento del mutuo, spero...
     
  5. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ovvio ;) mi ero ben documentato prima :p
    Ma nessuno sta rispondendo alla mia domanda......
     
  6. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quando la pratica di mutuo è pilotata da un'agenzia o meglio ancora da un mediatore creditizio talora i periti vengono sensibilizzati ad una valutazione superiore per rientrare nei margini necessari al cliente.......
     
  7. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi mi stai consigliando di rivolgermi all'agenzia per il mutuo o ad un mediatore per far si che l'importo ad esempio nel mio caso raggiunga 225.000 € ( che puo' valerli tranquillamente ) in modo tale da rientrare nell'80 % , ed evitare di muovermi da solo poichè non riuscire a beneficiare di questa "possibilità"?
     
  8. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Può essere di aiuto
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ciao kleanthes ,
    cercherò di risponderti partendo da un presupposto.
    La percentuale di intervento stabilita per legge sul credito fondiario "è pari al'80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia"

    Questo è ciò che stabilisce la legge riferendosi ovviamente al concetto di "valore" che deriva evidentemente da una stima e non di "prezzo" che risulta invece legato all'effettivo costo pagato per l'acquisto.

    Messa da parte la legge che è comunque alla base delle politiche creditizie di tutti gli istituti, deve però evidenziarsi che ogni banca utilizza propri criteri di valutazione delle pratiche che possono essere più o meno restrittivi rispetto alla normativa vigente.

    Potrai quindi trovare istituti che finanziano l'80% del valore di perizia senza guardare il prezzo dichiarato in atto ed istituti che finanziano il minore tra l'80% del valore di perizia e l'80% del prezzo di acquisto.

    Altri istituti che prendono in considerazione l'80% del valore di pronto realizzo (che è ovviamente meno dell''80% del valore di mercato).

    Altri ancora che finanziano il minore tra l'80% del valore di perizia ed il 100% del prezzo di acquisto.

    Per sapersi orientare all'interno del sistema bisognerebbe disporre di una mappa.
    Un tempo questa mappa era in mano ai mediatori creditizi che possono ancora oggi, benchè il loro ruolo sia stato ridimensionato, rappresentare un valido aiuto per il cliente mutuatario, in cambio di una retribuzione che, per le pratiche più complesse, potrebbe aggirarsi tra l'1% ed il 2% delle somme erogate.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ti dirò.
    quanto proposto dalla prima banca non mi è chiaro; prova a spiegarmelo meglio.
    la linea della seconda, che è quella canonica di questi tempo, significa che il mutuo non te lo daranno in virtù della percentuale di intervento
    quella della terza... ehm.. non l'hai scritta :)
     
  11. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino

    Cerco di farmi capire scusami ma non essendo un esperto ed avvicinandomi da poco al settore forse mi sono espresso male.

    Allora ho eseguito una proposta d'acquisto per 195.000 € ed ho fatto dei preventivi presso 3 banche per un importo pari a 180.000 €.
    2 di queste banche mi hanno detto che non ci sono problemi vista la mia situazione ad erogare piu' dell'80 % , pero' mi hanno anche detto che se il perito valuta la casa ad esempio 225.000 € rientrerei nell'80 % pagando un tasso inferiore.

    La 3a banca invece mi ha detto che non gli interessa del valore dell'immobile ( salvo se inferiore ) se la casa vale 160.000 allora loro erogano su 160.0000 € se il perito la valuta 250.000 erogano su 195.000 ovvero sul prezzo d'acquisto.
     
  12. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    ah, ho capito.
    si, se sei sotto l'80% il mutuo è fondiario

    Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze | Facile.it

    è pertanto economicamente più conveniente.

    beh, se da prezzo di acquisto/valore di perizia sei sicuro che la cifra ti verrà erogata comunque, ovvio che ti conviene quello che ti conviene di più.
    corri il rischio di pagare la perizia più volte però.
    prova farti fare i preventivi (due per la banca che ti pone la clausola dell'80%) e valuta se il gioco vale la candela.
    considera che la perizia può costarti fino a 500 euro...(difficile ma possibile)
     
  13. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    Qualcuno conosce sia fuori anche qui sul sito se presente un mediatore creditizio affidabile a cui affidarmi per la richiesta di mutuo? io sono di Milano zona navigli ripamonti.

    grazie
     
  14. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    se, come mi pare di capire, sei redditualmente solido (perlomeno contestualmente all'impegno che ti andresti ad assumere), perchè vuoi mettere in mezzo un intermediario?
     
  15. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Eldic , allora economicamente io e la mia compagna fortunatamente siamo solidi , pero' ho necessità di richiedere piu' dell'80% del valore d'acquisto , quindi avrei necessità di far si che il mutuo sia calcolato sul valore di perizia e che questa sia a mio vantaggio facendomi rientrare nell'80%.
    Non sto parlando di fare chissa quali astuzie l'immobile l'ho preso con una proposta di 195.000 alla banca ne chiederei 180.000 ed avrei necessità che venga valutato 225.000 ( nel 2009 fu pagato 220000 ma la zona da allora è migliorata e l'immobile e in condizioni ottime)
     
  16. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    per carità, non volevo sottintendere nulla; non avevo considerato la percentuale di intervento.
    io rimango però dello stesso avviso... l'intermediario mettilo in mezzo se proprio non hai alternative.
     
  17. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    ahahah no non intendevo dire che le hai pensate e sinceramente detto tra noi si fanno e se mi capita posso anche prenderla in considerazione.
    L'alternativa che mi hanno proposto non ho ben capito un consulente dell'agenzia immobiliare penso sia una sorta di mediatore ma non ne sono certo , un mutuo con la cariparma mi ha assicurato che saremmo rientrati nell'80 % , e funziona cosi tasso fisso al 1,86 per le prime 24 rate e dalla 25a rata pagherei l'186 come se fosse lo spread piu' l'irs del momento del rogito.
    L'unica cosa che mi chiedono di sottoscrivere una polizza obbligatoria di 45 € al mese circa 500 € l'anno. tu cosa ne pensi?
     
  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    lo polizza è probabilmente il mezzo ricatto; io ti faccio il mutuo, tu però mi fai l'assicurazione (per quel prezzo immagino sia incendio, furto, r/c e qualche altro ammenicolo.

    mah, sulle condizioni in generale non saprei dirti; 186 bps di spread mi sembra siano "battibili", ma non ho seguiti moltissimo il mercato negli ultimi mesi.

    mi permetto solo due considerazioni.
    quel fisso per 24 rate poi variabile è, di fatto un tasso variabile; considerarlo come tale nel caso dovessi confrontarlo con altre offerte (ora come ora, se me lo offrissero, io preferei un tasso fisso).

    nel valutare la convenienza della rata, buttaci sopra, ovviamene, anche i 45 euro della polizza.

    perdonami le ovvietà... ma a volte la banche sono relativamente abili nel nascondere quello che davvero conta in un mutuo dentro un mare di fuffa :)
     
  19. kleanthes

    kleanthes Membro Junior

    Privato Cittadino
    No non è un variabile dopo la 25a rata è un fisso praticamente per i primi 2 anni pago un tasso fisso di 1,86 e basta , dalla 25a pago l'1,86 piu' l'irs vigente al momento del rogito quindi io so già quando andrò a pagare dopo la 25a rata , se non erro in questo momento sarebbe un 1,86 + 1,60 irs 3,45 piu l'assicurazione che praticamente come dici tu è un ricatto
     
  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    uh, hai ragione. irs +, non euribor +.
    messo così sembra davvero trasparente....
     

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