Variazione catastale balcone

[Speziale]

Gent.mi, sto procedendo all'acquisto di un immobile.
All'atto di compravendita, in presenza del notaio, abbiamo riscontrato una incongruenza tra la planimetria depositata al catasto e la realtà. Nello specifico, il balcone ha una forma differente (nella realtà è più grande e a "L"; in pianta è rettangolare).
Va chiarito che tutti i balconi del condominio hanno lo stesso tipo di balcone a "L". Intimoriti dall'acquistare un immobile non perfettamente corrispondente alla realtà abbiamo interrotto l'atto di acquisto aggiornandoci ai prossimi giorni, dopo che l'agenzia immobiliare o il venditore, avranno depositato la variazione al catasto.
Il fabbricato ha più di cinquant'anni e, a mia memoria, ha sempre avuto i balconi a "L". Immagino sia solo un problema di "errore grafico" ma, e arriviamo alle domande:

1) basta che l'agente immobiliare presenti una variazione della planimetria per "sanare" il problema?
2) a che titolo l'AI può chiedere questa variazione (si tratterebbe di un ampliamento!?)
3) dal momento in cui viene presentata la correzione è necessario attendere un determinato lasso di tempo per avere certezza che il Comune confermi la modifica? ad es. potrebbe, ipoteticamente, rilevare che si sia trattato di un abuso sin dalla costruzione del fabbricato;
4) la modifica della pianta catastale di un solo appartamento che ripercussioni ha sulle altre piante degli altri appartamenti che presentano lo stesso "difetto"? dovrebbe essere il condominio intero a segnalare la cosa?
5) basta la segnalazione al catasto o è necessario informare anche l'agenzia del territorio?
6) eventualmente non fossimo convinti della variazione effettuata dall'agente immobiliare, potremmo decidere di recedere dall'acquisto ottenendo il risarcimento della quota confirmatoria?
7) in futuro, depositata la variazione, potremmo avere noi - acquirenti - problemi con il catasto/comune/agenzia del territorio?

grazie e scusate le molte domande

 

[SALVES]

1) basta che l'agente immobiliare presenti una variazione della planimetria per "sanare" il problema?

No occorre verificare che sia stato depositato il progetto in variante al comune.

2) a che titolo l'AI può chiedere questa variazione (si tratterebbe di un ampliamento!?)

non è l'agente immobiliare che presenta la pratica docfa ma il proprietario e si tratterebbe di variazione per diversa dstribuzione a patto che la sagoma dell'edificio gia accatastato è quella realmente esistente altrimenti occorre nuovo tipo mappale e dichiarazione di tutte le unità immobiliari urbane (appartamenti, cantine e garage).

3) dal momento in cui viene presentata la correzione è necessario attendere un determinato lasso di tempo per avere certezza che il Comune confermi la modifica? ad es. potrebbe, ipoteticamente, rilevare che si sia trattato di un abuso sin dalla costruzione del fabbricato;

No se la ricerca di cui allla risposta 1) non ha esito positivo occorre procedere a sanatoria edilizia ai sensi dell'art. 37 comma 4 del d.p.r. 380/01.

4) la modifica della pianta catastale di un solo appartamento che ripercussioni ha sulle altre piante degli altri appartamenti che presentano lo stesso "difetto"? dovrebbe essere il condominio intero a segnalare la cosa?

Ovviamente si che si dovrebbe correggere tutti i vari sub ma se la sagoma accatastata e uguale a quella esistente allora si può procedere di variare la singola planimetria in quanto trattasi di diversa distribuzione.

5) basta la segnalazione al catasto o è necessario informare anche l'agenzia del territorio?

Il catasto è l'attuale Agenzia del territorio.

6) eventualmente non fossimo convinti della variazione effettuata dall'agente immobiliare, potremmo decidere di recedere dall'acquisto ottenendo il risarcimento della quota confirmatoria?

Dipende cosa avete trascritto nella caparra confirmatoria.

7) in futuro, depositata la variazione, potremmo avere noi - acquirenti - problemi con il catasto/comune/agenzia del territorio?

