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  1. eva2008

    eva2008 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti,
    vorrei vendere la nuda proprietà di 1/2 appartamento (valore commerciale tenendo conto del momento storico almeno € 300.000) e la mia richiesta è € 85.000 tratt. (me ne voglio liberare assolutamente!!!).
    Le mie domande sono le seguenti :
    1) il prezzo da me richiesto potrebbe essere interessante?
    2) premettendo che non ho e non voglio avere alcun tipo di rapporto con l'usufruttuaria e con il comprrprietario, metto loro al corrente della mia volontà tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno (con la presente informo l'usufruttuaria che la nuda proprietà della mia quota è da oggi inntire vendita.La invito pertanto a consentire l'accesso e la visita all'immobile di mia proprietà,previo preavviso di almeno 24 h,a tutti i possibili acquirenti che verranno accompagnati dagli agenti immobiliari che si presenteranno per mio conto)?
    3) nel caso l'usufruttuaria ostacolasse le visite posso rivolgermi alle forze dell'ordine?
    Attendo con ansia vostri consigli e suggerimenti!
    Grazie
     
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  2. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Usufrutto a vita

    Il diritto di usufrutto permette di mantenere il possesso dell'abitazione per tutta la vita o per un determinato periodo. L'usufruttuario può quindi abitare, dare in affitto e addirittura vendere l'usufrutto della sua abitazione.
    L'imposta di registro (le aliquote e le agevolazioni sono identiche a quelle della vendita della proprietà intera) si paga al momento della separazione tra nuda proprietà e usufrutto, ma non al momento del ricongiungimento (si evita in questo modo la successione).

    Il valore dell'usufrutto a vita si determina con l'ausilio della sottostante tabella.

    Età UsufruttuarioCoefficienteUsufrutto %Nuda proprietà %
    da 0 a 20 95,00 95,00 5,00
    da 21 a 30 90,00 90,00 10,00
    da 31 a 40 85,00 85,00 15,00
    da 41 a 45 80,00 80,00 20,00
    da 46 a 50 75,00 75,00 25,00
    da 51 a 53 70,00 70,00 30,00
    da 54 a 56 65,00 65,00 35,00
    da 57 a 60 60,00 60,00 40,00
    da 61 a 63 55,00 55,00 45,00
    da 64 a 66 50,00 50,00 50,00
    da 67 a 69 45,00 45,00 55,00
    da 70 a 72 40,00 40,00 60,00
    da 73 a 75 35,00 35,00 65,00
    da 76 a 78 30,00 30,00 70,00
    da 79 a 82 25,00 25,00 75,00
    da 83 a 86 20,00 20,00 80,00
    da 87 a 92 15,00 15,00 85,00
    da 93 a 99 10,00 10,00 90,00
    Calcolo del valore dell'usufrutto

    Si prende il valore dell'intera proprietà dell'immobile (supponiamo euro 200.000) e lo si moltiplica per il tasso di interesse legale (dall'01.01.2010 è del 1,00 %), si ottiene così
    • la rendita annua = euro 200.000 X 1,00 % = euro 2.000.
    La rendita annua viene poi moltiplicata per il valore della tabella corrispondente all'età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 51 anni)
    • = euro 2.000 X 70 = euro 140.000 (valore dell'usufrutto).


    Calcolo del valore della nuda proprietà

    Lo si ottiene per differenza. Nell'esempio: euro 200.000 - 140.000 = euro 60.000. Rimanendo nell'esempio, quindi, la persona che decidesse di vendere la nuda proprietà del suo appartamento (del valore di euro 200.000) incasserebbe euro 60.000, mantenendo la disponibilità dell'appartamento per tutta la vita. Il nudo proprietario invece, per disporre dell'appartamento, deve aspettare la morte dell'usufruttuario, ma in cambio assicura per sé o per i suoi eredi la proprietà futura di un appartamento del valore di euro 200.000 al prezzo di euro 60.000.

    Contratto di vendita della nuda proprietà

    Oltre a quanto previsto per la vendita della proprietà intera, questo contratto può prevedere le modalità del pagamento delle spese per il mantenimento dell'immobile (es: le spese straordinarie a carico del nudo proprietario) e le garanzie a tutela del nudo proprietario (mantenimento in buono stato dell'immobile, divieto di cessione del diritto di abitazione a terzi, ecc.). Per questo motivo è necessario farsi consigliare.
     
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  3. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Potresti incaricare un AI che vada a parlare con loro, così sapresti tutto in tempo reale, anche del loro comportamento
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il valore del 100% della nuda proprietà lo determini utilizzando i numeri (che come al solito dà Top) in base alla tabella che ti ha riportato sopra

    non vedo cosa facile vendere il 50% della nuda proprietà (non credo sia un acquisto appetibile per un acquirente) ovviamente tutto, su base teorica , è possibile.


