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  1. stenzio

    stenzio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    da poco io e mia moglie abbiamo deciso di acquistare una casa e dopo una lunghissima ricerca finalmente l'abbiamo trovata, una villetta su 2 piani ancora in costruzione prezzo di vendita 350.000 euro. Ci rivolgiamo allora ad un intermediario finanziario per la ricerca di un mutuo . Questo ci propone alcune soluzioni e scegliamo quella che ci sembrava + conveniente. La prima perizia , quella che chiamano "su carta" e relativa ai redditi va bene e preoseguiamo l'iter per l' acquisto. Premetto che fermiamo casa dando una consistente caparra e chiediamo un mutuo di 300000. Arriva il momento della perizia sul posto e casa viene valutata solamente 300000 euro !!Quindi un valore che non ci permette di prendere nessun tipo di mutuo e che rischia di farci diventare inadempienti e perdere la caparra. Il motivo per cui è stata valutata così tanto di meno rispetto al prezzo di vendita è che dalle piantine del catasto il piano di sopra ( dove c'è una grande stanza ed un bagno ) è una soffitta e il piano terra ha solo 2 stanze, un bagno ed un 'deposito attrezzi' che in realtà è una bella cucina !! Io vi chiedo, c'è il modo per cambiare l'accatastamento della soffitta e del deposito attrezzi per far si che la perizia valuti casa per quello che effettivamente è facendoci ottenere un muto maggiore ??? Se questo è possibile, è molto oneroso ?

    Grazie mille
    Ste
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non puoi cambiare la destinazione d'uso del sottotetto e del deposito attrezzi però puoi chiedere al venditore di recedere dall'acquisto rientrando delle somme versate se nella proposta di acquisto ci sono scritte cose diverse da quelle che il perito ha rilevato.
    Ad esempio se il deposito attrezzi è descritto cucina e il sottotetto camera.
    Ci sarebbero anche gli estremi per richiedere il doppio di quanto versato, se in proposta c'è scritto come sopra e quindi puoi in alternativa richiedere una riduzione di prezzo.
    Se nella proposta c'è scritto appartamento su due livelli composto da 4 vani e servizi è peggio ma in quel caso farei le fotografie e minaccerei di denunciare il costruttore per abuso edilizio e chi ti ha fatto scrivere la proposta per tentata truffa.
    Oh stamani sò cattivo ma queste cose mi mandano in bestia.:rabbia:
     
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  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Occhio che poi devi cambiare avatar come leonard ed enrikon
     
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io vi chiedo, c'è il modo per cambiare l'accatastamento della soffitta e del deposito attrezzi per far si che la perizia valuti casa per quello che effettivamente è facendoci ottenere un muto maggiore ???
    - NO .

    Sono certo che nel compromesso il costruttore ha venduto villetta su più livelli con soffitta e vano interrato come deposito.cantina, e tu stenzio eri ha conoscenza di ciò.
    Ti consiglio di cambiare mediatore creditizio, perchè è possibile trovare un istituto che ti valuti la casa nuova come il prezzo che hai pagato.
    In bocca al lupo :ok:

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    roberto,
    non creiamo inutili allarmismi, false illusioni pericolose.
    roberto,
    secondo te un costruttore firma un contratto in cui dichiara di vendere ciò che non esiste? :shock:
     
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  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dipende Antonio, io ho letto proposte di acquisto, scritte da colleghi, che recitavano soggiorno, cucina, due camere bagno indicando un monolocale con sottotetto diviso in due locali.
    Accade anche se :disappunto::disappunto::disappunto:
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dai colleghi mi aspetto questo e altro, ma che un costruttore firmi un contratto di questo genere..........:shock:
     
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  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E sì Antonio anche i costruttori vendono la "mansarda (sottotetto) composta da camera, bagno con vasca idromassaggio, cameretta con piastrellatura alle pareti (cucina a vista) e terrazzo a tasca. Dotata di riscaldamento autonomo ed ascensore al piano".
    Per poter vendere sottoscrivono anche i compromessi (come fanno tutti, AI compresi) riportando detta descrizione.
    Qualche definizione usata nel compromesso viene poi modificata nell'atto: la mansarda in sottotetto, ecc.

