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  1. LORENZO74

    LORENZO74 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vorrei sapere se un contratto di compravendita non registrato è valido, ed in caso di inadempienza da parte del costruttore come poter recuperare gli acconti.

    Grazie
     
  2. Abakab

    Abakab Ospite

    La mancata registrazione ( comunque obbligatoria) non preclude la validità legale dell'accordo.

    Tramite azione legale
     
  3. LORENZO74

    LORENZO74 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie,
    comunque sto procendendo anche alla registrazione anche se tardiva,
    perchè l'impresa è in cattive acque è temo un fallimento.
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    Informati presso l'AdE sulle penali dovute dalla tardiva registrazione, bisognava farlo entro 20 gg dalla stipula.

    In bocca al lupo!!
     
  5. beppebre

    beppebre Ospite

    La registrazione del preliminare in caso di fallimento del costruttore credo ti possa servire a ben poco.
     
  6. LORENZO74

    LORENZO74 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    la penale è il 30% in più.

    Per quanto riquarda il fallimento ne sono consapevole che la registrazione non mi da garanzie ma almenno mi posso insediare nel fallimento come creditore è ho una data certa del preliminare.
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A che punto è la costruzione?
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro, la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.
    Sull'acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare). Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).
    Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad IVA anche l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
    Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.
    Nelle compravendite soggette all'imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito.
    Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.
    La registrazione del contratto preliminare è sempre stata obbligatoria ma fino a ieri in realtà erano in pochi a registrare il contratto preliminare, oggi le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso.
    Dal 1° gennaio 2007 la legge impone anche gli agenti immobiliari la registrazione di tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita) rendendoli anche responsabili 'in solido' delle imposte dovute (dunque tenuti a pagare di tasca propria le imposte eventualmente non pagate dalle parti).
    La formulazione della norma fa si che gli agenti immobiliari siano obbligati a registrare il contratto preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l'accordo tra le parti è stato raggiunto grazie al loro intervento. L'obbligo pertanto si estende anche ai compromessi eventualmente sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere direttamente alla registrazione e alla trascizione nei registri immmobiliari.
    E' da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta di acquisto) si converte automaticamnte in contratto preliminare di compravendita quando l'accettazione viene comunicata all'acquirente e quindi in quel momento sorge l'obbligo della registrazione.
    Come si registra:
    Eseguire innanzitutto il versamento delle imposte presso una banca o ufficio postale mediante la presentazione in triplice copia dell'apposito modello F 23 su cui vanno riportati i dati dell'acquirente e del venditore indicando come codice tributo il 109T.
    Compilare la richiesta di registrazione su apposito modello 69 su cui vanno riportati i dati delle parti e i codici fiscali.
    Presentare quindi il modello F23 il modello 69 insieme ai contratti da registrare presso un qualsiasi ufficio dell'agenzia delle entrate che li restituirà trattenendo un originale.
    In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi legali.

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  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quello la registrazione ti serve a poco, il preliminare andrebbe trascritto
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    io farei fare tramite legale un'iscrizione pregiudiziale
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    LA registrazione del preliminare di vendita è un mero atto amministrativo ( in parole povere lo stato che batte cassa ) e come faceva notare abakab non inficiala validità del contratto , ma per poterti inserire in una eventuale procedura di fallimento è più indicata la trascrizione dell'atto che però per poter essere effettuata devi recarti con l'altra parte ( il costruttore ) dal Notaio per la procedura di autentica delle firme e successiva trascrizione ( costo circa 800 euro)

    Giusta indicazione ma occorre precisare che la proposta di acquisto è un atto unilaterale propedeutico alla formazione di un contratto a cui deve seguire l'accettazione che deve avvenire nei modi e termini stabiliti dalla legge ( conoscenza provata secondo l'art. 1335 C.C.) a prova dell'espressione del consenso tra le parti ... affinchè la proposta divenga contratto e instauri il sorgere di precisi obblighi propri del negozio giuridico della vendita è obbligatorio che questa ( la proposta ) sia redatta e contenga gli elementi essenziali del contratto ( art. 1325 C.C.) che sono:
    - l'accordo delle parti ( espresso ).
    - la causa.
    - l'oggetto della prestazione che deve essere lecita, possibile, determinata e determinabile.
    - la forma che nel nostro ordinamento può essere libera tranne alcuni casi ben definiti quali per esempio la compravendita immobiliare che deve essere scritta.
    La mancanza di uno solo di questi elementi genera la nullità del contratto ( art. 1418 C.C. ), possono essere previsti anche elementi non essenziali ( descritti in generale negli artt. 633 e ss - 1353 e ss C.C. ) che consentono una migliore interpretazione delle volontà ... la loro omissione o errata indicazione può rendere il contratto annullabile .
    Questo significa che non tutte le proposte all'accettazione diventano contratto tra le parti, ma solo quelle che vengono redatte nei modi e termini prescritti per legge, ne consegue che in difetto si procede alla redazionedel compromesso di vendita.
    Fabrizio

    P.S. non avevo visto la tua risposta Umberto, perchè stavo scrivendo la mia. :confuso:
     
  12. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Lorenzo74.. posto che tutte le osservazioni indicazioni e suggerimenti finora forniti le condivido, mi chiedo. trattandosi di acquisto dal costruttore da qualche anno è sorto l'obbligo, specificatamente nelle vendite in cui il venditore è una società di costruzioni del rilascio della fideiussione bancaria (alcuni utilizzano - impropriamente dal mio punto di vista- la fideiussione assicurativa) sui pagamenti intermedi eseguiti proprio a tutelare l'acquirente dal rischio fallimentare del venditore.. a te non è stata rilasciata?
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Trattandosi di una permuta mi chiedo come mai stai pagando delle somme. Certo bissognerebbe capire che tipo di accordi avete preso. Hai aperto un altro post giusto? Dove vuoi annullare il rogito del terreno mi sbaglio?
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso che sia bene postare la documentazione magari con nomi barrati per capire il rebus
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Trattandosi di un compromesso di cosa futura non si può trascrivere il compromesso, è per questo che è nato il pacchetto tutele per il caso di fallimento del costruttore. La problematica in questione va oltre. Ci vuole un buon avvocato per ricomporre il puzzle degli accordi presi e sottoscritti.
     
    A Elena piace questo elemento.
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Umberto ai finito di mangiare sta caramella ciao
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Una h davanti ad ai ci starebbe bene che dici? :shock:
    Nessuna caramella, stavo ridendo sotto i baffi....
    siamo molto OT :disappunto:
     
  18. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ok mi son persa qualche post... :^^:
     

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