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  1. idealista

    idealista Membro Attivo

    Risulta arduo comprendere alcune dichiarazioni lette in seguito alla nota relativa al primo trimestre 2012 dell'agenzia del territorio diffusa lo scorso 19 giugno.

    Non possiamo fare a meno di notare il fatto che in Italia proliferino gli esperti ed i vaticinatori, pur in mancanza di dati freschi, affidabili e continui, soprattutto per quanto concerne il mercato immobiliare.

    Praticamente tutte le principali testate giornalistiche hanno una redazione economica, nessuna ha una specifica sezione dedicata all'immobiliare, formata da esperti del settore in grado di documentarsi e produrre quotidianamente aggiornamenti credibili e validi, sebbene il settore muova circa 20 punti di pil ogni anno.

    Ecco dunque che gli "esperti" vengono chiamati in causa per commentare o interpretare i pochi numeri a disposizione. Ci dovrebbe deprimere ed innervosire come questi scrutatori delle sfere cristalline riescano a voltar gabbana nel giro di poco tempo, senza veder minimamente scalfita la propria credibilità; al contrario ci diverte, soltanto perché abbiamo sviluppato l'abitudine a prendere poco sul serio chi si prende troppo sul serio.

    "L'ipocrisia è l'omaggio che la verità rende all'errore" scriveva George Bernard Shaw e forse aveva ragione, ma andiamo per ordine.

    I dati reali a confronto
    2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
    2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
    2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
    2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
    2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
    2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
    2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)

    Alla luce dei dati reali e delle proiezioni appena esposte, ci domandiamo: quando il CENSIS lanciava, lo scorso 19 aprile, l'allarme di un possibile crollo dei valori compreso tra il 20 ed il 50% era poi tanto lontano da una possibile realtà?

    Pur con i dovuti distinguo, non crediamo infatti valida la tesi secondo cui sarebbe l'IMU la causa della discesa dei prezzi, a fronte di un calo drastico della domanda e di un numero di transazioni che, se confermato, sarebbe del 50% inferiore rispetto a picco storico del 2006...

    Finisci di leggere l'articolo su idealista.it/news...
     
  2. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    dati, ancora dati, sempre dati...
    ...e chi l'ha detto che i dati debbano essere riferiti all'anno 2006 come punto di partenza?
    Non è forse vero che gli operatori del settore che avevano vissuto da un punto di vista lavorativo anche gli anni precedenti al 2006 si rendevano conto benissimo che l'attività di quell'anno, e forse non solo di quello, aveva al suo interno caratteristiche più simili all'eccezionalità che alla normalità di una situazione lavorativa?
    Anche nel 2005 si vendevano immobili, così come nel 2004, 2003, 2002, 2001, 2000, si vendevano con le lire, si sono vendute con l'euro, si sono vendute con tassi più o meno alti e con situazioni di tensione interna e internazionale di varia natura...
    Quante erano allora le agenzie immobiliari...e quante sono ora?
    Sicuri che sparare dati così, tanto per il gusto di buttare sul tavolo cifre a casaccio che prese singolarmente non giovano proprio a nulla, serva a qualcuno?
     
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  3. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    oddio, nel 2006, sono testimone del fatto che TUTTI gli operatori e IL 99% della gente comune se gli parlavi di bolla ti dava del pazzo visionario (e menagramo)... se vuoi ti posto i link alle discussioni "vintage" sui forum dell'epoca... :innocente:
     
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  4. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Forse resti lultimo dei santi votati alla verità assoluta...sicuro che gmp non significhi giovane martire papa?
    Un conto è quello che si dice magari per scongiurare una futura ipotesi di realtà, un'altro è quello che intimamente si pensa...
    Non posso credere che (lasciando stare i ragazzini, gli sprovveduti e chi si è affacciato alla professione in quel periodo pensando che quella fosse la realtà sempre e comunque) gli operatori che abbiano visto il mercato immobiliare nell'arco di un ventennio o più, potessero credere che i valori raggiunti nel 2006 fossero perpetrabili all'infinito...
    Mi sembra più credibile che anche nel settore immobiliare l'euforia avesse in quel periodo lasciato spazio ad un'utopica follia collettiva, non dissimile da quella che aveva colpito le borse e in particolare i titoli legati alla new economy, solo qualche anno prima.
    L'unica differenza stà nel fatto che perlomeno chi ha acquistato immobili ha acquistato un bene tangibile e sfruttabile anche a scopo abitativo, chi ha acquistato azioni legate alla new economy, ha acquistato parte di una società che in troppi casi è fallita ancor prima dello scoppio della bolla.
     
