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  1. Ada Gay

    Ada Gay Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non so cosa rispondere ad una domanda che mi è stata fatta da un amico.
    Suo figlio laureato, è in affitto da circa 7 anni (in nero) da un professionista che non gli ha mai voluto fare un regolare contratto di locazione malgrado le sue insistenze, ora di punto in bianco, di fronte all'ennesima richiesta di regolarizzare il contratto ha avuto il coraggio di scrivergli per dirgli che deve andare via, prima adducendo di lavori da fare, cosa che non corrisponde al vero e poi insistendo perchè dice di prendere troppo poco di affitto (1.200€ mensili) per l'uso di una stanza e non tutti i giorni della settimana !!!
    Qualcuno sa dirmi se questo ragazzo ha diritto ad avere riconosciuti i suoi diritti con almeno un risarcimento per l'attività professionale? E se si, in che misura? Grazie
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I pagamenti sono dimostrabili in qualche modo?
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se nella lettera c'è scritto che i 1.200 euro sono pochi per l'affitto questo dimostra che un contratto, anche verbale, esisteva e che comunque il canone veniva pagato.
    Per poter rispondere con una certa precisione, che attività svolge o svolgeva il figlio del tuo amico?
     
  4. Ada Gay

    Ada Gay Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il pagamento e' avvenuto per un periodo in contanti poi con assegno ed e' un laureato in odontoiatria
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Va bene ma che ci faceva nella stanza: ci abitava, ci lavorava, svolgeva un'attività, riceveva clienti o la teneva come punto di appoggio?
     
  6. Ada Gay

    Ada Gay Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusatemi, capisco di non essere stata chiara.
    Il ragazzo, laureato in odontoiatria, ha usato parte dello studio di un altro medico che, proprietario dell'immobile, gli ha offerto una stanza per esercitare la sua professione. Questo ragazzo a sue spese ha ristrutturato ed arredato la stanza avendo però anche l'uso insieme al collega, della sala d'attesa e del bagno.
    La richiesta è stata di 1.200 € mensili che i primi tempi lui ha versto in contanti in attesa di un formale contratto scritto che però, malgrado le continue sollecitazioni non ha mai ottenuto. Più passava il tempo e più la cosa diventava difficile da sostenere sia perchè aveva bisogno di giustificare l'uscita di soldi mensile sia per la regolarità. Ora di fronte all'ennesima richiesta anche un po' brusca di regolarizzare, il medico proprietario ha pensato bene di inviargli una richiesta scritta di lasciare lo studio perchè lui doveva rifare le tubazioni ma, nella realtà a voce gli aveva detto che se voleva il contratto scritto doveva dargli 1.700 per la stanza perchè altrimenti ci rimetteva!!!!!!
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Riassumendo:
    a) un odontoiatra ha condotto in affitto una stanza di un immobile per esercitare la professione da circa 7 (sette) anni.
    b) ha avuto contatti con il pubblico in quanto è stato detto che aveva "anche l'uso insieme al collega, della sala d'attesa", che si presume per i clienti.
    c) non esiste alcun contratto scritto ed il pagamento è avvenuto in nero.

    Per il punto a): In qualsiasi aula di un qualsiasi tribunale può far valere che il suo contratto, anche se verbale, è il classico 6+6, già rinnovato automaticamente dopo il sesto (6°) anno.
    Ha diritto a continuare l'attività sino al dodicesimo (12°) anno senza alcun aumento di canone.
    Per il punto b): se il locatore volesse tout court chiudere i rapporti con il conduttore, questi, se non si oppone, ha diritto alle indennità previste dalla legge sulle locazioni di immobili ad uso diderso da quelli di abitazione.
    In questo caso 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.
    Per il punto c): per quanto riguarda il contratto, si è già detto al punto a).
    E' logico che la pratica va trattata con candidi guanti bianchi perchè se è vero che il locatario ha percepito il nero è altrettanto vero che il conduttore ha pagato in nero.
    Se il pallino si dovesse spostare dall'aula del tribunale civile ad una stanza dell'Agenzia delle Entrate è difficile quantificare il danno, per entrambi, e chi, fra i due, uscirà vincitore.
    Da oggi ti posso dire che uno, con matematica certezza, ci sarà: IL FISCO.
    Ti consiglio di dire al giovane laureato di far presente al collega-locatario dello studio quanto hai appreso da noi e cercare, con molto tatto, di regolarizzare la posizione contrattuale e fiscale.
    In questi casi, se prevale il buon senso (di non farsi male a vicenda) tutto si risolve.
    In difetto il foro competente.
     
  8. Ada Gay

    Ada Gay Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    carissimo Antonello non so come ringraziarti per la risposta, avevo immaginato qualcosa di simile ma non osavo proporla per paura di sbagliare.
    grazie ancora e buona giornata
     
  9. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo con Antonello, diciamo che forse non è chiara la posizione di totale irregolarità in cui si tra trovando il locatore. Penso che non abbia nulla da temere il tuo cliente, anzi se non gli importa incrinare i rapporti andrei immediatamente da un avvocato, l'unico problema è che se il locatore ha risparmiato, l'ha fatto anche il locatario che ha risparmiato bolli ed imposte di registro. Certo è che a fronte di un migliaio d'euro per il locatore, il locatario andrebbe ad affrontare invece una cifra molto superiore. Direi di convincere il locatore a trovare un accordo, perchè altrimenti ci sono tutte le ragioni per vedersi riconosciuto quel contratto verbale in tribunale.
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La posizione del locatore è chiara, civilmente parlando e non ha risparmiato niente. Tanto gli è stato chiesto e tanto ha pagato.
    Non lo è fiscalmente parlando.
    Deve solamente scegliere, pur avendo ragione, come farsi male nel minore dei modi.
     
