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  1. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti,

    Scrivo qui per capire che tipo di valutazione si fà per le case degli anni 60/70 singole, premetto che sarebbe mia intenzione acquistarne una sia per gli spazi offerti e anche per la possibilità di personalizzazione.
    Il punto stà che girando per vari immobili offerti non ho ancora capito bene che tipo di valutazione si applica, spesso ho visto case completamente da rifare (cappotto,impianti,tetto ecc) chiedermi cifre esorbitanti.
    Se devo essere sincero io offrirei poco più del prezzo del terreno, mi piacerebbe capire quali sono i parametri di valutazione e Che tipo di mercato hanno oggi queste case
    visto che rimangono sempre più invedute?

    grazie

    Saluti

    Andrea
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se rimangono invendute è perché, moooolto probabilmente, il prezzo richiesto è fuori mercato e ciò comporta assenza di appuntamenti o, nella migliore delle ipotesi, un numero di appuntamenti scarsi...il tempo trascorre, l'immobile si svaluta e la richiesta del venditore risulta essere sempre più lontana dalla realtà del mercato.
    Detto ciò, è impossibile rispondere alla tua domanda su un forum, in quanto è indispensabile conoscere la realtà del mercato locale in cui tu intendi acquistare e bisognerebbe conoscere anche che tipo di richiesta esiste li per la tipologia di immobile che ti interessa, oltre ai prezzi di vendita già realizzati nei mesi precedenti.
    A scopo puramente informativo posso dirti, innanzitutto, che l'idea di offrire poco più del valore del terreno è sbagliata, in quanto, anche se si tratta di case degli anni 60/70, la costruzione ha un suo valore che non è certo poco...poi, ovviamente, bisogna vedere se è una costruzione (sia per condizioni esterne che interne) in ottimo, buono, cattivo stato o, addirittura, un rudere...è chiaro che sono tutte variabili che incidono notevolmente sulla valutazione complessiva.
    Bisogna vedere se la zona/quartiere in cui intendi acquistare è composta principalmente da case singole o appartamenti...di solito la composizione di zona, in base alla tipologia predominante di immobili, incide sul target dei potenziali acquirenti e, conseguentemente, sposta la richiesta verso quella tipologia, penalizzando le altre che, paradossalmente, nella situazione opposta varrebbero di più...nel senso che, in termini assoluti, una casa singola vale sempre più di un appartamento in condominio ma perde valore di mercato se è una mosca bianca perché chi acquista in quella zona cerca più che altro un appartamento in condominio...e viceversa.
     
  3. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie mille per la risposta.. probabilmente le tue considerazioni sono giuste però mi chiedo che mercato hanno queste case... ti faccio un esempio:

    casa degli anni 70 in centro al paese in una zona residenziale di appartamenti e case singole m² 180 + garage 30 m² + su appezzamento di terra di circa 500 m². l'usato nuovo viene venduto a 1.750 al m² + o - .
    La casa in questione viene venduta a 400.000 € in vendita da 2 anni e come questa c'è ne sono tante altre.
    Quello che non capisco e che senso ha spendere 350.000 / 400.000 € per una casa che poi dovrò sventrare e rifare.. non riesco a capire la convenienza rispetto a prendere un terreno (180.000 € stessa zona) e farmi una casa nuova con sicuramente meno inconvenienti..
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Marzo 2014
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Che intendi per usato nuovo? Ristrutturato?
    Quella dell'esempio è la casa che ti interesserebbe? Diciamo che se il prezzo al mq che indichi è una media attendibile di immobili simili venduti di recente e quella che ti interessa è da ristrutturare (non da demolire...) un prezzo, molto a spanne, adeguato, considerata una ristrutturazione interna completa, potrebbe essere tra i 270 e i 290.000 euro, se poi ci sono anche interventi esterni, tipo prospetti, tetto e giardino, allora è anche meno...è chiaro che a 400.000 euro sta fuori con l'accuso ed è normale che sia in vendita da due anni...se poi è addirittura da demolire e ricostruire, forse dovresti vagliare altre opportunità...
     
  5. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Diciamo che di quelle che ho visto e quella che mi interessa di più. Tieni conto che le case di quell'annata che non sono mai state toccate hanno bisogno di profonde ristrutturazioni , dal cappotto al tetto gli impianti i pavimenti giardino ecc.
    E' una casa tenuta bene ma dove non hanno mai fatto nessun intervento. Parlando con un costruttore mi diceva che per una buona ristrutturazione dovrei spendere sui 200.000 € / 230.000 € e poi non sai mai dove vai a finire. Il prezzo che pensavo io infatti era sui 230.000 €. Solo che quando uno parte da così in alto non puoi neanche presentarti con proposte così basse anche perchè giustamente uno cerca di vendere la propria proprietà al prezzo che vuole. Infatti sto considerando l'acquisto del terreno.
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io ho calcolato tra i 90 e i 110 mila, certo, 230 mi sembrano tanti anche con gli altri interventi ma non posso neanche escluderlo...solo il terreno di questa o in senso assoluto? Non credo che per questa ti accettino una proposta solo per il terreno, penso che non accettino nemmeno la cifra di 230...se dopo due anni chiedono ancora 400...
     
  7. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    No e chiaro che non gli farò mai una proposta del genere era solo per capire i parametri di valutazione.. siccome io valuterei molto meno quel tipo di case. 90.000 € penso che ci rifarei solo l'interno.. conta che quando metti mano a case così vecchie fai presto a spendere, infissi, pavimenti , impianti , demolizioni muri , costruzione muri, chiaro se ti accontenti e magari non fai tutto puoi spendere meno ma a quel punto compro il nuovo. Non sono un esperto ma informandomi mi hanno sparate queste cifre, magari mi sbaglio.. lo spero..!!
     
