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  1. joseph80

    joseph80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, avrei bisogno di alcune delucidazioni.
    Sarei intenzionato ad acquistare un piccolo appartamento di 60 mq. L'unico problema è che, essendo tale appartamento ricavato da una precedente opera di frazionamento, l'unico bagno in esso presente è dotato di sistema sanitrit.
    Mi sorgono pertanto alcuni interrogativi:
    1) le norme vigenti consentono che un appartamento sia servito da un unico bagno che, stante la mancanza di colonna fecale nelle vicinanze, funzioni per mezzo di un sistema sanitrit?
    2) la presenza di un solo bagno così strutturato può influire sulla valutazione della casa?
    3) potrei avere difficoltà (in particolare, nel trovare acquirenti) nel caso in cui in futuro decidessi di rivendere l'immobile?

    Grazie, Giuseppe
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Innanzitutto sarebbe opportuno verificare il regolamento d'igiene (puoi trovarlo all'interno del regolamento edilizio sia direttamente presso la ASL o la sanità della tua zona)... perchè da quanto mi dici mi sorge il dubbio che tale bagno abbia o meno la finestra... forse è meglio la finestra che il sistema di scarico...
    per il tuo problema, se scarica all'interno della rete di scarico fognario allora si può realizzare, certo che come unico bagno un pensierino c'è lo farei...

    Direi proprio e sicuramente di si...

    Pensaci bene perchè i problemi possono esserci in seguito... meglio accertare con un tecnico comunale o meglio con il tecnico ASL...
     
  3. Farei un pensierino anche sul funzionamento e manutenzione del sistema Sanitrit.
    A quanto mi è stato riferito, richiede una certa accortezza di uso e, quindi, a molti non piace.
     
  4. pinacio

    pinacio Membro Attivo

    Altro Professionista
    Come ha detto Architetto, magari verifica la presenza ed eventuale adeguatezza della finestra. Nei regolamenti edilizi che conosco io non si fa mai cenno al sistema di scarico ma si prevede la presenza di un servizio igienico che almeno relativamente al primo (se ce ne sono più di uno) abbia illuminazione e ventilazione naturale con i rapporti vigenti (un ottavo della superfice di pavimento per l'illuminazione ed un decimo per l'areazione). Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 che modifica il precedente del 20 giugno 1896 relativamente ai requisiti igienico sanitari principali dei locali di abitazione ammette anche la ventilazione forzata e prescrive che il primo bagno abbia la dotazione di vaso, bidet, vasca da bagno o doccia e lavabo. Quindi qualche regolamento potrebbe essere allineato al Decreto e non obbligare ad avere la finestra.
     
  5. Thor

    Thor Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Certo non è l'apparecchio più silenzioso del mondo....questo mi è stato detto da una persona che l'ha avuto...soprattutto i modelli un po' datati, e sicuramente chi compra una casa non vuole un bagno con sanitrit, quindi sì secondo me in futuro potresti avere qualche problemino a rivendere l'immobile.
     
  6. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Personalmente con tutte le case che ci sono in giro opterei per lasciar perdere una soluzione del genere (che personalmente non trovo interessante e che mi lascerebbe molte perplessità circa una futura rivendibilità)
     
  7. jul

    jul Membro Junior

    Altro Professionista
    Il sistema Sanitrit è una possibilità tecnica per la realizzazione di un secondo bagno in posti della casa dove non sarebbe possibile creare un bagno "VERO" . Come unico bagno non lo consiglierei .
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Concordo pienamente con tutti gli intervenuti... avere un sanitario di questo tipo significa manutenere costantemente l'apparecchio ... da non dimenticare che in alcuni casi nel vaso igienico si buttano cose anche improprie, in questo invece no... se getti o ti cade qualcosa che non è idoneo, allora rischi il blocco e relativo allagamento...
    È vero quanto detto Jul, di solito questi apparecchi si installano in zone dove si realizza un secondo bagno, magari a quote sotto la rete fognaria (interrati), ove non si possa scaricare direttamente in fognatura...
    Io lascerei perdere ...;)
     
  9. Posso citare per informazione diretta da un utilizzatore : cicche di sigaretta e capelli sono sono "pericolosi"
     
  10. joseph80

    joseph80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte,

    appurato pertanto che dal punto di vista tecnico la soluzione del sanitrit non è sicuramente ottimale, anzi direi che è proprio da scartare, non ho però capito se è legalmente consentita in un appartamento dotato di un solo bagno...
     
