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  1. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti!!!
    Chi è qui è per chiedere lumi agli esperti...:)

    L'intestataria di un immobile (ultimo piano) sostiene di avere anche la proprietà del sottotetto; l'accesso al suddetto è dal vano scale. Sull'atto di provenienza il Notaio non lo ha menzionato, ha semplicemente indicato nei confini il tetto...secondo voi? La signora è convintissima ma le evidenze non ci sono...

    Grazie e buona giornata a tutti!!!:fiore:
     
  2. albertina bergonzi

    albertina bergonzi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    ho già riscontrato situazioni simili nelle vecchie case dove l'appartamento all'ultimo piano aveva come confine il tetto; la signora ha ragione la proprietà che ha come confine il tetto ha di conseguenza il sottotetto di sua proprietà.
     
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  3. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Grazie Albertina! La tua risposta è stata molto esaustiva. Buona giornata!
     
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    mah! a leggere le sentenze, non è così scontato

    Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato. anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
    * Cass. civ., sez. II. 18 ottobre 1988, n. 5668, Scarpi c. Giuliani. Nello stesso senso, v. Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771.
    Il "sottotetto" di edificio condominiale. sia che assolva esclusivamente una funzione isolante a protezione dell'ultimo piano, costituendo pertinenza e, quindi, parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni ovvero abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l'utilizzazione come vano autonomo - la cui appartenenza va determinata solo in base ad un titolo - può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
    * Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987, n. 2722, Catalani c. Cond. V. Malakoff.
    L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano.
    * Cass. civ., sez. Il, 15 giugno 1993, n. 6640. Giussani c. Albanese e altra.
    Il sottotetto di un edificio, quando assolve l'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi cui serve da protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme. Conseguentemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.
    * Cass. civ., sez. Il, 8 agosto 1986, n. 4970, Colarossi c. Corsetti.
    Sottotetto negli edifici condominiali e permesso di costruire
    Consiglio di Stato , sez. IV, decisione 14.09.2005 n° 4744

