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  1. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gent.mi colleghi, vorrei porvi questo quesito: nel 2014 ho stipuato un contratto di locazione inserendo tre conduttori. Ora uno di questi ha dato la disdetta. Vorrei sapere se bisogna rifare un altro contratto e registrarlo oppure continuare con il vecchio contratto?
    Grazie anticipatamente.
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ti dico subito che è impossibile scaricare un conduttore in via telematica, in quanto la cessione telematica (oggetto di continui maldestri aggiornamenti da parte delle Entrate) è ora da 1 a 1: in sostanza non è possibile togliere un soggetto presente in contratto, indicando C cedente e A e B cessionari, in quanto la fornitura viene successivamente scartata con la motivazione “Un cessionario è presente in contratto” (quando il file arriva a destinazione trova ancora i codici fiscali dei due soggetti già presenti in contratto).

    Tale operazione (lo scarico da 3 a 2 si configura, allo stato, per la maggior parte degli uffici, come cambio di titolarità ovvero modifica contrattuale e, pertanto, non transitabile attraverso il modello RLI) deve, pertanto, passare per l’ufficio di competenza.

    Nel caso in cui il contratto sia assoggettato al regime ordinario IRPEF, occorre redigere un atto di modifica (la forma scritta è necessaria per la validità delle modifiche in contratto). In tal caso, occorre portare in registrazione, a mezzo mod. 69 (alcuni uffici delle Entrate non lo richiedono neppure), in duplice copia bollata, una scrittura privata modificativa del contratto originale, sottoscritta da tutte le parti in causa (locatore compreso) che serve per liberare il conduttore uscente, a seguito di cambio di titolarità (il pagamento dell’imposta di registro ha, infatti, valenza solo fiscale: la norma codicistica (art. 2704, co. 1) prevede che “la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura privata è stata registrata”) in cui si comunica all’ufficio delle Entrate di ………… che, con riferimento al contratto ……………, a far data dal ……………… a seguito del recesso del soggetto C, sono rimasti i soggetti A e B, fermo restando le altre obbligazioni contrattuali.

    Poiché la risoluzione n°14/2014 non ha istituito un apposito codice tributo per il versamento, tramite il mod. F24 ELIDE, dell’imposta di registro (pari a 67 euro) nei casi di integrazioni/modifiche/variazioni, occorre utilizzare il solo modello F23 (cod. trib. 109T – Imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce).

    Nell’ipotesi in cui il contratto sia cedolarizzato, conviene risolverlo e registrarne uno nuovo in capo ai soggetti rimasti (il tutto a costo zero).
     
    Ultima modifica: 18 Febbraio 2015
    A Irene1 piace questo elemento.
  3. collega

    collega Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Pennylove, molto preciso e professionale.
    Ti ringrazio. Adesso ho le idee molto più chiare.
     
  4. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Delle volte però fare un contratto nuovo potrebbe non essere vantaggioso per il locatore, che si vedrebbe allungare i tempi della scadenza del nuovo contratto, dipende dagli interessi suoi.
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se i locatari pagano regolarmente ben venga un allungamento del contratto, stanno diventanda merce preziosa questa clientela puntuale nei pagamenti
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  6. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ben venga se interessa al locatore.
    Non solo, ma rifare un nuovo contratto, se concordato per esempio, potrebbe subire un cambiamento nella determinazione dell'affitto.
    Sono tutte cose da valutare.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dormiente, secondo te qualè l'interesse del locatore? se non trovare da affittare e mettere a reddito il proprio immobile

    pennylove da aggiungere anche una marca da bollo da €. 16,00 per ogni foglio integrativo
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Febbraio 2015
  8. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    adimecasa, gli interessi del locatore li sa solo lui:risata:
    Io posso presumere e comportarmi di conseguenza per risolvere i suoi quesiti, quello che dovresti fare tu, prima di partire a razzo senza valutare le varie incognite.
     

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