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  1. Riky1979

    Riky1979 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In merito ad una situazione in cui mi sono imbattuto (non in termini di valutatore o CTU) mi piacerebbe avere una valutazione in merito.
    Il caso è questo:
    - strada privata con la sequenza di proprietà A-B-C-D e due proprietario 1 con A e D, 2 con B e C,
    solo A confina con la strada comunale e tutti hanno diritto di passaggio fino alla strada comunale
    - premettiamo che 1 è in lite con 2 perchè in B c'è un attività bar che spesso occupa tutta la strada (con tavolini sedie gazebo) anche per giorni interi e consecutivi, il diritto di passaggio è ribadito con sentenza del tribunale
    - 1 chiede a 2 di scambiare A con C e vuole cedere il diritto di passaggio verso la strada (il passaggio lo si ricava in altro modo con un progetto con il comune) in modo da risolvere il problema, ma vuole una compensazione economica

    Come potreste indicare il valore della cessione del diritto di passaggio nel caso (non entriamo nel merito del valore di A e C ma consideriamoli tutti uguali); diciamo che l'osservanza della sentenza e del diritto di passaggio limiterebbe l'attività di 2 in B mentre con lo scambio in A godrebbe di maggiore visibilità, mentre 1 godrebbe solo della tranquillità di non rodersi il fegato.

    Come attività diciamo di pratica sto seguendo i passaggi per interventi di ristrutturazione in D non mi occupo dello scambio, ma mi interessava sapere come si potrebbe procedere dato che il manuale di estimo che consulto ed i testi che sto studiando non menzionano casi simili.
    Grazie.
    R
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e poi paghi fattura
     
  3. Riky1979

    Riky1979 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io ne sono venuto a conoscenza solo per via del fatto che con la ditta dei lavori dovevamo organizzare il cantiere e la sicurezza del cantiere; dato che per assurdo è indicato il diritto di passaggio ma senza indicazioni di altro tipo mi sono trovato il fatto che potrebbero passare (in D) anche altre persone e quindi non posso chiudere la strada per i lavori a parte il tempo strettamente necessario allo scavo per il rifacimento della fogna e con la rogna che un pezzo di cantiere rimane da un lato ed un altro dall'altro ma il cliente ha già ricevuto lettera dall'avvocato della controparte per la questione del cantiere e cosi mi sono trovato la vita complicata (diventa un incubo la sicurezza dell'area dato che vi è un transito su tale strada) e non voglio complicazioni o cause legali.
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    hai i prezzi di vendita di tutti gli immobili?
    sono tutti della stessa dimensione?
    tutti con lo stesso giardino?
    tutti ... uguali? O ci sono delle differenze?
    ciao
     
  5. Riky1979

    Riky1979 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Onde evitare risposte tipo quella di topcasa ho semplificato il caso a tutto uguale; ovviamente nella realtà sono tutti diversi come estensione, valore, destinazione d'uso, condizione della struttura; preferivo ad un caso teorico dato che nel manuale che ho non riporta casi simili e volevo capire come potrei tirarmi fuori dall'impiccio qualora mi succedesse in futuro.
     
  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    che manuale hai
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    devi rettificare il prezzo di vari immobili in base a tutte le loro differenze tranne una: il diritto di passaggio. Quella differenza di prezzo sarà il più probabile valore del diritto di passaggio.
     
  8. Riky1979

    Riky1979 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dato che il caso è arrivato oggi (o meglio la scoperta del pasticcio) sto consultando il manuale dell'ingegnere e del geometra dell'hoepli, la dispense del mio prof di estimo (William Marsero se qualcuno ha studiato a Torino), il nuovo manuale del CTU della grafill, manuale di estimo di zanni viaggi; ovvero tutto quello che ho in casa

    Dato che 2 usa la proprietà B come bar e che con lo scambio avrebbe la possibilità di usare come attività commerciale/dehor anche tale spazio che prima non poteva teoricamente non dovrei usare un fattore maggiorativo in tale caso dato che 1 otterrebbe solo la tranquillità di non dover più litigare.
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se hai l'ultima versione,quella blu, dà un'occhiata all'indice degli autori ;)


    non li conosco tutti ma la maggioranza ridurrà la faccenda all'applicazione di un indice ... soggettivo. In pratica per te varrà 5 %, per me il 10%, si va in causa e si combinerà per 7,5%
    Procedura tutta italica che non ha alcun fondamento estimativo. Bisogna imparare a osservare il mercato, il resto sono invenzioni[DOUBLEPOST=1368654377,1368654284][/DOUBLEPOST]
    eccolo qua, visto :innocente:
    il fattore maggiorativo :confuso:
    come lo calcoli?
     
  10. Riky1979

    Riky1979 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Già ci stavo provando giusto poco fa; possibile che non esiste un metodo "semplice" come quando calcolo il ferro delle armature :occhi_al_cielo:.
    Da quello che capisco tutto il sistema alla fine in questi casi diviene molto ma molto soggettivo.
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quanto ti ho proposto io non ha proprio niente di soggettivo :fico:
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    calcolare il ferro nelle armature è un calcolo fisso con formule fisse, calcolare un valore di un diritto di passaggio carraio è altra cosa, potrebbe essere anche a valore zero, tutto dipende da certi vincoli che ci sono su quel diritto, ciao
     
  13. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si va in causa e si combinerà ???:disappunto:
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se si avvia una causa o si combinerà o ci sarà una sentenza, ad una soluzione definitiva si perverrà sicuramente. :stretta_di_mano:

    Come hai visto da questa e da altre discussioni in ambito valutativo c'è la possibilità di dimostrare tutto ... possibilità ... sarebbe più corretto parlare di dovere professionale. Cose che si danno per scontate ma che l'evidenza quotidiana smentisce palesemente. E questo è quanto ti porta a dichiarare quanto hai scritto sul tuo post. Procedimento tutto italiano, non equo, non giusto, che non tutela nessuno ... che può essere cambiato, subito.

    Ora che sai che la valutazione immobiliare si può verificare e che quindi ci possono essere elementi oggettivi e procedure condivise che possono risultare determinanti nelle controversie, come pensi di procedere con le prossime "cause immobiliari"?
    Continuerai come fanno tutti chiedendo una valutazione economica (tanto poi si arriverà al combinamento) o chiederai una valutazione immobiliare oggettiva e verificabile (conforme agli IVS da parte di un tecnico competente) che potrà rappresentare un riferimento certo per tutto il procedimento?

    Nel caso in oggetto preferiresti essere il legale con in mano una perizia come ho proposto io o come comunemente si fa, basata su una quotazione e con l'applicazione di un indice (qui definito fattore maggiorativo) di fondamento accademico, scolastico, legale ma non mercantile? :stretta_di_mano:
     

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