    Al sottetto di un edificio condominiale, in assenza di titolo idoneo, si applica la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. qualora il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse comune.
    Lo ha stabilito dal Consiglio di Stato, con la decisione n. 4744 del 14 settembre 2005, richiamando il costante orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione.
    Nel caso di specie il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo grado che, accertata la comunione del sottotetto, aveva annullato il permesso di costruire per ristrutturare e sopraelevare l’unità rilasciato ai condomini dell'ultimo piano senza il necessario consenso degli altri condomini.
    (Altalex, 22 settembre 2005)
    I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell'intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d'aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall'umidità. La ristrutturazione di locali del genere non comporta sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., nei soli casi di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza.
    * Cass. civ., sez. II, 10 giugno 1997, n. 5164, Canu Salvatore c. Canu Francesca.
    Il sottotetto di un edificio condominiale può essere ritenuto pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano soltanto se assolve, mediante la creazione di una camera d'aria, all'esclusiva funzione di isolamento e di protezione dell'appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall'umidità e non anche nella diversa ipotesi che esso abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da permettere l'utilizzazione come vano autonomo. In quest'ultima ipotesi, l'appartenenza deve essere stabilita in forza di idoneo titolo e, in mancanza di questo, sulla base della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., pur non comprendendo questa norma esplicitamente il sottotetto nell'elencazione delle cose comuni dell'edificio, allorquando esso risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune.
    * Cass. civ., sez. II, 9 ottobre 1997, n. 9788, Casalgrandi c. Bellei, in Arch. loc. e cond. 1997, 973.
    Il sottotetto di un edificio, non compreso tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa. Esso, tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l'accesso al tetto comune; destinazione che costituisce il fatto noto ex art. 2727 c.c. posto dalla legge a base della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.
    * Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1996, n. 4509, Ferigo c. Mengoli.
    I sottotetti di un edificio in condominio, non essendo inclusi tra le "parti comuni" specialmente contemplate dall'art. 1117 c.c., non costituiscono sempre ed incondizionatamente oggetto di comunione, ancorché manchi un titolo che disponga ex professo altrimenti: invero, per ritenerli comuni è altresì necessario - in aderenza al criterio generale enunciato nella parte finale del n. 1 della detta norma, e ribadito anche nei numeri successivi - che, per le loro peculiari caratteristiche strutturali e funzionali, essi risultino oggettivamente destinati, sia pure in via potenziale, all 'uso comune o ad un servizio d'interesse comune, o comunque annessi alle parti comuni, sì da costituire elementi integranti di esse
    * Cass. civ., 22 giugno 1961, n. 1493.
    Mentre il tetto, ove non risulti il contrario dal titolo, si presume comune a tutti i condomini dell'edificio, il sottotetto, di regola, cioè ove il contrario non risulti dal titolo ed ove non sia dimostrata, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, la sua destinazione ad un servizio comune o la sua annessione alle parti comuni, sì da costituire elemento integrante di esse, appartiene al proprietario dell'ultimo piano del quale è una pertinenza in quanto assolve, rispetto ad esso, una funzione isolante e protettiva. Se invece il sottotetto assolve esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio, rientra nella nozione di tetto e, quindi, nella presunzione di comunione di cui all' art. 1117 c.c..
    * Trib. civ. Avellino, 5 giugno 1995, n. 420, Andrita c. Siniscalchi, in Arch. loc. e cond. 1995, 866.
    Poiché il sottotetto non è incluso tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., al fine di stabilire se esso sia di proprietà esclusiva o comune è necessario tenere conto di quanto è stabilito dal titolo di acquisto; in difetto di una clausola espressa, si deve fare riferimento alla destinazione funzionale ed obiettiva del sottotetto nel singolo edificio.
    * Trib. civ. Milano, 28 maggio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 810.
    Il concetto di struttura organica di un edificio comprende sia la conformazione esterna che quella interna dello stesso. Rientra pertanto nel divieto di apportare qualunque variante alla struttura organica dell'edificio la limitazione posta ai singoli condomini di non realizzare modifiche nell'interno della proprietà esclusiva, mutando la destinazione dei locali posti nel sottotetto.
    * Corte app. civ. Milano, sez. II, 19 settembre 1995, n. 2597, Piazza e. Condominio di via Palazzi n.6 in Milano e Arosio, in Arch. loc. e cond. 1996, 71.
    Poiché la presunzione legale di comunione di alcune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art. 1117 cod. civ. si fonda sulla destinazione all'uso e al godimento comune, risultante da elementi obiettivi, cioè dall'attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio o al godimento collettivo, deve ritenersi che al sottotetto il quale, per sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo al godimento di un'unità immobiliare oggetto di un singolo diritto di proprietà, non si estende la presunzione legale di cui al citato art. 1117 cod. civ., in quanto la destinazione legale vince la presunzione legale di comunione.
    * Corte app. civ. Milano, sez. IV, 9 gennaio 1980, n. 613, Condominio di Via Farneti 10, Milano c. Bonomi, in Arch. loc. e cond.
    1980, 377.
    È da ritenere illegittima l'effettuazione nel sottotetto, senza alcuna autorizzazione del condominio e delle competenti autorità, di lavori che comportino la modifica del solaio (con lesione del vaso di espansione) nonché di parti comuni dello stabile (con lesione della servitù di accesso per l'ispezione del tetto e danno estetico).
    * Corte app. civ. Milano, sez. I, 25 settembre 1992, n. 1561, De Vilas c. Cond. di Via Ingegnoli n. 18 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 541.
    Il sottotetto, pur non costituendo una parte comune c.d. necessaria dell'edificio condominiale, deve essere considerato di proprietà comune quando sia strutturalmente destinato, anche potenzialmente, ad un servizio o ad un uso comune.
    * Trib. civ. Milano, 23 aprile 1990.





    Aumento volumetrie: illegali le scale di collegamento tra vani abitabili e vani non abitabili, intervento da considerare come variazione essenziale e quale mutamento della destinazione d'uso - TAR Catanzaro, Sez. II, 07/02/2006, n. 125