    Per Stenzio:
    E' possibile anche accatastare la cuccia del cane con categoria A/7 (tettoie chiuse o aperte) ma non serve a niente.
    Il certificato probante è il "permesso a costruire" (licenza di costruzione o concessione edilizia).
    Il costruttore ha edificato in base ad una norma dettata dal P.R.G. (Piano Regolatore Generale) o dal P.U.C. (Piano Urbanistico Comunale).
    Detta norma stabilisce che in quella determinata zona si possono costruire X metri cubi per metri quadrati di terreno.
    Un esempio per capire:
    se il terreno è 100 metri quadrati e la norma prevede un rapporto del 50%, vuol dire che puoi costruire 50 metri quadrati sul suolo.
    Puoi anche sfruttare il sottosuolo e scavando sotto terra puoi edificare la cantina o il garage o un deposito, in perfetta perpendicolare al piano nobile (piano terra), con altezza massima 2.50. E' ammesso il cavedio di un metro oltre detta perpendicolare.
    Il piano nobile o piano terra avrà un'altezza di 2.70 minimo.
    E' ammesso anche il sottotetto che avrà la funzione di "timpano" per l'immobile.
    Sia il seminterrato che il sottotetto non costituiscono cubatura e pertanto i 50 metri quadrati, con in più una veranda, saranno a totale vantaggio del piano terra o nobile.
    Sarà impossibile a questo punto modificare la destinazione del locale seminterrato e del sottotetto. E' la norma.
    Ho cercato di spiegarti da semplice AI come funziona una costruzione.
    Un tecnico ti dirà sicuramente le stesse cose con terminologia adeguata ma la sostanza non cambierà.
     
  8. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .....antonello i costruttori da noi non fanno ciò che hai scritto .
    Fanno firmare un capitolato a parte per i lavori eseguiti nel sottotetto per richiesta del cliente chiaramente informato dei rischi...............;)
     
  9. pier63

    pier63 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    da poco io e mia moglie abbiamo deciso di acquistare una casa e dopo una lunghissima ricerca finalmente l'abbiamo trovata, una villetta su 2 piani ancora in costruzione prezzo di vendita 350.000 euro. Ci rivolgiamo allora ad un intermediario finanziario per la ricerca di un mutuo . Questo ci propone alcune soluzioni e scegliamo quella che ci sembrava + conveniente. La prima perizia , quella che chiamano "su carta" e relativa ai redditi va bene e preoseguiamo l'iter per l' acquisto. Premetto che fermiamo casa dando una consistente caparra e chiediamo un mutuo di 300000. Arriva il momento della perizia sul posto e casa viene valutata solamente 300000 euro !!

    Beh sela Banca ha valutato quello, vuol dire che vale quello e quindi tu lo pagavi 50000 in piu'.
    Ma penso che acquistare una casa del valore di 350000 avendo 50000 a disposizione sia pochino.
    Un mutuo da 300000 euro ( 600 milioni) è PAZZASCO non è sostenibile e pertanto verrà spalmato su 30 anni O FORSE 40.
    Ma siete certi di quello che fate?!?
    aCQUISTATEVI UN ALLOGGIO e non una casa!!!!!
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .....................................se effettivamente fanno così..................... mosche bianche.
    C'è quasi da non credere alle lamentele dei fruitori di questo forum che mangiano sotto terra e dormono in piccionaia.......
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    beh questo dipende dai loro redditi...ci sono famiglie di 4 persone di 1 e mezza lavora che fanno mutui assurdi:shock:

    Aggiunto dopo 1 :

    ma l'avete trovata direttamente o tramite AI?
     
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  12. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io concordo con Antonio quando dice di provare a cambiare banca.
    Tanti istituti di credito pubbblicizzano mutui fino all'80% senza specificare che lo intendono sulla loro stima e non sul reale prezzo di compravendita.
    Ora, questo, in realtà vale un po' per tutte le banche, ma qualcuna "sottostima" volutamente l'immmobile in modo da cascare sempre in piedi.
     
  13. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Chiedendo preventivamente ad un tecnico, la soluzione potrebbe essere l'accatastamento da cielo a terra in un unico subalterno (molto probabilmente A/2). A questo punto avresti un'unica entità abitativa e non solamente 2 stanze + bagno come casa e la restante parte quali pertinenze!
    Ovviamente se in passato è stato scelto di accatastare come casa solamente 60/70mq. ca. (debbo desumere) e la restante parte è stata portata come pertinenze (valutate a circa 30-50% della parte abitativa) un motivo dovrà pur esserci!!!
    Pertanto non è possibile giungere ad una conclusione senza avere una visura catastale storica; una scheda catastale dell'immobile e l'atto di provenienza ovvero la concessione edilizia!!!
    Aggiungo che abbattere 50.000 su 350.000 non è trascendentale: trattasi solamente del 15% ca. e trovandosi la tua abitazione nelle condizioni descritte... penso che il tecnico non abbia neanche calcato troppo la mano...
    L'alternativa cmq. potrebbe essere quella di finanziare l'immobile al 100% del valore di perizia anzichè all'80% del valore di perizia: c'è qualche costo in più da sopportare ma invece di ottenere 240k (80% di 300K) + 50K di caparra che fanno 290K otteresti 290K+50K ca. 340K...
    In bocca al lupo
     
  14. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    .... se posso:
    - per l'acquisto verificate la regolarità edilizia ( ovvero se quanto vi hanno promesso e che voi avete accettato, corrisponde con quanto indicato nei disegni di progetto) , chiedete copia del PDC e/o dell'ultima variante e, fatevi aiutare dal DL o da un tecnico di vs fiducia.
    - verificate se vi sono degli atti di vincolo per il sottotetto
    - verificate se sia possibile , fin da subito a vs spese, ottenerne l'agibilità.
    Ciò premesso mi sembra strano una differenza così alta tra valore di acquisto e perizia mi verrebbe da suggerirvi di cambiare banca.... .
    se vi hanno deliberato 300 , non penso sia difficile per voi cambiare banca.
    saluti
     
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  15. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Quoto e concordo su cambiare banca...
     