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  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    :fico: sei san tommaso, se non vedi non credi...
    http://freeforumzone.leonardo.it/cartella.aspx?idc=11004&p=2
    ma in fondo, anche senza risalire alla notte dei tempi, ancora solo 6 mesi fa molti negavano ci fosse, la bbbbolla....
     
  6. immpittaro

    immpittaro Ospite

    bolla o non bolla mi sembra che al di la di queste considerazioni sia probabilmente in atto un cambiamento di mentalità spinto dalla situazione economica disastrosa che costringe i giovani ( primo anello della catena immobiliare ) a pensare ed agire in modo diverso rispetto il passato
     
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  7. immpittaro

    immpittaro Ospite

    cmq l'articolo di idealista mi sembra realista e testimone dell'ipocrisia degli operatori immobiliari così come della loro superficialità ed impreparazione...:ok:
     
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  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    GMP...Dammi cortesemente la tua definizione di bolla immobiliare?
    Te lo chiedo perche' magari per molti si intende una enorme sovrastima del patrimonio immobiliare italiano:confuso:...dimenticandoci che non tutte le citta' si chiamano Roma Milano Venezia etc. etc.
     
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  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'articolo commette gli stessi errori degli esperti criticati.

    questi non sono dati reali sono indicatori di tendenza di larga massima, i dati reali sono tutt'altra cosa, leggete bene come sono composti altrimenti fate brutte figure: approfondite!

    questi sono dati nazionali frutto di somme locali spesso imprecise e infondate
    nella mia zona è così, da 2 anni i valori omi sono costanti all'euro con tipologie che non hanno compravendite, quindi :
    o i dati sono inventati
    o non c'è crisi in questa zona
    o ... quello che volete, ma l'analisi non è attendibile.

    l'allarme Censis era lontano dalla realtà? sì, sono capaci tutti a fare previsioni con divergenza dal 20 al 50%.
    Probabilmente lo stesso mago Otelma sarebbe riuscito a fare miglior figura azzardando una forbice di valore più ristretta anche di un solo punto% ... dai non scherziamo, che poi l'utente medio basso ci crede e non ci capisce più neinte e, nel dubbio, aspetta.

    Tantissime parole fondate su analisi non attendibili ...
    Tanti luoghi comuni e poche idee/proposte/soluzioni ... come gli esperti criticati

    Gli strumenti per far le cose fatte bene ci sono, impariamo ad usarli!:ok:
    Solo allora si potranno fare considerazioni reali e contribuire concretamente a rendere il mercato immobiliare più trasparente ed più appetibile per gli investimenti.
     
    A skywalker, pensoperme e roberto.spalti piace questo elemento.
  10. immpittaro

    immpittaro Ospite

    beh mi trovi d'accordo.......ma quali sono i dati reali per approfondire il tema in maniera esatta ? Per sapere se c'è una bolla o meno da cosa partiamo ? Magari ci basiamo sui rogiti fatti da voi del forum.........altrimenti si parla sempre del nulla...

    quando l'articolo parla di patrimonio immobiliare vecchio ( e brutto ) non mi sembra un luogo comune e non credo possa risultare più appetibile se aspettiamo che il mercato italiano diventi più trasparente, perchè anche iniziando oggi ci vorrebbero cmq degli anni.
    Ti faccio un esempio:
    Tizio ha un immobile vecchio in condominio su una periferia di una qualsiasi cittadina dove per cambiate esigenge residenziali nessuno ritiene più appetibile investire neanche 1 euro
    come risolviamo il problema con la trasparenza, i dati e gli strumenti ? Quali strumenti diamo a questa famiglia che vuole vendere e ricomprare per risolvere il loro problema abitativo ?
    Fammi un esempio concreto che esuli dalla teoria
     
    A gcaval piace questo elemento.
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    dati reali di mercato = compravendite rilevate da varie fonti (conservatoria, Agenti Immobiliari, notai ...)
    Metodi = valutazione per comparazione o, in alternativa altre ...
    Strumenti = software dedicati in grado di risolvere il problema
    produci una valutazione oggettiva e verificabile e su questo basi i consigli che darai al cliente.
    tutto risulta verificabile e documentato, non fondato su opinioni, pareri, idee, intuizioni ...