  11. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Nessuna impone che non vi sia una soluzione alternativa agli impianti tradizionali... pertanto si può realizzare, ma bisogna confrontarsi con le normi UNI che prevedono le buone soluzioni tecniche e che l'installatore rilasci la certificazione di regolare esecuzione (ex DM 37/08)...:pollice_verso:...
     
  12. Rileggendo la tua premessa, noto : "da una precedente opera di frazionamento".
    Se intendi col termine "frazionamento" il termine tecnico di operazione urbanistica, mi sembra che ciò voglia dire che la pratica ha avuto già un esame con esito favorevole in Comune, ed ovviamente poi in catasto. Quindi dovrebbe essere già tutto a posto.

    Oppure hai timore che il "frazionamento", esistente, sia non ufficiale, cioè, per dirla chiaramente, ABUSIVO ?
     
    A enrica agnelli piace questo elemento.
  13. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ogni comune ha il suo regolamento di igiene ed il suo regolamento edilizio ad esempio a Roma vale questo...
    Estratto dall'art.41
    b) l'altezza utile minima interna dei locali adibiti a bagni e gabinetti è fissata in 2,40 m. La stanza da bagno deve essere
    fornita di apertura all'esterno per il ricambio dell'aria o dotata di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno
    sprovviste di apertura all'esterno è proibita l'installazione di apparecchi a fiamma libera;
    c) per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca
    da bagno o doccia, lavabo.

    e poi bisogna vedere il piano regolatore...

    per fartela breve...a roma comunque se il taglio del tuo appartamento ti consente di avere piu' bagni, almeno uno deve essere con luce e aerazione naturale altrimenti non ti accettano la pratica...in un caso come il tuo forse ci passano sopra....insomma dipende da citta' a citta'!!!!

    la cosa che ti consiglio vivamente e',se ti compri quella casa...o la ristrutturi e trovi una posizione migliore per il bagno, senza sanitrit, o lascia stare trovane un'altra sia perche' il sanitrit e' una trappola sia perche' come te un futuro acquirente avrebbe dei dubbi nell'acquistarla!!!!
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  14. joseph80

    joseph80 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'appartamento in questione si trova nel comune di Firenze.
    A tal proposito, ho trovato su Interntet il relativo regolamento edilizio, dal quale si evincerebbe l'impossibilità di realizzare impianti di questo tipo, qualora interessino l'unico bagno dell'appartamento.
    In particolare, l'art.115, relativo agli impianti igienici, così recita:

    1. I locali destinati a servizi igienici devono avere le dimensioni minime prescritte
    dal presente Regolamento a seconda del tipo di attività cui è destinata l’unità immobiliare.

    2. Non è consentito accedere direttamente ai servizi igienici dai locali adibiti all’uso
    di cucina o dagli spazi di cottura nonchè dai locali destinati alla produzione, deposito e vendita di sostanze alimentari o bevande; in tali casi l’accesso deve avvenireattraverso un apposito spazio di disimpegno (antibagno) in cui possono
    essere collocati apparecchi sanitari diversi dal vaso wc e dal bidet.

    3. Il pavimento dei servizi igienici deve essere di materiale facilmente lavabile e disinfettabile; le pareti devono essere rivestite con analogo materiale fino all'altezza
    di almeno mt. 1,00.

    4. Ogni apparecchio sanitario deve essere di materiale resistente, impermeabile e facilmente lavabile.
    5. I vasi wc devono essere forniti di apparecchi per cacciata d'acqua di portata non
    inferiore a litri sei e di un sistema a doppia cacciata di portata di litri tre; è ammessa
    I'adozione del lavaggio su velo d'acqua continuo per gli orinatoi solamente
    se assistita da sistema di rilevamento automatico di presenza.

    6. Tutti gli apparecchi sanitari devono essere forniti di sifone idraulico atto ad evitare esalazioni moleste.

    7. L’utilizzazione di apparecchiature elettromeccaniche per l’allontanamento forzato dei reflui, nella realizzazione dei servizi igienici obbligatori per legge o regolamento, è ammessa solo quando si tratti di un servizio igienico aggiuntivo rispetto agli obblighi di legge; in tutte le destinazioni diverse dalla residenza deve inoltre essere acquisito il parere favorevole della Azienda sanitaria locale competente per territorio.