    La realizzazione di una scala la cui funzione è quella di rendere comunicanti il sottotetto e il sottostante piano di una abitazione è senza alcun dubbio rivelatore dell’intento di rendere abitabile il sottotetti e i vani interessati non possono considerarsi volumi tecnici.
    Le scale abusivamente costruite lungi da avere una (fantasiosa) funzione estetica o decorativa, avevano come unica logica funzione quella di rendere comodamente accessibile il sottotetto che in conseguenza di ciò, benché non abitabile alla stregua del regolamento edilizio, sarebbe stato in concreto destinato ad una funzione abitativa.
    Ora poiché il sottotetto in quanto tale, cioè utilizzato come mero locale di sgombero, non viene considerato nella cubatura assentita al momento del rilascio del titolo autorizzatorio, è chiaro che la sua diversa destinazione a locale abitato comporti, come ha ritenuto il tecnico comunale, un (illecito) aumento della cubatura utilizzabile.
    E’ questo consistente aumento di volume utile, e non lo scarso aumento di superficie collegato all’esistenza dei gradini, che il provvedimento ha sanzionato prima con l’ordinanza di sospensione dei lavori e poi con l’ingiunzione di demolizione, atteso che la fattispecie concreta si iscrive perfettamente, alla luce di una corretta interpretazione, non ingenuamente formale, nell’ipotesi di cui agli artt. 31 e 32 del T.U. sull’edilizia.
    Pure disatteso deve essere il motivo di doglianza con il quale si sostiene che non poteva essere ingiunta la demolizione di un’opera in relazione alla quale poteva essere ottenuta la concessione in sanatoria.
    Stante la difformità essenziale in cui si è concretizzato l’abuso e stante la sostanziale destinazione a locali abitativi di locali che delle caratteristiche di tale utilizzabilità erano privi, l’abuso non era suscettibile di sanatoria.
    L’accertamento di conformità, oggi disciplinato dall’art. 36 del T.U. sull’edilizia, prevede infatti tale possibilità solo ove “l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente …”,conformità mancante, nel caso de quo, atteso che il ricorrente stesso sottolinea la non abitabilità delle porzioni di sottotetto che le due scale avevano la funzione di inglobare nell’abitazione
     
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  5. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho appena sentito il Notaio che aveva stipulato l'atto in oggetto. Sostiene che non si può parlare di proprietà in quanto l'accesso dal vano scale lo fa ricadere nelle parti comuni del Condominio. Per indicare nel compromesso e successivamente nell'atto l'uso esclusivo (perchè solo di questo si può parlare) del sottotetto, è necessaria l'autorizzazione di tutti i condomini a concederlo alla attuale o futura proprietaria.
    ...direi che la materia è complessa...:disappunto:
     
  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fatti rilasciare dal catasto una visura storica dell'intera palazzina.
    Sicuramente questo sottotetto ha un subalterno ed un proprietario, rilevabile iin Conservatoria.
     
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  7. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Pare che la Giurisprudenza si sia espressa più volte in merito, ma non sempre nella stessa direzione. L'ipotesi che si possa pensare ad un uso comune di tutti i condomini è abbastanza remota...ma l'indicazione che in caso contrario è il titolo a fare la differenza mi pare sia determinante! Che dire? Soprattutto quando gli stessi Notai hanno difficoltà a dare indicazioni precise? Vi aggiornerò sulla conclusione dell' "annosa" faccenda!! Grazie ancora e buona giornata

    Aggiunto dopo 1 :

    Ok, buon consiglio. Grazie!
     
  8. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    ma la tizia cosa ci vuole fare?
    e fino ad ora cosa ci avete fatto?
     
  9. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ciao e scusa il ritardo nella risposta! La signora vuole vendere l'appartamento; ha detto all'acquirente di avere la proprietà del sottotetto e ora a quanto pare deve fare marcia indietro...lei lo ha utilizzato solo per riporre la legna, ma questa mattina mi diceva che i due confinanti, sulle loro porzioni di sottotetto hanno addirittura fatto una gettata e pavimentato!!! Mi sto comunque rendendo conto che c'è pochissima informazione in merito, l'amministratore stamattina le ha comunicato che se nell'atto è indicato come confine il tetto, questo implica la proprietà del sottotetto....mah, sono sempre più confusa!!!:confuso:
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il riporre la legna non dà titolo di proprietà. Neppure la gettata e la pavimentazione. Le affermazioni dell'amministratore......idem.
    Confermo il consiglio di prima: visura storica dal catasto visura delle trascrizioni contro e a favore sull'intera palazzina in conservatoria.
    Dopo avrai sicuramente un'idea chiara circa la proprietà del sottotetto.
     
  11. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    scusa antonello, ma i sottotetti non hanno mai sub, almeno nelle vecchie costruzioni, mentre adesso vengono espressamente richiamati per "venderli" nei rogiti anche quando ufficialmente non abitabili per poi trasformarli nella 2 o 3° camera da letto, un tempo non si faceva

    inoltre il catasto non è probatorio esclusa l'area del catasto tabellare

    che tipo di info si possono trovare in una visura storica ?
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è da escludere che abbiano un sub.
    La visura storica è utile per individuare le unità.
    Può darsi che le soffitte siano sotto la voce come "parti comuni non censibili" (vedi androni, tromba delle scale, ecc.).
    Se così fosse MsOceanic815 avrebbe già risolto il problema.
    In conservatoria, invece, potrebbe trovare qualche atto in cui vengono menzionate le soffitte oppure che non vengono affatto menzionate.
     
