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  1. fformica

    fformica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve,ho un quesito da porre.
    Poniamo che le parti sottoscrivono un preliminare di locazione per un immobile commerciale,e che lo stesso ha come clausola sospensiva quella della erogazione di un finanziamento.
    Ipotizziamo pure che le parti si accordano per sottoscrivere il contratto definitivo entro una data x,diciamo il 31 dicembre.
    Il quesito è il seguente:
    se l'erogazione del finanziamento avviene,ma avviene per motivi fuori dal controllo delle parti in data posteriore al 31 dicembre,potrà il proprietario dell'immobile ritenere nullo il patto preliminare,in quanto entro il 31 dicembre il conduttore non è stato adempiente,ossia non ha sottoscritto il contratto definitivo?

    Grazie a chi vorrà rispondere.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Penso proprio di si
     
  3. fformica

    fformica Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    volevo sentire più pareri magari basati su casi a voi stessi capitati...pare ci siano sentenze ove il giudice ha deciso in base a quella che a lui è sembrata essere la effettiva volontà di stipulare,al di là della data indicata nel preliminare...
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vedremo chi interviene
     
  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Forse ti stai riferendo a casi come questo?

    http://www.altalex.com/index.php?idnot=50970
     
  6. Abakab

    Abakab Ospite

    Anche se oltre il termine fissato può essere contestata l'inadempienza contrattuale, credo che un margine di tempo, relativamente breve oltre la scadenza, sia doveroso darlo altrimenti un giudice, nel caso, potrebbe rilevare un ripensamento del locatore sfruttando il ritardo del finanziamento.
    Potrebbe essere opportuno rifissare un termine ultimo e perentorio (in forma scritta) oltre il quale si adempie o meno!
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    art . 1457 cc. sono tre giorni per esigere l'esecuzione.
     
    A Abakab piace questo elemento.
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    C'e' da dire che comunque il termine fissato deve essere considerato essenziale per l'interesse dell'altra parte e qui credo entri in gioco la valutazione del giudice.
    Nel caso di preliminare non lo e' normalmente.

    http://www.altalex.com/index.php?idnot=13400
     
  10. Abakab

    Abakab Ospite

    Si intendevo che un ritardo di breve durata può essere sopportato .. non vi sono riferimenti legislativi .. semmai umani!
     
    A Tobia e panetto piace questo messaggio.
  11. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quello sta al buon senso delle parti :)
     
    A panetto e Abakab piace questo messaggio.
  12. Abakab

    Abakab Ospite

    .. esatto!! :ok:
    .. che dici. c'è nè ancora di buon senso ??!!
     
    A panetto e od1n0 piace questo messaggio.
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    credo che si stia confondendo il "termine essenziale"
    con una clausola sospensiva

    primo caso adempiere ad un obbligazione entro un termine ritenuto essenziale per la controparte (sempre con giusta motivazione dimostrabile) l'essenzialità del termine va motivata per ritenersi tale.
    Quindi vincolo contrattuale già consolidato e adempimento successivo non verificatosi nei termini prestabiliti

    nel caso in questione abbiamo subordinato il vincolo contrattuale al verificarsi di un evento futuro incerto.

    quindi le eventuali somme trattenute nella proposta di locazione da parte del promittente locatore , al non verificarsi della condizione , devono essere restituite al promissario locatore, questo di conseguenza ,decorso il temine prestabilito, rende l'accordo inefficace e quindi il locatore libero di prendere altri impegni.

    per i capelli di Ludovica è previsto solo il danno ambientale :)
    oltre ai danni procurati al suo compagno
     
    A Rosa1968, panetto e ludovica83 piace questo elemento.
  14. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se il termine e' legato alla clausola sospensiva sono d'accordo con te.
    Ma se il termine non fosse legato ma fosse solo un termine che potrebbe non essere essenziale allora ho qualche dubbio in merito.

