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  1. bplimmobiliare

    bplimmobiliare Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buondi
    sicuramente l'avrete già trattato ma ho necessità di una mano immediata..il quesito è il seguente il venditore di un immobile sostiene che poichè nel contratto di locazione stipulato qualche mese fà, il suo conduttore ha accettato la clausola che in caso di vendita dello stesso immobile egli lo lascia libero in tre mesi, ovviamente prima della naturale scadenza del contratto stesso, io lo posso ritenere libero, e così metterlo sul mercato ...:shock: io non ne sono assolutamente certa..anzi..ma devo ammettere che qualcuno gli dà ragione. Voi colleghi che ne pensate? grazie davvero per i vostri pareri :affermazione:
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se e' un contratto ad uso abitativo e quindi e' normato dalla legge 431/98 direi che quella pattuizione e' nulla.
    Articolo 13 comma 3.

    3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
     
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  3. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo in fase di contratto.
    In una fase successiva potrebbe anche avere un valore legale (non lo so), ma il problema è che comunque il conduttore potrebbe non rispettare l'impegno preso, e in quel caso cosa fai?
    Il rischio è troppo alto, soprattutto per il venditore che si impegna con l'acquirente su una cosa che non dipende da lui non è in suo potere far rispettare.
     
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  4. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Da quel che ha detto sembra sia contenuto nel contratto. Comunque a mio avviso e' nulla anche qualsiasi pattuizione successiva al contratto nel momento che deroga ai limiti di durata proprio perche' contraria alla legge 431/1998 art 13 comma 3.
     
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  5. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La regola codicistica (art. 1603) recita: “se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente che vuole valersi di tale facotà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell’art. 1596. In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario”. Tale regola è, però, inapplicabile alle locazioni di immobili dal momento che la norma speciale attuale prevede, in tale ipotesi, la nullità di tale clausola (rimanendo relegata nell’ambito residuo di applicabilità delle locazioni di beni mobili).

    Vige in materia, infatti, l’art. 7 della legge n°392/1978 che dispone che “è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso dell’alienazione della cosa locata”. Inoltre l’art. 41 della stessa legge dichiara applicabile tale regola anche alle “locazioni di cui all’art. 27, e, quindi relative agli immobili adibiti a attività: industriali, commerciali e artigianali […]”.

    Una clausola diretta a prevedere lo scioglimento del contratto in caso di alienazione, per legge è affetta da nullità, in considerazione delle esigenze del conduttore (considerato parte debole del contratto) destinate a prevalere, con conseguente sostituzione della clausola con quella prevista dalla legge speciale.
     
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  6. bplimmobiliare

    bplimmobiliare Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    perfetto grazie a tutti è esattamente come pensavo ma le vostre risposte mi confortano maggiormente. :) molto gentili come sempre
    :fiore:
     
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  7. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La clausula è nulla, ma nulla vieta al conduttore di rispettare la parola data.
    Io al di là di quanto scritto, accetterei l'incarico, poi andrei a sincerarmi dal conduttore sull'accordo e l'intenzione di rispettarlo.
     
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  8. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il quale conduttore oggi ti dice sì e domani ci ripensa.
    Bisogna essere chiari, soprattutto col venditore che è quello che rischia di più.
     
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  9. er4clito

    er4clito Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bhe, prevedi le intenzioni dell'inquilino.
    Poi in caso di acquirente interessato, e di vendita, prima di accettare qualunque proposa, si fa firmare una disdetta, e sei a posto.
     
  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa eraclito, ma non sei a posto per niente.
    Come venditore lo stipuleresti un compromesso incassando magari centomila euro e impegnandoti con un termine essenziale per il rogito in cui l'immobile dovrà essere consegnato libero, avendo in mano solo una disdetta del tuo inquilino?
    Io no.
     
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  11. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il conduttore potrebbe avere diritto alla prelazione, anche se c'è scritto il contrario, dipende dalla tipologia del contratto. .
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    bplimmobiliare: la clausola è nulla perchè vessatoria, nei confronti del locatore, ma può essere valida nei confronti del locatario
     
  13. bplimmobiliare

    bplimmobiliare Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Infatti...le vostre risposte sono la conferma che comunque sii cerchi di mettere è un rischio...il conduttore ha già cambiato idea due volte, è andato in comune e gli hanno confermato che è comunque blindato, il proprietario si fida e mi esorta a provare la vendita...io non sono per nulla tranquilla e devo avere a che fare con professionisti che invece al proprietario danno assicurazioni che davvero non capisco dove le trovinoco Ciao munque credo sia una vendita rischiosa grazie ancora:)
     
  14. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra sufficiente per non trattarlo.
     
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