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  1. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    ho firmato una proposta irrevocabile d'acquisto per un immobile, proposta che scadrà tra 10 giorni.
    L'agenzia oggi mi ha chiamato dicendo che il proprietario ha accettato il prezzo da me proposto, ma chiede di spostare il rogito due mesi più tardi.L'agenzia mi ha quindi inviato la controproposta firmata dal venditore, con la data del rogito aggiornata, chiedendomi di firmarla e di restituirglela per accettazione.
    La mia domanda è:questa controproposta annulla la mia precedente proposta?
    O la mia proposta iniziale resta comunque valida (cioè il venditore, nel caso io non restituisco firmata la sua controproposta, ha ancora la possibilità di firmare la mia prima proposta e sancire la conclusione dell'affare) fino allo scadere del termine (i 10 giorni che restano)?
    Grazie per l'aiuto
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La controproposta annulla la tua proposta anche se non ancora decaduta, ovviamente per evitare "sorprese" fatti consegnare una copia della stessa; se naturalmente hai deciso di recedere.
     
  3. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Roberto grazie per la risposta.
    Io ovviamente possiedo già una copia della mia proposta irrevocabile (che scadrà tra 10 giorni).
    Ed ho anche la copia (scannerizzata) della controproposta, firmata del venditore, che mi è stata inviata stamattina via e-mail dall'agenzia.Nella e-mail l'agente dichiara esplicitamenteche in allegato c'è la controproposta del venditore con la data del rogito variata, e mi chiede di firmarla e restituirla per accettazione.
    Mi confermi quindi che, nel caso io non restituisco la controproposta firmata, l'agenzia non può più far firmare la mia prima proposta d'acquisto al venditore?Cioè la mia proposta iniziale è ormai decaduta in virtù del fatto che ho ricevuto una controproposta scritta, firmata dal venditore?Anche se sulla mia proposta iniziale c'è scritto che scadrà tra 10 giorni?
    Grazie ancora per l'aiuto
     
  4. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non ne sono certo
     
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  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nemmeno io
     
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  6. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    A Umberto e raffa85 chiedo: scusate ma se così non fosse il venditore ha la possibilità di "giocare al rialzo" giusto?
    Cioè una volta ricevuta una prima proposta d'acquisto, la può modificare tramite una controproposta.Nel caso in cui l'acquirente non l'accetti, può sempre firmare la prima proposta d'acquisto ancora non scaduta.Cioè può proporre condizioni diverse all'acquirente senza rischiare nulla....a me sembra scorretto.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il venditore visto che l'acquirente non accetta rilanci, cambia idea e si 'accontenta': questa è la soluzione buona

    questa è la soluzione cattiva


    Io nn uso quel tipo di metodo, ma non sono certo che una controproposta (ovviamente se non accettata) annulli la prima proposta
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A rigor di legge la proposta è un atto unilaterale che si formalizza in atto preliminare di compravendita , con l'accettazione integrale della stessa e con la comunicazione al proponente, ogni variazione alla proposta originale presuppone una rinegoziazione dei patti con conseguente riscrizione della proposta, la mera sottoscrizione e controfirma di una clausola è un modo sbrigativo di risolvere il problema ma di dubbia validità legale, per quanto mi riguarda io faccio annotare in calce alla proposta la variazione per esempio con dicitura " in merito alla presente proposta il venditore esprime assenso per il prezzo offerto per le modalità di pagamento e si riserva di accettare se " e la condizione " , questo per dimostrare al compratore che il venditore ha espresso questa condizione, però poi faccio riscrivere la proposta e la inoltro di nuovo per accettazione.
     
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  9. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quindi studiopci per quale giudizio propendi?
    Se non firmo la controproposta, il proprietario ha o no ancora la facoltà di mettere la sua firma sulla mia prima proposta, ad oggi non ancora scaduta?
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il proprietario ha facoltà di a) accettare la proposta b) di non accettarla c) di accettarla parzialmente nel pieno diritto di negoziare, per me legalmente parlando nel caso specifico o accetta quella che hai inoltrato o ti chiede un integrazione o variazione e quindi annulla la precedente . perchè il concetto è che tu hai fatto una proposta a determinate condizioni, se il proprietario non le accetta tu devi essere portato a conoscenza delle sue richieste e sulla base di queste riformulare una proposta. Nel caso in oggetto la situazione è semplice perchè si tratta di spostare una data ma, pensiamo invece ad una controproposta che dice : il prezzo non mi sta bene perchè invece di 2000 lire ne voglio 2200 e queste 2200 le voglio - 1000 al compromesso, 500 dopo 20 giorni, 700 al rogito- e tu a tua volta rispondi con ulterirore controproposta , non è che tutta la trattativa può essere riportata in calce alla proposta originale , diventerebbe una assurdità. Per cui, per me o accetta la tua originale o tu riscrivi una nuova alle sue condizioni. in sintesi se non vuoi acquistare l'immobile e vuoi tirarti indietro fai presente all'agente che non accetti la controproposta e che ti riterrai vincolato fino alla data di scadenza della stessa, fino ad allora il proprietario a facoltà di accettare o meno e di ritirare la condizione.Fabrizio
     
