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  1. ghiro

    ghiro Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti volevo chiedere delucidazioni riguardo la vendita del mio immobile.
    Ho trovato un acquirente che mi ha presentato una proposta che a me sta bene dove sono indicate le date del compromesso (8 gennaio) e data rogito (entro e non oltre 20 aprile con penale all'acquirente di euro 200 al giorno per ogni giorno di ritardo). Il problema e' che ho un dubbio quando ad un punto della proposta c'e' scritto "...la parte promissaria acquirente e' in procinto di chiedere un mutuo quindi la parte venditrice si obbliga a fornire documentazione occorrente accettando altresi' modalita' e tempi di erogazione decisi dall' istituto mutuante. In particolare la parte venditrice accetta che l'erogazione potrebbe non essere contestuale ma differita al momento in cui l'ipoteca cauzionale si sara' consolidata e quindi dopo circa venti giorni tempo necessario per l'espletamento. In quest'ultimo caso al momento della stipula il mutuario conferira' mandato irrevocabile a versare il netto ricavo dell'operazione in favore della parte venditrice". Il dubbio e' il seguente: cosa significa che il venditore accetta i tempi di erogazione ? E' vero che abbiamo stabilito data di rogito entro e non oltre il 20 aprile e per ogni giorno che passa paghera' una penale di euro 200, ma potrebbe accadere che dopo un mese per un qualsiasi motivo la banca ancora non eroga ? In quel caso come mi devo comportare ? Premetto che l'acquirente deve richiedere una somma esigua di mutuo (circa 40000 euro) e che la richiedera' a gennaio (quindi al 20 aprile ci sono oltre tre mesi). Vi ringrazio in anticipo per le vostre risposte.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, in sintesi significa che se entro il 20 aprile la Bana per un qualsiasi motivo dovesse ritardare nel'erogazione e quindi il rogito non si potesse fare entro tale data ma... entro i tempi della banca, tu accetti la cosa ed il compratore ti pagherà una penale di € 200 al giorno senza incorrere in problemi di inadempienza contrattuale... indicativamente non ci dovrebbero essere problemi ma se il mutuo non viene proprio erogato? in quel caso cosa succede?Fabrizio
     
  3. Damiameda

    Damiameda Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Significa che l'erogazione del mutuo non è contestuale alla sottoscrizione del rogito notarile ma è vincolata alla avvenuta iscrizione ipotecaria, quindi i 40000 euro li riceverai più o meno 20 giorni dopo il rogito.
    Se non hai necessità di avere quei soldi immediatamente non vedo problemi.
     
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  4. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Molto spesso le banche non vogliono consegnare il saldo al venditore prima che il notaio abbia potuto consolidare l'ipoteca. Normalmente ci vogliono dai 10 ai 20 giorni.
    Tu non corri alcun rischio, sempre che prima dell'iscrizione ipotecaria a favore della banca non ci sia qualche trascrizione da parte di qualcuno che vanti crediti nei tuoi confronti.
    Questo lo puoi sapere solo tu.
    Se sei tranquillo sotto questo aspetto non avrai nessun problema ad incassare il dovuto.
     
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  5. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     
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  6. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate, ma io leggendo il primo post mi sembra di capire che la penale è a favore dell'acquirente (in casi il venditore ritardi la consegna dell'immobile) e non contro, chiedo conferma a tutti.
    (entro e non oltre 20 aprile con penale all'acquirente di euro 200 al giorno per ogni giorno di ritardo)
    Buon Natale ragazzi
     
  7. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il venditore ha anche scritto:E' vero che abbiamo stabilito data di rogito entro e non oltre il 20 aprile e per ogni giorno che passa PAGHERA' una penale di euro 200, ma potrebbe accadere che dopo un mese per un qualsiasi motivo la banca ancora non eroga ? In quel caso come mi devo comportare ?.
    Parliamo di ritardo della data del rogito e non di consegna dell'immobile.
    Semprechè chi ha scritto non abbia fatto un'enorme confusione.
    Penso abbia ragione La Capanna.
     
  8. ghiro

    ghiro Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Un grazie a tutti per le risposte tempestive, per fenix 66 la penale e' a mio favore cioe' l'acquirente se non effettua il rogito entro il 20 aprile comincia a pagarmi la penale.
    La cosa che mi resta dubbia e' la frase scritta " che io accetto modi e tempi di erogazione decisi dall'istituto mutuante". Per modi si intende bonifico assegno ma per tempi? Mettiamo il caso che il mutuo slitta a due mesi dopo? Si intende questo per tempi? Oppure e' una frase che viene messa per prassi? L'acquirente mi ha detto che sarebbe contro il suo interesse far slittare la data oltre il 20 aprile in quanto pagherebbe per ogni mese 6000 euro di penale e che quindi lui si attivera' subito a dare la documentazione alla banche in modo di avere il mutuo dopo 2 mesi max 2 mesi e mezzo. Mi ha detto che io ho delle garanzie che sarebbero i soldi della proposta, del compromesso ed in piu' una penale che partirebbe dal 20 aprile quindi lui avrebbe solo da rimetterci. Chiedo a tutti consigli!! Firmo la proposta'? Grazie di nuovo a tutti in anticipo.
     
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per erogazione si intende il passaggio effettivo di denaro dopo la stipula del rogito.
    La data del rogito è una cosa che dipende dalla banca ma certamente l'acquirente ha tutto da perdere in caso di ritardo.
    Sulla data del rogito penso tu possa fare affidamento perchè altrimenti l'acquirente avrebbe molto da perdere.
    Per i tempi di erogazione penso di essere stato chiaro nella mia precedente risposta.
    Sono 10/20 giorni dal rogito.
     