    Se l'usufruttuario adotta dei comportamenti che ostacolano la vendita o comunque tali da pregiudicare la vendita stessa, puoi anzi devi rivolgerti all'autotità giudiziaria per ottenere un provvedimento che imponga all'usufruttuario di consentire l'accesso all'immobile per eventuali visite. (strada tutta in salita)

    forse ti converrebbe proporre la vendita del tuo 50% al tuo comproprietario, magari offrendolo ad un prezzo vantaggioso per lui (sarebbe la cosa più logica e che ti da piu possibilità di riuscita)
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Penso potrebbe interessare all'ALTRO proprietario del 50%
     
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  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Metà nuda proprietà di un immobile non vedo proprio a chi possa interessare se non al proprietario dell'altra metà :roll:
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    infatti era stato il mio suggerimento
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    mi pare l'unica via possibile...
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    certo chi comprerebbe un 50%
     
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  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    al limite gli eredi del possessore dell'altro 50%, se non lui personalmente... a megasconto si intende...
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certo oppure potrebbe comprarla lui, per questo gli dicevo di mandare un AI
     
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ^_^ un AI per interloquire con un parente mi mancava...
     
  13. Incipit

    Incipit Membro Junior

    Altro Professionista
    io lo proporrei alle persone già nell'affare. Non mi pare un'avventura vantaggiosa per dei terzi. A me non sembrerebbe tale quantomeno . :-?
     
  14. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Come ben sai la legge prevede che nessuno debba essere obbligato a restare in un rapporto di condivisione con altri coproprietari se non lo desidera e anche in caso di nuda proprietà la regola resta tale.
    Ciò significa che se il nostro venditore desidera vendere nessuno gli si può opporre.
    In via teorica questa potrebbe essere una spinta per il detentore dell'altro 50% ad acquistare la quota residua poichè in caso di vertenza il giudice chiamato a decidere disporrà come da legge la vendita coatta.
    Questo però è a mio avviso un passo da evitare poichè qualora il coproprietario non fosse interessato allìacquisto la procedura richiederebbe una vendita da parte del tribunale assistita da asta pubblica.
    ...dunque...il 50% di una nuda proprietà a chi potrebbe interessare?
    ...mi sa che ci sei arrivato da solo.
    Minaccia pure di procedere con la vendita se ritieni e se pensi che davanti a tale spauracchio l'altro proprietario al 50% possa intervenire monetizzando la tua quota ma se non lo fa...rassegnati a tenertela che con l'asta gli faresti un favore e gli permetteresti di acquistarla per due lire...o lui a te...
     
  15. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    potrebbe acquistare direttamente all'asta? non è vietata l'acquisizione da parte degli esecutati?
     
  16. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tecnicamente in questo caso non si tratta di esecutati, nessuno ha debiti, nessuno è fallito e tutti sono in possesso dei diritti.
    In ogni caso e a scanso di equivoci sarebbe suff una bella convivente o un parente qualsiasi...
    Questo più per salvare la forma che per la sostanza...
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    certo non sono falliti, ma sono i soggetti della procedura. Chiaramente l'intestatario di fiducia è sempre un classico escamotage.
     
  18. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Corretto anche se lo sono solo in modo parziale ovvero proporzionalmente alla quota.
    L'escamotage come lo chiami tu non è una regola ma cerchiamo di essere seri, quale pensi sia il proprietario del 50% di un immobile che avendo deciso per volontà o per necessità di non acquistare a prezzo di mercato il residuo 50, accetti di buon grado di essere trascinato in una vendita del proprio immobile tramite asta pubblica e che non cerchi di tutelare il bene nell'unico modo possibile?
    Se vuoi possiamo continuare a parlare di margherite o di nani da giardino ma se vuoi ragionare comprenderai da te solo che anche il più fervido sostenitore della legalità ha il diritto se non il dovere di opporsi a delle leggi che sono insensate se non addirittura imbecilli...
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    a me paiono imbecilli i parenti che non riescono ad accordarsi, invece :hi:
     
  20. Incipit

    Incipit Membro Junior

    Altro Professionista
    non puoi capiiiire quando ci sono in mezzo gruppi di parenti bellicosi a che livello di faida alla cuori ribelli in cui si puo' trascendere. :eek: aiuto. posso chiedervi cosa succede invece se il coniuge vivente e i figli del de cuius sono tutti eredi di una casa e alcuni vogliono vendere ed altri no poichè ci vivono , cosa succede? i non abitanti come recuperano la loro parte?
     

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