Trascrizione preliminare post pignoramento

[eliosax]

Salve a tutti.
sono comproprietario di un appartamento con altri due soggetti(tizio e caio)
ho pignorato per recuperare delle somme da me anticipate per entrambi e tizio ha chiesto la conversione che gli e' stata concessa.
inoltre tizio ha stipulato un preliminare per l'acquisto da caio per la quota residua poco tempo fa ma nel frattempo anche la quota di caio ha subito due ipoteche importanti.(tardive)
dopo la conversione ho chiesto assegnazione del bene mediante un ricorso per divisione giudiziale con versamento del prezzo indicato dalla ctu al giudice che ancora si deve esprimere, ma sto cercando un accordo con tizio,ma lui e' convinto che avendo trascritto il preliminare prima di queste due ipoteche se procede all atto definitivo questo fa saltare le due ipoteche che sono state iscritte prima e quindi la somma che andrei a versare andrebbe a lui, lasciando insoddisfatti i due creditori delle due ipoteche.
inoltre potrebbe estinguere anche il pignoramento nei confronti di caio che a oggi e' rimasto praticamente silente mai intervenendo.
Cosa ne pensate?

 

[Miciogatto]

In linea di massima è corretto, la trascrizione del preliminare rende, l'eventuale rogito che poi ne consegue, del tutto immune alle iscrizioni e trascrizioni post trascrizione del preliminare stesso.

Questo ha senso se il preliminare trascritto promette la vendita dell'intero.

Ma se il preliminare, da come racconti, non riguarda l'intero, allora cambia.


Nel senso che anche se vanno a rogito, senza il tuo consenso, può solo intestarsi le quote restanti e non certo il 100%.

Ovviamente questo ha valore a pignoramento estinto, dopo aver concluso la conversione.

Anzi, potrebbe rogitare anche adesso per mettersi al sicuro, quindi estinguere il pignoramento se è sicuro di avere i mezzi per portare a termine la conversione e vuole rischiare il brivido di altri insinuati.

Ma non ho capito se tu sei poi disposto a vendere la tua quota a quel punto.

 

[Miciogatto]

Il tutto poi si intreccia con l'eventuale giudizio di divisione che hai chiesto. Normalmente l'esecuzione si sospende, nel frattempo, ma nel tuo caso, con conversione in atto, non so.
Che dice il tuo avvocato?

 

[eliosax]

Infatti l esecuzione è sospesa ma potrebbe cmq riprendere nei confronti di Caio dopo esaurita la conversione...
Io vorrei anticipare i tempi ma devo capire lui cosa ha in tasca prima...vediamo cosa dicono anche gli altri.
Intanto grazie
P.s io voglio abitare l immobile quindi punto all intero...

 

[Miciogatto]

Ok ma tieni conto che questo è un forum di agenti immobiliari e non di avvocati...

E inoltre è situazione che non può essere affrontata seriamente senza prima studiarla carte alla mano.

Posso però taggarti il nostro inossidabile @Avv Luigi Polidoro

(Non ci hai detto che strategia ha in mente il tuo avvocato.)

 

[Avv Luigi Polidoro]

Concordo (come sempre) con @miciogatto
Il principio generale è l'effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare, prevalente anche sulle iscrizioni ipotecarie (successive).
Certo è che il preliminare ha ad oggetto una sola quota.
Chiedo poi di che tipo di comunione si tratti: ordinaria o ereditaria?
Perchè nel secondo caso si dovrebbe anche verificare il rispetto della prelazione dei coeredi.

 

[brina82]

Salve a tutti.
sono comproprietario di un appartamento con altri due soggetti(tizio e caio)
ho pignorato per recuperare delle somme da me anticipate per entrambi e tizio ha chiesto la conversione che gli e' stata concessa.
inoltre tizio ha stipulato un preliminare per l'acquisto da caio per la quota residua poco tempo fa ma nel frattempo anche la quota di caio ha subito due ipoteche importanti.(tardive)
dopo la conversione ho chiesto assegnazione del bene mediante un ricorso per divisione giudiziale con versamento del prezzo indicato dalla ctu al giudice che ancora si deve esprimere, ma sto cercando un accordo con tizio,ma lui e' convinto che avendo trascritto il preliminare prima di queste due ipoteche se procede all atto definitivo questo fa saltare le due ipoteche che sono state iscritte prima e quindi la somma che andrei a versare andrebbe a lui, lasciando insoddisfatti i due creditori delle due ipoteche.
inoltre potrebbe estinguere anche il pignoramento nei confronti di caio che a oggi e' rimasto praticamente silente mai intervenendo.
Cosa ne pensate?

In pratica, se ho capito bene, tu punti a comprarti l'intero appartamento, in virtù di questo preliminare trascritto...

Per la parte di Tizio non vi è problema, perchè il problema sarebbero le ipoteche in capo a Caio, ma appunto qualora Tizio acquistasse da Caio (entro il termine dei 3 anni dal preliminare), le ipoteche verrebbero superate...

Tizio compra da Caio ed ha delle quote di immobile senza pregiudizievoli (pignoramento a parte, di cui il Giudice ordinerà la cancellazione, a seguito di estinzione della procedura), poi tu compri la parte di Tizio...

Tizio però acquista da Caio senza trasferimento di denaro, giusto?

In pratica i 2 debitori ti cedono le proprie quote in cambio dei loro debiti.

Ho inteso bene?

 

[eliosax]

No..cmq abbiamo scoperto che il preliminare è stato trascritto dopo l intervento di Equitalia quindi non è opponibile e il G.E dovrebbe procedere all assegnazione a fronte del versamento del prezzo....grazie a tutti per i Vs interventi