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  1. Massimo Chimienti

    Massimo Chimienti Membro Ordinario

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    Il D.L. n. 669/96, che ha introdotto nel nostro ordinamento la trascrivibilità del contratto preliminare, è stato emanato al fine di munire di tutela il promittente acquirente nei confronti di soggetti terzi.

    Con il detto D.L. vi è stata l'introduzione nel codice civile dell'art. 2645 - bis c.c., secondo il quale, il preliminare può essere soggetto a trascrizione se risultante da atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

    Qual'è l'effetto diretto di questa innovazione?

    La trascrizione del contratto preliminare prenota gli effetti di quella del contratto definitivo e prevale su tutte quelle eventualmente trascritte nel lasso di tempo che intercorre tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo.

    L'articolo 2645-bis afferma che:
    "La trascrizione del contratto definitivo, o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1 ovvero, della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l`esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare".

    Per cui, quando vi sia il pericolo che prima dell'atto definitivo qualche creditore possa intraprendere un'azione esecutiva nei confronti del promittente venditore, conviene accertarsi che non vi siano ulteriori trascrizione e/o iscrizioni sull'immobile e, contestualmente, far sottoscrivere alle parti un contratto preliminare da far tempestivamente trascrivere dal notaio.
    Eventuali trascrizioni o iscrizioni successive non avranno effetto nei confronti del promittente acquirente.
     

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