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  1. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    CASO UNICO, NON MI E' MAI SUCCESSO
    Ciao, ho un quesito da porre. 1 anno fa ho affittato un appartamento di due miei clienti, con contratto 4+4 regolarmente registrato. I conduttori sono del Bangladesh, vivono da parecchi anni in Italia, hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato e sono dei buoni pagatori. I proprietari sono italiani ma da circa 2 anni vivono in Francia. Mi hanno contattata perchè per seri problemi familiari (che io conosco bene) devono vendere l'immobile.
    1) posso vendere l'immobile anche se è affittato solo da un solo anno?
    2) E' sufficiente far pervenire ai conduttori una raccomandata A/R scrivendo "per seri motivi familiari", dando a loro il diritto di prelazione per l'acquisto ed eventulamnete non fosse di loro interesse 6 mesi di preavviso?
    3) Entrambi i conduttori hanno richiesto il ricongiungimento con le rispettive mogli che vivono ancora in Bangladesh, a detta loro questo ricongiungimento dovrebbe accadere positivamente entro dicembre 2015, posso vendere ugualmente?


    Attendo le vostre risposte anche perchè fra due giorni i proprietari tornano in Francia e io vorrei dare loro una risposta.
    grazie
     
  2. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    L'immobile lo puoi vendere e non devi comunicare niente ai conduttori che non hanno nemmeno diritto di prelazione.
    Ovviamente il contratto resta in essere per almeno altri 3 anni. Prima della prima scadenza non puoi sfrattarli.
     
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  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    1 si, perché no?
    2 no. Non prima dei 4 anni
    3 si
     
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  4. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Umberto, se ho capito bene, anche se affittato da 1 solo anno posso venderlo;
    ma la risposta 2 non l'ho capita....me la spieghi? grazie
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Puoi mandare i sei mesi di preavviso soltanto alla fine dei primi 4 anni. Non prima.
    Attualmente i conduttori non hanno diritto di prelazione
     
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  6. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Umberto. Ti ho chiesto delucidazioni perché i conduttori, che sono stati avvisati, hanno cominciato a fare storie dato che l'immobile piace e non si aspettavano dopo un solo anno di dover ricercare un altro appartamento.
     
  7. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    E perche' dovrebbero cercarlo?
    Se il proprietario vende ora il contratto di locazione comunque continua come prima con il nuovo proprietario.
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma mi par di capire che vogliano liberare l'appartamento e venderlo libero e non occupato.
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Direi che i loro desideri sembrano incompatibili con la legge 431/1998 ;)
    a meno che non trovino un accordo con i conduttori :)
     
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  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Però è partita così ...
     
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  11. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...avete centrato la questione... I proprietari vorrebbero vendere l'immobile libero in quanto è più difficle trovare un acquirente che faccia solo un'acquisto come investimento e che quindi lasci dentro gli attuali conduttori.
    L'accordo con il conduttore lo vedo difficile in quanto dovrebbe essere immagino economico, i proprietari oggi sono molto in difficoltà.... altra soluzione????
     
  12. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Devi venderlo con dentro gli inquilini.
    Ma quanto dista questo appartamento da Cinisello Balsamo? (ho visto che tu sei di Vimercate).
    C'è un ragazzo giovane che vive con i genitori (vedi 3d sulla Brianza) che cerca un appartamento... magari lui può anche aspettare i 3 anni degli inquilini...
    Leggi un po' quel 3d...
     
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  13. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    È a Bernareggio. Mi puoi indicare l'articolo della legge citata da poter mostrare ai proprietari?
     
  14. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Legge 431/1998
    L 431/98

    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).

    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

    4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

    6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
     
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  17. ghiga64

    ghiga64 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ludovica grazie per il testo allegato, ma non ho letto al suo interno che se un proprietario vuole vendere l'immobile prima dei quattro anni, é costretto a venderlo con l'inquilino al suo interno.... Mi fai notare il punto? Grazie
     
  18. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    = se hanno anche altri immobili, devono aspettare l'ottavo anno, non il quarto, per chiedere di liberare l'immobile.
    Prima del quarto anno non è in nessun caso possibile obbligare l'inquilino ad uscire.
     
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  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ed in più confermo il diritto di prelazione....
    Strano che gli AI non lo sappiano....
    Strano che non lo abbiano nemmeno imparato quelli che frequentano immobilio leggendo i puntuali interventi passati di Pennylove.
     
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  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    @gmp mi fai paura! Bravo.
     
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