Vendere casa con abuso scoperto dopo anni dall'acquisto

[antonio polverino]

salve sono nuovo del sito che ho scoperto on line cercando una risposta al mio problema .
Sto cercando di vendere una casa acquistata da mia moglie nel 1996.
Bene, dopo qualche tempo , riesco a trovare un acquirente.
Quest'ulitmo, dopo valutazione con tecnico di fiducia, scopre che sulla nostra casa pende un abuso non sanato se non in parte dal costruttore.
Come devo comportarmi ?
In primo luogo dove devo rivolgermi , presso il Comune, per realizzare in cosa consiste esattamente questo abuso : se è sanabile e quanto denaro0 occorre per sanarlo ?
in secondo luogo, posso rivalermi sul costruttore per sanare l'abuso : oppure essendo passati molti anni siamo ora noi i responsabili e dobbiamo pagare noi tale abuso ?
Vi ringrazio anticipatamente .
Antonio e Maria

 

[Bagudi]

Credo che nella tua situazione, in Italia ci siano 7 persone su 10...

Afffidati ad un tecnico esperto che ti segua nel percorso della sanatoria (sperando che si tratti di un abuso sanabile...)

Non credo proprio che ci si possa rifare sul costruttore dopo tanto tempo, se no tra poco i tribunali italiani saranno sommersi di cause di questo genere...

 

[antonio polverino]

salve, anzitutto grazie per la risposta.
leggendo qua e là sul sito, ho trovato qualche spunto . Ad esempio :

Comma 1 dell'Art 46 testo unico edilizia (DPR 380 del 2001): "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo io 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso di santoria".

quindi mi sembra di capire che se la casa non è regolare sotto il profilo urbanistico (ossia non esiste un progetto o una sanatoria o un condono delle opere realizzate) l'atto relativo all'acquisto è nullo.

a questo punto , ovviamente affidandomi ad un tecnico e ad un aqvvocato, potrei revocare l'acquisto della casa ?

Poi , sempre leggendo sulle altre discussioni simili , ho trovato che : " per quanto riguarda la prescrizione avviene solamente per quanto riguarda il reato penale della persona responsabile dell'abuso, ma non estingue il reato edilizio... (se un immobile è abusivo lo rimane per sempre) "

Che ne pensi in merito ? ok che i tribunali italiani sono pieni di cause simili, va bene che una causa del genere potrebbe durare anni, ma se poi si scopre che l'abuso è insanabile oppure comporta da parte nostra un esborso di denaro notevole ( pare che il costruttore doveva realizzare una villetta monofamiliare con un piano più sottotetto e poi invece ha fatto un palazzo con due appratamenti più una mansarda abitabile ),che cosa dovrei fare io ? ingoiare il rospo e nulla ? mi sembra troppo da chiedere...

 

[SALVES]

Ciao Antonio Polverino
Potresti impugnare l'annullamento dell'atto ma rimane il fatto che il costruttore può sostenere che lui l'appartamento te lo ha consegnato cosi come dalla concessione edilizia citata nell'atto, a maggior ragione è stato controfirmato che quanto compravenduto è conforme a quanto nel progetto citato nel rogito, e che quindi quello che risulta adesso è stato realizzato dopo tale data.
Presumo che debba esserci grossomodo trascritto così nel rogito cioè quello che ti ho indicato prima, se non è cosi facci sapere.
Una domanda cosa di preciso è diverso dalla concessione approvata?
Vedi con un tecnico se ci sono i presupposti per sanare ai sensi dell'art.37 comma 4 del d.p.r. 380/01.
Ciao salves

 

[antonio polverino]

ciao salves , grazie per la risposta.
Dunque da quanto mi sembra di capire il problema sta nel fatto che in origine il progetto prevedeva una casa singola con una piano solo + sottotetto non abitabile.
invece il costruttore ha realizzato un edificio con tre appartamenti di cui uno , l'ultimo , mansardato
Nell'atto il costruttore ha venduto a mia moglie l'ultimo piano mansardato affermando che ogni abuso era stato condonato ed allegava nell'atto alcune ricevute di pagamento .
Invece ora scopro che non tutto sarebbe stato pagato. Un mio tecnico sta verificando cosa non è stato pagato e quale abuso non è stato condonato
Ora la mia domanda è : se tale abuso non è stato condonato all'atto del rogito notarile ed anzi nell'attto è stato affermato che ogni abuso edilizio era stato sanato, posso oggi io revocare l'atto di vendita ?
Non è un reato vendere un immobile con abuso ?

 

[seph78]

Mi sono trovato in una situazione molto simile, in pratica il costruttore ha istruito la procedura di sanatoria, però dopo aver pagato i primi bollettini non ha portato la pratica avanti.
Ora dovresti andare all'ufficio tecnico del comune a vedere a che punto stanno effettivamente le carte e farti fare il totale di quello da pagare per avere la concessione in sanatoria.
Oppure, chiama un geometra che si occupi della faccenda... e questa è la scelta migliore, perchè oltre ai soldi da pagare, potrebbe mancare anche della documentazione.

 

[antonio polverino]

Grazie seph78 , redo che farò prorpio così : prima vado in Comune a vedere se riesco almeno a capire quanto ci sarebbe ancora da pagare e poi mi affiderò ad un geometra/tecnico per verificare l'intera faccenda
Terrò aggiornato il forum ... potrebbe servire ad altri
Grazie per il momento a tutti
Antonio