  16. stenzio

    stenzio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Intanto grazie mille a tutti per il vs interessamento !
    Aggiungo un pò di info sulla casa, non so se vi possono essere utili:
    La casa è nuova, è stata terminata in questi giorni
    E' una villetta angolare 2 piani fuori terra rialzata, costruzione antisismica, muri da 40 coibentati, scala e davanzali in travertino, vasca idromassaggio, giardino con area parcheggio , 2 motori per
    l' aria condizionata, 4 split, pannelli solari, zanzariere in tutte le finestre, sbarre di sicurezza, portone blindato, videocitofono, area parcheggio in porfido, grondaie in rame ..insomma è molto
    rifinita.
    So che ai fini della perizia però non sempre vengono contate le rifiniture. mi sbaglio ?

    Nella realtà, per come è stata costruita, è di circa 100mq calpestabili (2 camere , 2 bagni, 1 salone , 1 cucina) + 12 mq di patio + 120 di giardino.
    La soffitta è di 24mq ed ha un'altezza massima di circa 2,70 ed una minima di 1,45 quindi nel complesso è abbastanza alta, idem il bagno.
    La cucina ( sarebbe il deposito attrezzi ) è una stanza normalissima al piano terra col soffitto leggermente mansardato con altezza minima 2,45 a salire sino all'altezza
    di tutte le altre stanze.

    Di banche ne abbiamo girato tante e tutte ci hanno deliberato il mutuo richiesto ma dopo la perizia hanno tutte "puntato in basso" proprio per il problema delle
    piantine catastali dove a quanto pare ( purtoppo non lo so di preciso ) risultano abitabili solo 48mq.
    C'è da dire che 2 periti (a voce) vedendo casa ce l'hanno valutata 400mila , ma poi dall' ufficio e carte in mano hanno abbassato il tiro notevolmente.
    Non riusciamo ad ottenere + di 230 contro i 300 richesti !! Nessuna banca concede il 100% !

    Non c'è proprio modo di "cambiare le carte in tavola" ??
    Insomma, se fosse possibile cambiare l'agibilità ( anche pagando la sanzione ), la perizia sarebbe più alta ?? ne varrebbe la pena ?

    La mia preoccupazione è che tra 1 mese scade il termine per l'acquisto e se le cose non si sistemano sarei indempiente, non per causa mia ma per una perizia sottostimata e rischiamo
    di perdere la caparra....( praticamente gli unici risparmi che avevamo ).

    La nostra "colpa" è di non aver immaginato che tutti questi mq venissero valutati così poco e che non venisse valutata casa per quello
    che è effettivamente.
     
  17. fravveduto

    fravveduto Membro Ordinario

    Altro Professionista
    allegare una visura catastale aggiornata + concessione edlizia!
    Qui non si tratta di trovare un escamotage: rischiate che l'atto di compravendita sia improponibile per effetto delle difformità catastali!!!
    Eventuale scappatoia finanziaria è accettare il mutuo e abbinare cessione del quinto - se applicabile - per percettori di reddito fisso da lavoro dipendente a tempo indeterminato...
    Saluti

    Aggiunto dopo 58 minuti :

    Niente di personale... ho giudicato negativamente il "post" perchè non aggiungeva niente di nuovo alla discussione: tu stesso confermi che, per l'appunto, non avevi intenzione di rispondere!
    Mi spiace per il malinteso!
    Una cosa non capisco... che cambia se c'è o meno intermediario immobiliare?
    Ormai la soluzione sta nel finanziario ovvero nel legale...
    Saluti.
    p.s.: non posso rispondere -ancora- in forma privata (sono troppo giovane... per il forum):stretta_di_mano:
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
     
  19. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, ma risultano essere accatastati a cantina e soffitta anche se di fatto sono strutturati come se fossero abitabili.
    Anche casa mia è così. ma infatti l'ho pagata meno di quanto avrei dovuto se tutta la superficie che di fatto "abito" avesse avuto l'abitabilità.
    Gira e rigira è sempre una questione di prezzo. Salvo, evidentemente, nel caso del nostro amico Stenzio: 350.000 euro per 48mq. + giardino e accessori, sembrerebbero una bella cifra.
     
    A stenzio piace questo elemento.
  20. stenzio

    stenzio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Esatto Enrikon,
    quella cifra sarebbe altissima se casa fosse veramente di soli 48 mq!! ma in realtà è il doppio, infatti i periti che non avevano ancora visto le piantine catastali l'hanno valutata 400mila.
    Antonello, come ti diceva enrikon, buona parte di casa è accatastata come soffitta o locali tecnici e per questo la banca ci sta valutando casa molto meno di quanto in realtà valga.
     

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