Variazione destinazione d'uso richiesta dal comune

[DPMORP]

Nel 2012 il comune di torino mi richiese la variazione di destinazione d'uso di un appartamento da A2 ad A10 .
L'appartamento era affittato dal 2005 (un agenzia aveva fatto questa operazione) ad una partita IVA e questo era effettivamente utilizzato come ufficio.
Ho fatto quanto richiesto dal comune : la rendita catastale è schizzata e così le tasse che dovevo pagare.
In realta ho fatto per tre anni l'esattore del comune/stato in quanto l'affitto che mi è stato corrisposto faticava a coprire tutte le tasse (IMU ,imposta di registro,IRPEF al 43%,spese di mia competenza etc ..) .
Appena sono riuscito a chiudere il contratto ho immediatamente effettuato la variazione a ritroso da A10 ad A2 per abbattere l'IMU e poter fare un contratto con cedolare secca.
Immediatamente mi è arrivato un accertamento del comune con le sanzioni relative agli anni 2012 e precedenti .
Sostengono che indipendentemente dalla data di variazione da A2 ad A10 io dovevo corrispondere un importo IMU (per quanto riguarda il 2012) ed ICI (negli anni precedenti) per un A10 e non per un A2 .
Volevo sapere 2 cose :
1) Nel 2005 si poteva affittare un appartamento A2 ad una partita IVA (come sostiene l'Agenzia alla quale mi ero rivolto) o la limitazione è entrata in vigore successivamente ?
2) Nel 2012 non fui sanzionato , mi si richiese solo la variazione che effettuai con sollecitudine e da quella data ho sempre pagato correttamente quanto dovuto. E' corretto (e legale soprattutto) sanzionarmi ora ?

Grazie per l'aiuto

 

[peopeo]

Il contratto di affitto dell’A2 ad uso ufficio che hai sottoscritto nel 2005 era regolare, ma avresti dovuto effettuare spontaneamente già allora la variazione in A10 per regolarità fiscale conseguente al mutamento di destinazione d’uso dell’immobile ai sensi del Rdl 652/1939 art. 20 comma 1, senza attendere la richiesta del Comune che ora per questo ti chiede gli arretrati di ICI / IMU in applicazione della legge 311/2004 art. 1 comma 336.
Il fatto che gli arretrati vengano richiesti solo ora e non nel 2012 potrebbe essere dovuto a suo tempo ad una svista o incertezza interpretativa della norma da parte del Comune di Torino (che purtroppo applica l'IMU ai massimi livelli), ma non so se potrà essere ritenuta una ragione sufficiente per non pagare oggi.

Queste purtroppo sono le regole. Sono molti i casi come il tuo in cui la sommatoria dei diversi profili di imposta locali e statali può provocare l’annullamento della redditività della locazione. Si parla poco di queste follie fiscali, cui la crisi edilizia / immobiliare attuale è anche conseguenza.

 

[DPMORP]

Al tempo ignoravo completamente la differenza tra affittare ad una partita IVA o ad un privato , ed è proprio per questo che mi ero rivolto ad un 'esperto' cioè ad un agenzia immobiliare ( ahimè !)
In quanto alla tempistica dell'accertamento temo il comune di Torino segua una logica 'vendicativa' : mi prendo oggi quanto mi farai mancare nei prossimi anni (se restavi A10 non sarebbe successo !).
Se qualcuno mi offrisse uno spunto su cui lottare sarei disposto a rimetterci più dei soldi di multa pur di non darla vinta (mi sento completamente innocente !).

Grazie

 

[peopeo]

Penso che almeno potrai pretendere che non ti vengano richieste annualità pregresse più vecchie di cinque anni dal ricevimento della lettera del Comune.
La cosa più discutibile di vicende come questa è che in Italia ci sono un'infinità di immobili classificati come abitazione, utilizzati come ufficio privato o per altre attività, che non subiscono affatto queste vessazioni fiscali. La maggior parte dei comuni infatti non applica la legge 311/2004 art. 1 comma 336, cosa che generà disparità contributive ingiustificabili.

 

[SALVES]

L'unica scappatoia sono i famosi 5 anni dalla notifica per far annullare le richiesta di accertamento.
In poche parole se la notifica ti è pervenuta adesso, possono perseguire 2011 e 2010.

 

[peopeo]

Se qualcuno mi offrisse uno spunto su cui lottare sarei disposto a rimetterci più dei soldi di multa pur di non darla vinta (mi sento completamente innocente !).