  11. Ada Gay

    Ada Gay Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ragazzi siete splendidi
     
  12. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì, è quello che intendevo, parlavo di tasse ed imposte che ha risparmiato, non sul canone.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Già lo sapevamo, ma volevamo conferma.
    Scherzo.
    Ciao
     
  14. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...scusate se interrompo "l'idilio" ma non sono d'accordo e secondo il mio modesto punto di vista...qui secondo me non cè un contratto di affitto ma al limite un SUB-Affitto o affitto parziale...che non necessita volendo del contratto 6+6 ma di una scrittura privata...il pagamento in nero è per ambo le parti un "problema" uno perchè non ha mai fatturato questi introiti (come fattura di RIVALSA per l'utilizzo parziale dell'ufficio) e per chi ha pagato per non aver dichiarato comunque i suoi costi (che incidono ad esempio sugli studi di settore) chiaramente con proventi tutti da dimostrare...inoltre bisogna vedere se in quei locali poteva lavorarci senza incorrere in qualche problema sanitario ecc...in ultima analisi non vedo cosa centrino le 18 mensilità...posso sbagliarmi ma gli studi medici eo professionali non hanno questa "buonauscita"...anche se il fatto di aver messo per iscritto certe cose non è certo a favore del locatore...percui farei vedere prima di tutto ad un buon avvocato cosa ne pensa e poi al commercialista...saluti!
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non vorrei passare per pedante, ma non sarebbe male usare correttamente i termini nella lingua italiana.
    Il senso delle vostre (=Immanuel) risposte è comunque chiaro, ma occorrerebbe ricordare che:
    1) il locatore è colui che possiede l'immobile e lo cede in locazione, non è cioè l'inquilino.
    2) Colui che affitta è detto "conduttore" o inquilino, locatario, affittuario. :disappunto:
     
    A Immanuel piace questo elemento.
  16. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì ho notato che ho fatto confusione nella seconda parte, oggi ho trasferito l'agenzia in una nuova sede ed ero affaccendato, scusatemi per l'imprecisione. Spero che il senso del discorso risulti chiaro cmq e ciò è che il locatore fiscalmente ha da pagare ma anche il conduttore seppur in misura minore in caso di lite. E' semplice, scusate se ho fatto più casino di quanto avrei voluto risolverne.
     
  17. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    "...anche se il fatto di aver messo per iscritto certe cose non è certo a favore del locatore..."...intendo proprio il proprietario...giusto per la "precisione"....saluti!
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, hai ragione.
    Il ragionamento era inteso per il conduttore.
    E' stato un lapsus (?).

    Aggiunto dopo 25 minuti :

    Io conduttore stipulo un contratto con te per quell'immobile (stanza, camera, appartamento, studio, magazzino, palazzo, ecc.).
    Se me lo concedi e sopratutto se esigi il pagamento, vuol dire che lo puoi fare.
    Se l'immobile è tuo, buon per te. Se non è tuo ma sub affitti o affitti a terzi parzialmente vuol dire che lo puoi fare.
    Non sei minore, non sei interdetto ma sei un mio collega con tanto di laurea e ben sai, in caso fossi in affitto anche tu e non autorizzato a sub affittare, a cosa potresti andare incontro.
    Il contratto cosidetto 6+6, con miglior specificata denominazione "locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, al 2° (secondo) comma dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, recita:
    "La disposizione di cui al comma precedente (specifica del tipo di attività) si applica anche ai contratti relativi ad immobili relativi all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo".
    Quella di odontoiatra, a mio parere, rientra nella fattispecie.
    Un odontoiatra per poter esercitare in determinati locali deve possedere il nulla osta (N.O.) da parte degli uffici di sanità della ASL. Si presume che ne sia in possesso.
    Il contratto di affitto, anche se verbale ma comunque è sempre un contratto di affitto, rientra nella legge su citata e la stessa legge ne stabilisce l'indennità.
     
  19. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Caro Antonello quello che dici...sulla "carta" non fà una piega...ma ti posso assicurare vista la mia esperienza che nella fattispecie non ravviso gli elementi di cui sopra...o almeno solo in parte...potrebbe non essere così "facile" essere dalla parte della ragione...meglio consultare un buon avvocato!...ma non ne giravano alcuni nel forum?...ci potesse "illuminare" con un suo parere?...
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai perfettamente ragione sul consulto di un avvocato.
    Concordo anche sul fatto della ragione e sulla difficoltà che si incontra affinchè venga riconosciuta.
    Anche nelle aule dei tribunali.
    Quello che scrivo è solo frutto di personali esperienze maturate.
     

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