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  11. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si ma la domanda è semplice: una controproposta annulla o no una proposta?
    Se no, vuol dire che il venditore ha facoltà di far pervenire all'acquirente, tramite l'agenzia, controproposte a suo piacimento, nella speranza che il venditore accetti una di queste e forte del fatto comunque che fino all'ultimo giorno di validità della prima proposta d'acquisto fatta dall'acquirente può accettarla (verosimilmente questa contiene per lui le condizioni meno favorevoli).A me sembra che così ci sia squilibrio tra l'irrevocabilità della proposta fatta dall'acquirente e la revocabilità delle controproposte del venditore....non vi sembra?
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è che l'annulla e come se la lasciasse in un limbo fino alla data di scadenza , in questo periodo finestra si contempla la possibilità di negoziazione della proposta, l'art. 1326 comma 1 recita " il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. Quindi ripeto fino alla data di scadenza della proposta il proprietario ha facoltà di accettare o meno o vchiedere una variazione. Non riesco a capire , sinceramente, qual'è il problema . Tu hai fatto una proposta , il proprietario ha detto che va bene ma vuole una data di rogito diverso? A te questa data non va bene ? ci hai ripensato? vuoi trovare una scappatoia per uscirtene? Penso che non ci siano scappatoie... la proposta originaria vale fino a ... scadenza, la proposta si annulla nel momento in cui tu riscrivi una nuova proposta con le condizioni diella controproposta, in mancanza l'unico documento ufficiale valido è la proposta originale , la variazione non ha validità , in quanto la proposta è un contratto unilaterale solo tu la puoi fare , il venditore o accetta o non accetta o ti chiede variazioni. Spero di essere stato chiaro. Fabrizio
     
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  13. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a rigor di logica:
    la proposta è irrevocabile per tanto firmandola il proponente si impegna a "tenere ferme" le condizioni che sottoscrive per 15 giorni

    in caso di controproposta è il proprietario che si impegna ma potrebbe comunque ripensare alle condizioni proposte ed accettarle..

    ci vorrebbe un legale
     
  14. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nelle mie proposte, che diventano preliminare con l'accettazione della stessa ed il verificarsi delle condizioni dettate dal proponente, l'ultima pagina viene lasciata vuota per le Annotazioni:


    All'interno del testo dalla proposta non effettuo cancellazioni ma mi limito ad inserire i Riferimenti alle Note (1) ... (2) ... (3)

    In ultima pagina elenco le Annotazioni

    Data . . .. Numero Nota . . . Test della Nota

    01.06.2011 . . . (1) . . . . . . . Il prezzo della presente di cui all'art. 4) viene consensualmente modificato in Euro 100.000
    01.06.2011 . . . (2) . . . . . . . Il Termine ultimo per il rogito come disposto all'Art 6) viene consensualmente spostato alla data del 31.11.2011

    Firma Proponente . . . . . . Firma Venditore​


    03.06.2011 . . . (2) . . . . . . . In data 07.08.2011 verrà disposto dal proponente un ulteriore acconto prezzo di euro 50.000 da scontarsi dall'importo del rogito

    Firma Proponente . . . . . . Firma Venditore​




    Infine registro tutto.
     
  15. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io no, riformulo una proposta variando le condizioni, lascio in bianco proponente e faccio già firmare l' accettazione dal venditore
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Esatto, è quello che mi chiedo anche io...

    Silvana
     
  17. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    giusto ..................ma che fine fa la proposta originaria???
     
  18. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    resta nella cartellina della trattativa, piu' volte è successo che il proprietario colto da improvvise ansie notturne mi abbia chiamato la mattina alle 8 e 30 per dirmi che la accetta
     
  19. Fabius973

    Fabius973 Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' proprio questo il punto Fabrizio.
    L'agenzia mi ha fatto pervenire una controproposta sotto forma di un modulo di proposta irrevocabile d'acquisto già firmato dal venditore chiedendomi di firmarlo (l'unico dato che cambia è la data del rogito).A me pare chiaro, ma forse solo a me :) , che l'apposizione della firma del venditore sulla controproposta (che in realtà è una proposta irrevocabile d'acquisto) fa si che la mia precedente proposta irrevocabile decade, indipendentemente se i 15 giorni sono passati o no,Ditemi, se così non fosse, quale venditore (furbetto) non si comporterebbe in questo modo (cioè far pervenire all'acquirente tramite l'agenzia un modulo di proposta irrevocabile d'acquisto da lui già firmato e che contiene delle condizioni per lui migliori rispetto alla prima proposta dell'acquirente sperando che l'acquirente lo firmi.Nel caso l'acquirente non lo firmi si tiene buona la prima proposta che tanto non è ancora scaduta!).

    P.S. diciamo che voglio una scappatoia (ma la sostanza non cambia certo in base a ciò che io voglio o non voglio).
     
  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh... ora la cosa è più chiara, comunque diciamo che il collega ha semplicemente accorciato i tempi , non per furberia , ma in buona fede , in fondo mi dici che l'unica cosa che cambia è la data del rogito, a questo punto è chiaro che se firmi la proposta nuova la vecchia è annullata, ora il discorso è che cerchi una scappatoia, scappatoia significa che non vuoi più acquistare l'immobile? Mi ricollego alla risposta datati in precedenza , ufficialmente parlando la proposta in piedi è quella che hai fatto, questa che ti ha preparato il collega è solo una nuova proposta che è come se non esistesse, scappatoie non ne vedo, sinceramente se non vuoi acquistare l'immobile l'unica è quella di parlare con l'Agenti Immobiliari e vedere di ritirare la proposta, perchè altrimenti non puoi fare altro che rimanere sui termini della proposta e sperare che il proprietario non l'accetti.
     
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