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  10. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusa ghiro ma a me sembra ancora poco chiara la faccenda:
    "tu accetti modi e tempi di erogazione decisi dall'istituto mutuante" quindi questa data di atto notarile è aleatoria, e dipende esclusivamente dalle "comodità" della banca.
    Il tuo acquirente dice , probabilmente in buona fede, che ha tutto l'interesse a rispettare i tempi, diversamente pagherebbe la penale...ma ce l'ha i soldi per pagarti la penale? nel caso non rispetti tale pagamento, che so dopo la seconda rata non pagata, è deciso che gli accordi nel preliminare vengono meno e tu trattieni la caparra confirmatoria e tu non hai più obblighi, sei libero?
     
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  11. ghiro

    ghiro Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    La capanna grazie della risposta, e' quello che avevo pensato anche io ecco perche' ho dei dubbi!!!! Mi e' stato detto che e' quella frase di solito viene messa, mi confermi?
    Altra domanda essendo un appartamento acquistato nel 2000 con diritto di superfice (gia' mi sono informato per il prezzo di vendita che non ha vincoli) sulla proposta viene scritto Il sottoscritto xx con il seguente atto propone al signor xx la conclusione di un contratto preliminare di compravendita "avente ad oggetto il diritto di superfice a termine" sulla seguente porzione immobiliare. Per avente ad oggetto diritto di superfice a termine cosa viene inteso? Poi chiedevo cosa si intende che io garantisco che e' libero da oneri, pesi e privilegi, di natura anche fiscale e diritti di terzi? Chi sono i terzi??? Scusate la mia ignoranza in materia e grazie in anticipo.
     
  12. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    "Libero da oneri, pesi, privilegi di natura anche fiscale e diritti di terzi" l'immobile non deve avere ipoteche, nè tu da pagare altri che possano poi mandarti la casa all'asta, i diritti di terzi prende in considerazione di diritto di superfice che devi riscattare, perché nessuno se non te,ed eventuale moglie che vuole vendere, ripeto, deve poter rivendicare diritti di proprietà o di superfice sull'immobile, diversamente non puoi vendere se non liberi l'immobile.
     
  13. ghiro

    ghiro Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Mi e' stato riferito che posso richiedere certificazione al mio comune per vendere a prezzo di mercato e gia' altri lo hanno ottenuto.
     
  14. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Fallo anche te, vai in Comune e riscatta il diritto di superfice, se è solo questo il problema da parte tua è risolvibile. Però ripeto tutelati riguardo la banca e l'acquirente.
     
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  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Su gli altri punti quoto quanto detto dagli altri membri. Vorrei solo attirare la tua attenzione che tu non vieni pagata al rogito : anzi diventi terzo datore di ipoteca. Casa ipotecata e niente soldi.

    Il saldo te lo manderà con comodo la banca. Aspettati almeno un mese e qualche arrabbiatura. E possono nascere inghippi.
    Non capisco perchè devi accettare queste clausole ?
    Dice bene La Capanna sulla panale.
    Per curiosità chi ha preparato il compromesso ? Sembra un bel furbastro!
     
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  16. ghiro

    ghiro Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve hf leggendo la proposta con un mio amico immobiliare effettivamente mi ha detto ch
    e non ho nulla da perdere in quanto fra Proposta e compromesso mi vengono dati circa 90000 euro , poi calcolando la penale di 200 euro al giorno! Cosa ne pensate voi?
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ogni contratto ben fatto ha delle date definite, cui si fa riferimento per fare scattare gli inadempimenti.
    Da come hai descritto tu l'impegno, qui la situazione può restare sine die. Avresti anche difficoltà a sollecitare l'adempimento, avendo preaccettato la penale giornaliera.
    Ciò che penso abbia suscitato i commenti negativi anche di altri è la costruzione del contratto. Anche se incassi 90.000 euro, è la costruzione giuridica che fa storcere il naso. Ma se il tuo amico immobiliare (?) ti ha rassicurato, rassicurati o cambia consigliere.
    Io di fare il cameriere della banca non l'ho mai accettato nè lasciato che i miei amici e clienti lo accettassero. Ciao
     
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  18. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Sei perfetto, desse retta almeno a te e lasciasse stare i consigli dell'amico "immobiliare" che con 90.000 euro vorrebbe tranquillizzarlo.
    Se non fà scrivere date certe e imprescindibili sin dalla proposta d'acquisto, potrebbe aspettare mesi, forse anni, senza vedere più un soldo e con la casa invendibile.:stretta_di_mano:
     
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  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    In genere sono collaborativo, ma questo mi ha irritato. Ti ringrazio Anna.
    Stiamo ad interessarci del suo caso chiamati a consulto da lui , e ci dice pure che ha controllato con un suo amico immobiliare ed è tutto a posto. Ma allora cosa vuoi da noi ? Noi, mi sembra, la pensiamo diversamente dal tuo amico immobiliare e te lo abbiamo detto.
    I motivi da noi elencati sono di vario genere, anche perchè abbiamo insieme un ventaglio di professionalità ed esperienze molto ampio.
    Per non aggiungere che la penale giornaliera potrebbe essere stoppata da un magistrato perchè iniqua una volta raggiunto un livello troppo alto nei confronti del debito. E se emergessero colpe del venditore (ad es. qualche incertezza sulle convenzione) ? Ha scritto : mi è stato riferito che è tutto a posto.
    Se hanno riferito male o ha capito male ?

    Noi gli abbiamo lanciato parecchi segnali.
     
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  20. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    :applauso: Anna
     
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