Depositando la variazione il catasto/agenzia del territorio se vuole altre spiegazioni li richiede subito quindi non rilascia planimetria se non è tutto apposto, differente è per il comune che se non risulta progetto di variante occorre intraprendere quanto previsto dall'art. 37 comma 4 del d.p.r. 380/01, quello a cui andrte incontro è che confermando quanto in variazione all'agenzia del territorio e non risolvendo la situazione urbanistica al comune di regolarizzare la variazione se non di già fatto è come se tale variazione l'avreste operata voi e quindi soggetti a sanatoria al momento di un ulteriore vendita da parte tua dell'immobile.

Ciao salves

 

[Speziale]

ok ti ringrazio.
ulteriori chiarimenti: la registrazione al comune la può/deve verificare il notaio?
con l'agenzia abbiamo firmato un "contrattino" nel quale era indicata l'indicazione di un "assegno" che, se la proposta fosse stata accettata dal venditore, sarebbe divenuto caparra confirmatoria. Ovviamente l'assegno è stato accettato e incassato dal venditore. poiché le voci sono diverse dovrei cercare una postilla in particolare?

 

[SALVES]

la registrazione al comune la può/deve verificare il notaio?

Tramite un tecnico di tua fiducia è meglio, perche al notaio bastano gli estremi del progetto che risulta non conforme in quanto mancante della variante, difficilmente il notaio va a verificare gli elaborati grafici, è meglio che ti affidi ad un tecnico che sollevi il problema.

In caso la sentenza di cassazione n. 19095/2011 condanna l'Agenti Immobiliari per l'obblgo della corretta informazione dedl bene proposto in vendita.

Divenendo caparra confirmatoria non so gli obblighi e doveri di entrambi, su questo attendiamo rispote dagli agenti immobiliari del forum.

Ciao salves

 

[Speziale]

ti ringrazio. ne approfitto per chiederti di spiegare meglio la risposta alla mia ultima domanda nel primo post.
se capisco bene le procedure sono due:
- catasto, che può approvarla o meno, anche in giornata, ma non vale più di tanto;
- comune, che può approvarla o meno, in molto tempo e vale sicuramente.

se si presenta solo la prima e viene approvata dal catasto e io compro l'appartamento, l'unico problema che potrei avere è di dover andare al comune a dichiarare la nuova planimetria. Ma il catasto e il comune "si parlano"? il primo avviserà il secondo che è stata presentata una nuova planimetria? e se il comune non l'approva, cosa può comportare (considerando, ripeto, che oggettivamente il palazzo è così da + di 50 anni).

grazie

 

[SALVES]

Non ti consiglio di rogitare se non hai prncipalmente l'autorizzazione del comune.
I due uffici adesso non sono in comunicazione tra di loro.

Ciao salves

 

[Speziale]

eh ti ringrazio per il consiglio. ma se il venditore non fa il passaggio al comune (richiesta che, comunque, credo non venga approvata dal comune in pochi giorni) slitta la data del rogito e non vorrei essere poi essere "accusato" di aver annullato l'atto di compravendita. Teoricamente se il venditore non fa questo atto in comune potrei richiedere l'annullamento della compravendita (avendo anche il rimborso del caparra ma, temo, dovendo pagare l'agenzia).

 

[Bagudi]

Se l'atto si sposta per problematiche relative all'immobile e quindi al venditore, non potrai mai essere accusato di niente.. Anzi ! La ragione sta dalla tua parte.

E senza quella pratica il venditore non può andare da nessuna parte, nè con te nè con altri...

 

[Speziale]

eh magari fosse così... in "testa" all'AI potevo fare tutto l'atto facendo finta di niente. Il punto è che se ora si prendono un mese, due mesi per fare 'sta cosa... io sono tenuto ad aspettarli? o l'atto si può annullare?

 

[Bagudi]

Se l'immobile è sanabile, si, sei impegnato nell'acquisto.

Potresti recedere solo se di comune accordo con la proprietà con una transazione bonaria.