    Per intenderci il mio dubbio e' che sia diverso legare l'effetto del contratto all'ottenimento del finaziamento x entro il xx/xx/xxxx
    rispetto a legarlo solo all'ottenimento del finanziamento X
    senza un termine e poi dire che il rogito dovrà essere effettuato entro il xx/xx/xxxx.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    credo che lo avesse esposto chiaramente all'inizio

    diciamo che come lo ha postato si presta a poche interpretazioni

    c'è un contratto i cui effetti si consolideranno solo ed esclusivamente al verificarsi dell'ottenimento della condizione (finanziamento)

    il termine mi sembra di aver letto indicato 31 dicembre
     
  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Invece secondo me si puo' prestare ad interpretazioni
    perche' nella prima parte c'e' scritto
    "Poniamo che le parti sottoscrivono un preliminare di locazione per un immobile commerciale,e che lo stesso ha come clausola sospensiva quella della erogazione di un finanziamento." ma non parla di date.

    "Ipotizziamo pure che le parti si accordano per sottoscrivere il contratto definitivo entro una data x,diciamo il 31 dicembre."

    Questo l'ho interpretato come termine per il rogito e non come condizione per ottenere il finanziamento.

    Comunque a parte la chiava interpretativa sulla quale possiamo divergere nel secondo caso che ti ho illustrato cosa succederebbe secondo la tua opinione?
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se le parti sottoscrivono un contratto preliminare sottoposto a clausola sospensiva è chiaro che gli effetti dello stesso si produrranno al verificarsi della condizione (evento)

    il termine indicato per il contratto di locazione (no rogito qui ti sei confuso) è evidente che viene indicato esclusivamente nel caso in cui la condizione si verifica)

    diciamo che sarebbe meglio indicare la data entro e non oltre la condizione sospensiva si dovesse verificare a scanso di equivoci
    anche se mi sembra ovvia interpretazione prendere quale ultima data impegnativa quella del 31 dicembre (stipula del contratto)
     
  18. fformica

    fformica Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    si,esatto è così....alcune risposte sinceramente non le ho capite.Credo sia importante usare una prosa chiara ed efficace,ed evitare barocchi tecnicismi o virtuosismi pseudo giuridici che rendono la risposta difficile da capire...[DOUBLEPOST=1376459710,1376459600][/DOUBLEPOST]insomma per farla breve,voi dite: "si,il termine entro cui stipulare è importante,MA se vanno in contenzioso un giudice potrebbe prendere per buona l'idea che tale data vada ulteriormente prorogata di un lasso di tempo ragionevole...."
     
  19. Abakab

    Abakab Ospite

    .. esatto, a livello di contenzioso, non si hanno sicurezze, ma è probabile che accada quanto da te postato sopra.
     
  20. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Al quesito mancano alcuni utili elementi quali ad esempio: le ragioni della supposta perdita di utilità economica, se questa è valida solo per una delle parti, se vi sono stati atti di contestazione del'inadempienza contrattuale, di quanti giorni sarebbe slittato il contratto, il testo completo dell'atto e la corrispondenza intercorsa precedentemente alla sua stipula.

    Mancando questi elementi non si può fornire che una risposta generica che ricalca quanto indicato in precedenti post. L'essenzialità del termine deve apparire palesemente dal contratto e da tutti gli elementi utili per convincere il Giudice della perdita dell'utilità della conclusione del contratto dopo la data indicata. In assenza di questi elementi il Giudice non potrà fare altro che respingere la richiesta.

    Trattandosi di un contratto di locazione però posso aggiungere che difficilmente si può ravvisare una perdita di utilità economica per uno slittamento di poco conto. Infatti, il conduttore ha identificato il locale che fa al caso suo e se ottiene il finanziamento ha i mezzi per iniziare la propria attività. Un'eventuale risoluzione potrebbe compromettere la nascita stessa dell'attività commerciale.
    Dall'altro lato il locatore ha identificato un soggetto al quale concederebbe in affitto dei locali di proprietà ottenendone un reddito. Con la crisi economica imperante non è che ci sia la fila di persone che vogliono affittare locali pertanto perdere il potenziale conduttore potrebbe compromettere la rendita generabile dai beni.
    Ne consegue che dal punto di vista giuridico a meno di gravi ragioni o di comprovate alternative l'inadempienza sembrerebbe di minor conto.
     
    A od1n0 piace questo elemento.

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