    8. Gli scarichi derivanti da impianti tipo “Sanitrit” devono essere convogliati in apposito depuratore ovvero nella prima camera delle fossa biologica.
    9. La camera del sifone di ciascun apparecchio deve essere ventilata mediante una
    conduttura di aerazione diversa da quella di scarico e comunicante con una conduttura verticale di aerazione sfociante in alto sul tetto. I diametri di tali tubazioni di ventilazione non devono essere minori dell’80% dello scarico servito.
    10. Le disposizioni del presente articolo, salvo quella di cui al comma precedente si applicano anche agli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, limitatamente allo specifico intervento progettato.



    Dai commi 7 e 8 sembra che il comune vieti, per l'appunto, l'installazione di sistemi sanitrit in impianti igienici a meno che non si tratti di secondi servizi. Correggetemi se sbaglio.
     
  15. Resto curioso di sapere se l'immobile, frutto di " una precedente opera di frazionamento" ha le conformità catastale ed urbanistica. In questo caso e solo in queso caso un notaio, in base alla legge 122 del 2010, può stipulare il relativo Atto di compravendita raccogliendo la dichiarazione di conformità catastale ( perfetta corrispondenza alla stato reale, con segnata reale posizione del locale wc e sue caratteristiche ) come dichiarazione in atto da parte del venditore o di un tecnico abilitato. Quindi, se "carte" sono in regola, l'immobile ( se si accetta il sanitrit ) può essere oggetto della compravendita attuale e sua eventuale rivendita futura. Se le "carte" non sono in regola, non può essere oggetto nè di compravendita nè locato, anche se avesse "finestroni" e bagno "d'oro" . Il frazionamento di un immobile è un'operazione che deve essere passata con esito positivo ( con il sanitrit con/senza finestra) attraverso gli Uffici Comunali e Catatastali.
    Se non è passata, si sta parlando, a mio parere, di un immobile "irregolare", da cui stare alla larga.Grato di saper se sbaglio.
     
  16. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    valerio spallina hai detto il giusto...e penso che il tuo dubbio sia fondato perche' se il regolamento edilizio non prevede, come postato da joseph80...

    l'utilizzo di un sanitrit a meno di non avere un'altro bagno...come hanno fatto in comune a dargli l' ok per il frazionamento???

    puo' essere anche che, sti tipi, abbiano accatastato e in pianta lo trovi cosi' com'e' oggi ma mi raccomando joseph80 averlo accatastato non vuol dire che lo abbiano dichiarato in comune con le pratiche che andrebbero fatte!!!

    per cui appurati che ti diano i dati della pratica edilizia fatta per il frazionamento che tanto andrebbe scritta sull'atto di compravendita!!!
     
  17. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma può darsi anche che (come dice Agnelli) lo abbiano dichiarato come bagno senza aver dato indicazione della tipologia di apparecchio, lasciando intendere che risponde al regolamento edilizio senza precisare il punto 8 dell'art. 115 citato... pertanto condividendo tutti i dubbi di ciò che emerso non penso sia un buon affare prendere un immobile che abbia questa problematica... o se proprio si vuole andare avanti, allora pretendi che sia regolarizzato, sia di impianto, sia di RAI naturali che tutti i requisiti necessari previsti dalle norme (anche locali)...
    Un consulto con il tecnico dell'ASL e con il tecnico comunale, propedeutico a tutto ciò che si trovi difforme lo farei, per fugare ogni dubbio e problematica che noi qui non conosciamo...:ok:
     
  18.  
  19. Infatti, ci sono "dubbi e problematiche che non conosciamo", soprattutto l'eventuale compratore. Io non ho visto mai una pratica "di frazionamento", ma penso che una piantina da presentare in Comune per una ristrutturazione/frazionamento dovrebbe per chiarezza contenere la posizione della colonna di scarico, da cui si potrebbe già "intuire", se distante, che il W.C. "non scarica naturalmente". Se, invece, il tecnico ha barato..............( semprechè esista la pratica, cosa che dubito sempre di più )
     
    A enrica agnelli piace questo elemento.
  20. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

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