L'unico "spunto" su cui forse potresti lottare è quello che magari la richiesta di trasformazione da A2 a A10 fatta a suo tempo da parte del Comune poteva non essere sufficientemente fondata ma dovuta ad un'interpretazione restrittiva della norma. La legge 311/2004 all'art. 1 comma 336 parrebbe infatti applicabile solo in presenza di "variazioni edilizie", che potrebbero non essere state a suo tempo effettuate in quanto non necessarie per la trasformazione dell'immobile da abitazione ad ufficio. Inoltre, nei dintorni potrebbero essere presenti altri immobili classificati come abitazioni (A2, A3 ecc.), utilizzati come ufficio ma non classificati A10, quindi potresti evidenziare la disparità di trattamento nei tuoi confronti. Mi piacerebbe poi sapere come è andata.

 

[DPMORP]

Grazie per lo spunto
In effetti le interpretazioni a favore del comune mi sembra siano intervenute solo dopo il 2010 con l'obbligo di inserire la classificazione dell'immobile nel contratto ( il contratto è del 2005), inoltre conosco almeno due immobili siti a Torino, attualmente classificati A10 ma che nel 2012 avevano il mio stesso problema , che non hanno subito (almeno per ora) alcun accertamento. Mi sembra, insisto, un accertamento "vendicativo" .
Se qualcuno a notizie di contenziosi aperti con il comune per situazione similari me lo faccia sapere ...
A proposito mi hanno già anticipato che in effetti gli accertamenti saranno sicuramente per il 2010, 2011 e 2012 (la cartella per ora riguarda solo il 2012 perchè 2010 e 2011 riguardano un ufficio diverso) quindi solo per i 5 anni (e meno male !!).

 

[peopeo]

In effetti le interpretazioni a favore del comune mi sembra siano intervenute solo dopo il 2010 con l'obbligo di inserire la classificazione dell'immobile nel contratto

Questo non c'entra nulla. La ragione per cui dal 2010 si inseriscono i dati catastali nei contratti è dovuta alla necessità di fare emergere gli immobili non accatastati, non quella di accertare il regolare accatastamento. Anche nel 2005, nel rispetto del Rdl 652/39 art. 20 comma 1, saresti stato comunque tenuto a riclassificare l'immobile da A2 a A10 dopo la stipula del contratto. A partirte dalla legge 311/2004 art. 1 comma 336 i comuni possono richiedere la riclassificazione per regolarità fiscale, cosa che Torino fa a differenza di molti altri. Il fatto scandaloso, su cui potresti eventualmente aprire una questione, è che il Comune lascia passare 7 anni, dal 2005 al 2012, per informarti della necessità di regolarizzare la situazione, cosa che permette di incassare non solo il dovuto ma anche le sanzioni. Se l'ente ti avesse informato subito, tu non avresti avuto il maggiore esborso. Un altro aspetto controverso, come già detto, è dato dal fatto che alcuni immobili ricevono queste richieste ed altri no, pur avendo le stesse caratteristiche ed essendo posti nelle vicinanze. Inoltre per trasformare un'abitazione in ufficio non sarebbero necessarie le "variazioni edilizie" citate dalla legge 311/2004 art. 1 comma 336. Purtroppo evidentemente il Comune di Torino, probabilmente basandosi sul PRGC, interpreta il cambio di destinazione d'uso senza opere comunque come una "variazione edilizia". Tempo fa un tecnico di un altro comune mi ha riferito che invece per quanto riguarda gli uffici loro preferiscono "lasciar perdere", ritenendo che in mancanza di trasformazioni irreversibili senza opere edilizie, la destinazione ad ufficio di un'abitazione possa essere un fatto temporaneo e non definitivo. Siamo quindi in balia di interpretazioni delle leggi. I soldi che ci chiedono però sono veri e non interpretabili.

Per sapere se vi sono altri contenziosi analoghi, penso che eventualmente potresti trovare assistenza all'UPPI di Torino. Conosco persone che stanno pagando veramente troppe tasse come A10, se si trovasse una via d'uscita per dimostrare che un ufficio può legittimamente rimanere A2, A3, A4, sarebbe molto utile per tutti. Quindi, se puoi, condividi la tua esperienza.

 

[DPMORP]

Grazie
proverò a fare come consigliato .
Vi informerò comunque sulla conclusione della vicenda.

 

[knecht]

Grazie
proverò a fare come consigliato .
Vi informerò comunque sulla conclusione della vicenda.

Sto entrando in un contenzioso per una situazione simile a Roma. Ti segnalo la discussione che ho aperto in proposito, così magari ci teniamo aggiornati sulle conseguenze e sulle azioni intraprese. Io, come mi sembra anche te, sono uno che paga un sacco di tasse e che cerca di fare le cose nel modo più corretto possibile in un quadro normativo in cui come ti muovi sbagli e resti sempre alla mercé del caso. Per questo penso che nei dovuti modi si possa intraprendere qualche azione per evitare che chi ha il dovere di controllare si muova secondo giustizia ed equità e non in modo arbitrario e punitivo.

Ci sono novità sulla tua situazione?

Sanzioni per locazione abitazione a studio professionale