    A cafelab piace questo elemento.
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Certo...I 90/110 che ho considerato io sono per i lavori interni ma 230 compresi i lavori esterni mi sembrano tanti...secondo me puoi risparmiare almeno 30/40 mila euro...prova a sentire qualcun'altro....
     
  9. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si sicuro in queste cose e sempre meglio sentire più campane ... grazie mille per le info..!!
     
  10. sgnapper

    sgnapper Ospite

    Chiediti il perché.
     
  11. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il perché e chiaro, ma non capisco la valutazione degli agenti immobiliari. Probabilmente tale richieste arrivano dai proprietari che spesso devono dividere la somma tra fratelli e cercano di prendere il più possibile.
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    si deve partire dall'indagine reale del mercato immobiliare rilevando tutte le compravendite avvenute "nei dintorni" dell'immobile oggetto di stima nell'ultimo semestre o anno.
    Dal risultato dell'indagine di mercato si vede l'andamento del mercato e, di conseguenza, quale metodologia estimativa si può applicare e, quindi, nell'ordine si applicano le seguenti metodologie:

    metodo della comparazione
    metodo del valore di trasformazione
    metodo del reddito
    metodo del costo di costruzione

    Tutto questo è possibile subito, ora, adesso ed è l'unica strada sicura, oggettiva, fondata e verificabile ...
    tutte le alternative sono molto pericolose per molti motivi :fiore:
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la casa in questione viene "OFFERTA", sarà venduta quando ci sarà l'incontro di domanda e offerta
    quello che trovi sugli annunci non è utilizzabile in alcun modo per le valutazioni di mercato[DOUBLEPOST=1395050276,1395050153][/DOUBLEPOST]
    se non capisci chiedi la dimostrazione di come si è arrivati a quella valutazione, se il valutatore non è in grado di darti elementi certi e verificabili (dati reali, non prezzi medi, quotazioni ... deve riportarti i dati delle compravendite non degli annunci) ... cambia valutatore.
    questo valga per tutti i valutatori, non solo per gli agenti immobiliari
     
  14. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Chiarissimo... grazie per le delucidazioni...
     
  15. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Le tue considerazioni sui prezzi sono relativamente corrette anche se forse un pò ottimistiche.
    Nelle nostre ristrutturazioni d'interni (a Roma) il costo medio è di 800-1000€/mq per una ristrutturazione più profonda di un edificio di paese che ha previsto il rifacimento del tetto, il consolidamento statico ecc siamo già a più 200mila€ e mancano gli interni, purtroppo quando vai a mettere mano a certe situazioni letteralmente "non sia cosa troverai sotto".
    E' forse l'intervento su cui hai meno controllo dei costi.

    Per una nuova costruzione ci vuole più tempo ma se hai, beh, soldi, un'impresa seria e un bel pò di pazienza, con un buon progetto riesci ad avere una soluzione tagliata su misura delle tue esigenze.
    Però per un terreno non guarderei tanto al costo quanto all'indice di fabbricabilità, alla posizione, alla pendenza, a eventuali vincoli, passaggi di linee aeree, dotazione di servizi ecc
     
  16. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il punto è: anche se la casa vale 0 ed è da demolire e ricostruire, quanto vale il terreno? La speculazione edilizia (arrestata in questi ultimi anni) ha spinto il prezzo dei terreni talmente al rialzo che se il costo di costruzione si aggira intorno ai 1000e/mq e il valore delle case in quella zona è di 4000e/mq, il valore del terreno tende (anzi, tendeva) ai 3000e per ogni mq realizzabile...
     
  17. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Secondo me anche il valore dei terreni è un pò cambiato adesso..!!
     
  18. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Certamente...
     
  19. Hyperion

    Hyperion Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Capisco che è la tua attività di punta e la proponi e la difendi come è giusto che sia; io però non capisco il senso di una attività tanto accurata quanto poco fruibile.

    Mi spiego: quanti sono gli immobili venduti negli ultimi 6-12 mesi nel raggio di 1-2 km da una determinata abitazione?
    Rappresentano un campione statistico attendibile su cui poter elaborare dei dati?
    Secondo me, con le 403k NTN del 2013 e con il mercato così fluttuante, no; ed il campione si restringe ancora se togli dal paragone case di tipologie e metrature differenti, di anni differenti, locate in posti differenti (bastano 50 metri di differenza tra una casa a bordo di una strada trafficata ed una più all'interno per definire appetibilità e quindi costo totalmente differente), e con livelli di ristrutturazione differenti; senza contare che ci possono essere venditori con fretta di vendere (che accettano quindi ribassi consistenti) e compratori con fretta di comprare (che fanno uno sforzo in più) che alterano in un senso o nell'altro il mercato.

    Già una casa del piano di sopra, identica alla tua, venduta 2 anni fa, ti dà poco più che un indizio su quanto può valere la tua casa, ha quindi senso tutta questa ricerca?

    Capisco che la conoscenza del mercato di per sè sia fondamentale per uno che ci lavora, ma per un esterno (compratore o venditore che sia) a me sembra di voler far sparare un cieco ad una mosca con un cannone...
    Una indagine più approssimativa valuta un immobile 260k, la tua più accurata 243k; se arriva una offerta da 220k, non si procede comunque con la parte più importante della vostra attività, ovvero la mediazione?
     
  20. Rage19

    Rage19 Membro Junior

    Privato Cittadino
    In effetti nell'esempio che ho riportato sarebbe difficile comparare con le vendite di case simili negli ultimi 6 mesi / 1 anno, perchè non se ne sono vendute...
     
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