    Soluzioni:
    Ha fretta?
    A quale prezzo vuole/spera di vendere?
    può considerare la locazione?
    ....
    troppo pochi gli elementi che mi dai ...

    ogni immobile ed ogni cliente ha la propria soluzione ... ed il proprio consulente ;)
     
  12. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    I dati reali a confronto
    2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
    2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
    2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
    2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
    2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
    2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
    2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)

    I dati fino al primo trimestre 2012 sono "reali" non tendenziali e non proiezioni. La proiezione ci dice che se il trend del 2012 sarà uguale a quello del primo trimestre, dal 2006 alla fine del 2012 ci sarà stata una contrazione nel numero dei rogiti pari al 47 %. Questo indicatore ci dice solo che stiamo vivendo una crisi immobiliare, ma questo lo sappiamo tutti.

    Per valutare invece se c'è (c'è stata o ci sarà) una bolla immobiliare o speculativa bisogna guardare a quella che è la riduzione del prezzo nel periodo esaminato. la speculazione non sta tanto nel numero di transazioni effettuate ma nel prezzo al quale sono state eseguite.

    Se io acquisto una casa al doppio del valore "reale" io sono vittima di una speculazione in atto, soprattutto in un periodo di prezzi in aumento. In qualunque settore (è l'economia che lo dice non io) il prezzo di un bene sale finché c'è qualcuno disposto (o che può permettersi di pagarlo); quando i clienti giusti sono finiti il prezzo smette di salire oppure crolla.
    Se il prezzo non si adegua alle possibilità del mercato crollano anche le vendite.
    E' quello che è successo in Italia: nelle zone dove sono calati i prezzi, o sono saliti meno, oppure comunque vengono considerati adeguati dall'acquirente le case si vendono, nelle altre molto meno.
    Ma il problema è : come si determina il valore "reale" e "incontestabile" di un immobile? in una normale acquisizione intervengono di solito almeno tre valutatori diversi: il proprietario (la mia casa vale più di quella del vicino), il tecnico (la casa vale in relazione ai suoi requisiti tecnici), l'agente immobiliare (la casa ha un valore di mercato in base al mercato, alla zona, tipologia...).
    Sono tre valori diversi e nessuno di loro è obiettivo al punto da essere incontestabile.
    Come facciamo allora in base a questi incerti parametri a valutare se in Italia c'è stata, c'è o ci sarà una bolla immobiliare?
     
    A LEnrica, Cppensa, Graf e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. immpittaro

    immpittaro Ospite

    Ho tempo 1 anno per vendere
    Devo vendere ad un prezzo che mi consenta di acquistare un appartamento in una zona meno squalificata. Non voglio accendere un nuovo mutuo ( appena chiuso )
    Non considero la locazione se non in ultima analisi

    penso siano cosa che senti più o meno tutti i giorni
     
  14. immpittaro

    immpittaro Ospite

    fatta la valutazione oggettiva e verificabile ( in questo periodo ) non mi resta altro che consigliare al cliente di non mettersi nel mercato ora ( penso possa rappresentare un 90 % dei casi )
    sono stato un serio consulente....bene.
    Si riesce a percepire una parcella da tutto ciò ?
    Sono riuscito a risolvere il problema abitativo del soggetto in questione ?
    Quali dati reali, metodi, strumenti aiuteranno il soggetto in maniera reale e tangibile ?
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I dati riportati non sono reali, vedi le note metodologiche che li accompagnano
    Non ho parlato di proiezioni ma di indicatori di tendenza


    Il valore di mercato di fonda sui dati reali (disponibili) e sulla condivisione di linguaggio e metodologie (possibile), basta aggiornarsi, è tutto possibile ora.
    Così hai parametri e metodologie certe e condivise che potranno portarti a analisi verificabili e risultati convergenti
     
  16. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Alessandro, ogni immobile e ogni cliente ha una propria soluzione
    Mi chiedi risposte concrete su un caso ipotetico ;)
     
  17. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il valore non è il prezzo. Il valore lo tiri fuori da misurazioni precise e riscontrabili, l'indicazione di prezzo la dai seguendo il trend di mercato, partendo dal valore.
    Un prezzo (pagato) può essere sia più alto che più basso del valore.
    Un bene pagato x oggi domani può valere y.
    Cosa non si capisce?
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    problema del consulente

    problema del consulente, e del cliente, io certo non posso saperlo con i dati che ho in mano ... non conosco nè l'immobile nè il cliente

    i soliti
    dati di mercato e metodologie condivise
    ora sono alla portata di tutti
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    concordo :pollice_verso: i peggiori sono nomisma e agenzia territorio, che nel 2006-7-8-9-10 emanavano ridicoli comunicati di rassicurazione
     
    A LEnrica e pensoperme piace questo messaggio.
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7687591
     
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