Un parere sul valore commerciale di edificio fatiscente

Buongiorno a tutti, bentrovati, sono nuova e spero mi possiate aiutare.
Devo fare una proposta di acquisto di un rudere, una ex abitazione agricola, completamente inutilizzabile e pericolante, andrà ristrutturata con interventi eccezionali, se non addirittura buttata giù e ricostruita daccapo. Questo rudere è accatastato in classe A/4, giace su un terreno edificabile, il suo stato è terribile!
Penso che la stima cambi a seconda delle zone d'Italia, ma se aveste un suggerimento di quanto potrei offrire a metro quadro per un tale edificio ve ne sarei grata, dato che non riesco a trovare da nessuna parte una quotazione di mercato

Grazie!

 

Salve, purtroppo a meno non ci sia un collega della tua zona che conosca a fondo il posto, nessuno può darti una mano qui sul forum, è praticamente impossibile, ci sono tante variabili da valutare oltre la zona ( metri quadrati del terreno, cubatura che si può realizzare, panoramicità, vicinanza a servizi, ecc. Ecc. ) l'unica è rivolgerti ad un collega per abee in idea. Fabrizio

 

Poichè nell'estimo questo tipo di estimo comporta il calcolo dei costi di demolizione + costi di costruzione + il valore di mercato del terreno edificabile, un geometra o un tecnico di zona possono farti una stima attendibile.

 

ringrazio entrambi, purtroppo.... ho già un tecnico in loco. Mi aveva dato inizialmente un'indicazione, poi ha cominciato ad aumentare, poi mi ha detto che ha sentito altri suoi colleghi e chi dice cinque e chi dice dieci... Continuerò ad investigare ...
Grazie ancora, buona serata e alla prossima!

 

Aldilà di quelli che sono i costi di abbattimento o costruzione di solito per operazioni del genere si paga il terreno e ciò che puoi realizzare senza dover richiedere autorizzazioni, licenze o altro... Hai già tutto pronto devi solo rispettare la cubatura del vecchio con la possibilità di aumentarne i mq.

 

chi vende vende i metri cubi. Il parametro da tenere presente è quello. Che faccia ampliamento o ristrutturazione è affar suo, si vende la potenzialità del lotto.

 

IVA analit

Io mi baso sui modi di procedere dei Consulenti Tecnici, considerando quello che in estimo si chiama : "Stima del valore di trasformazione", da cui deriva il prezzo di mercato delle aree fabbricabili, complementarmente a quella detta per "siti e cementi"( cfr. R.O. Amato e M.R. Persico , Aspetti Tecnico-Immobiliari-Guida di "Il Sole24ore" ).

 

Ho avuto dei casi in cui il P.R.G. ( Piano Regolatore Generale) ed il P.P.A. (Piano Particolare di Attuazione) la cubatura edificabile era inferiore a quella demolita, ed inoltre i mq erano limitati da distanze imposte ( vicinato e strada nuova ).

 

È quello che intendevo

 

Io direi semplicemente di far valutare il terreno in base a ciò che si può realizzare ad oggi secondo il P. P. A. e decurtarlo dei costi di demolizione dell'esistente.

 

In pratica condividiamo il metodo.Infatti il valore di cosa si può realizzare è anche legato ai costi di costruzione da rapportare al prezzo di mercato del finito. Il prezzo di mercato delle aree fabbricabili nasce dal prezzo di mercato dell'opera realizzabile, dedotti i costi x realizzarla ( partendo dalla demolizione ).

 

Il valore di queste operazioni è determinato anche dalle presenza o meno di aree edificabili nella zona... Faccio un esempio, in costiera Cilentana (Dove è impossibile edificare ) un rudere, oggi introvabile, vale oro.

 

........vale oro in quanto l'immobile da costruire vale platino.
I CTP ed I CTU debbono indicare in perizia il od i metodi usati per il calcono.
Ho detto io uso i metodi sopra citati : valore di trasformazione, correlato al valore per siti e cementi. Mentalità di povero.....tecnico.

 

Ecco perché quando chiedono una valutazione io dico sempre di rivolgersi ad un agente immobiliare e mai ad un tecnico... Non perché voglio elevare la categoria ma, un AI fa una valutazione commerciale pura, quella cioè che nella realtà vale l'immobile sul mercato a differenza di un tecnico che fa un estimo su basi diverse.

 

Ovviamente non condivido :fra una stima analitica ed una sintetica, a mio parere è più affidabile l'analitica che comunque entra in gioco di fronte casi non comparabili e con fattori inrenseci ed estrinseci ( cfr. estimo ).

 

Lungi da me l'idea di svilire la stima tecnica a favore di quella commerciale ma, urlo che voglio dire è: una villa a Capri ed una villa a Palermo tecnicamente hanno lo stesso costo ma commercialmente no. Il divario è enorme ( parliamo di milioni ) ora un tecnico nel caso del 3D specifico di cui stiamo discutendo se dovesse valutare il terreno con il rudere prenderebbe in considerazione i costi di abbattimento, smaltimento, ricostruzione, progettazione, ecc. ecc. tutte valutazioni giuste, non commerciali ma valide in successiva, un AI direbbe : " da questo terreno viene fuori un immobile di 200 mq che per la zona, panorama, costi di realizzazione ed altro vale 100, oltre siamo fuori mercato " poi la sua capacità può anche consigliare la realizzazione di più unità immobiliari o addirittura indicare un target diverso ( un costruttore es. ) a cui rivolgersi. Io credo che le 2 valutazioni siamo imprescindibili l'una dall'altra e debbano cooperare ma, una cosa è edificare l'altra vendere, per la prima ci vuole il tecnico per la seconda l'AI... almeno dovrebbe essere così.

 

Non mi va di fare una lectio magistralis di estimo civile, ma ho scritto chiaramente "fattori estrinseci ed intriseci. Chi sta studiando adesso per il moderno esame per agente immobiliare sa che in estimo civile il metodo-TOP è l'analitico.
Nel caso di Capri e Palermo funzionerebbe a pennello e con affidabilità nei due casi, inserendo correttamente i parametri nei calcoli.

 

Certo... Tutto serve per adeguata conoscenza e formazione ma... Io devo aiutarti a vendere, tu devi costruire.

 

Hai terreni edificabili da vendere a Capri ? Con o senza rudere sopra?
Io avrei il cliente per te: russo ovviamente !

 

Ho sentito che @ingelman ha degli arabi per le mani