  13. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Certo Antonello, ho già provveduto a fornire alla mia conoscente questa preziosa informazione.
    Grazie e ti farò sapere!!
     
  14. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    i sottotetti non sono citati nemmeno come BCNC nei vecchi palazzi
    non era roba vendibile nella mentalità di un tempo anche se spesso più comode dei sottotetti attuali abbondantemente citati e venduti, per questo alcune sentenze citono come determinante ai fine dell'uso comune, l'esistenza da sempre dell'entrata del sottotetto nelle parti comuni

    il catasto poi non è probatorio
    la conservatoria invece è probatoria, il 1° atto di vendita dell'immobile, non dell'u.i. della tizia che vuole oggi vendere il sottotetto
     
    A MsOceanic815 piace questo elemento.
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Eppure ti garantisco che tante soffitte risultano così descritte in molti vecchi palazzi.
    Richiedere questo documento al catasto (o tramite un tecncico) è facile e sopratutto gratuito anche se, lo sappiamo, non è probatorio.
    Nel dubbio lo richiederei.
    In conservatoria invece controllerei tutte le compravendite di quella palazzina.
    Può darsi che, come detto prima, si rintracci qualche atto in cui vengono menzionate le soffitte oppure che non vengono affatto menzionate.
    E se così fosse (non menzionate) ha ragione "il notaio nell'affermare che non si può parlare di proprietà in quanto l'accesso dal vano scale lo fa ricadere nelle parti comuni del Condominio".
     
  16. MsOceanic815

    MsOceanic815 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
     
  17. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti. Sinceramente, ho qualche dubbio che con una visura storica catastale si possa accertare di chi è la proprietà dei sottotetti (a quanto ho capito, ne esistono più d'uno, e ciascuno utilizzato in via esclusiva da un condomino...). Più utile sarebbe un controllo ipotecario, ma dovrebbe riguardare tutti i trasferimenti di tutte le unità immobiliari della palazzina: non oso nemmeno immaginare quali sarebbero i costi e i tempi di una simile verifica. Più utile sarebbe risalire al primo atto di trasferimento dell'appartamento di proprietà della signora in questione, partendo da una visura catastale per ricavarne i dati anagrafici e andando a ritroso nel tempo: soprattutto se si tratta di un palazzo di vecchia costruzione, non è improbabile che in occasione del primo trasferimento sia stato precisato con maggiore accuratezza il carattere condominiale o pertinenziale della porzione di sottotetto. Altra verifica da effettuare riguarda il regolamento di condominio.
    A parer mio, comunque, la circostanza che l'accesso al sottotetto sia dal vano scale suggerisce una natura condominiale del sottotetto (tenuto conto anche delle indicazioni giurisprudenziali fornite da Procicchiani). Certo, c'è sempre da considerare la possibilità che si sia verificato un acquisto della proprietà per usucapione: mi si è presentato un caso analogo relativamente a delle cantine, che originariamente erano, con ogni probabilità, condominiali, ma che - grazie anche all'incuria degli amministratori - sono state usucapite da alcuni condomini.
    La circostanza che i sottotetti siano stati, in due casi, addirittura trasformati dai condomini che li utilizzano mi fa sorgere qualche sospetto al riguardo.
    Comunque, la confinazione che è riportata nell'atto di proprietà lascia il tempo che trova, non costituendo elemento di prova (tant'è che l'indicazione dei confini è seguita dalla frase "salvo se altri" o altra analoga).
    Fossi in te, io contatterei l'amministratore, sia per avere copia del regolamento di condominio, sia per sapere se relativamente a questo sottotetto esistono delibere di concessione in uso a un singolo condomino, o altri elementi che possano chiarire la situazione.
    Buona fortuna!

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Circa i costi di una verifica ipotecaria, tieni presente che proprio ieri il mio visurista - per la verifica di solo sette formalità - ha sostenuto spese vive per 25 euro.
     
  18. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nemmeno la conservatoria è probatoria, solo le iscrizione al Linro Fondiario lo sono!
    Attenzione gente!
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da noi esiste la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari ed è la Bibbia per quanto concerne gli immobili.
    So dell'esistenza Libro Fondiario in alcune provincie d'Italia.
    Ma sono la stessa cosa.
    Comunque immagino che volevi dire "Trascrizioni" e non "Iscrizioni".
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Eh, c'è differenza... antonello, tu che lo sai spiegare meglio di me, ce lo scrivi anche qui? (se no oltre ad accusarmi di chi non sa e insegna mi accusano di pendanteria) :D
     

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