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  1. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    Vorrei sottoporre alla vostra attenzione questo caso.
    Ho come oggetto di una compravendita un immobile il cui palazzo risale agli anni 80, che ha come pertinenza, indicata con particella e sub separati, un garage all'interno dell'area condominiale.

    Oggetto della compravendita in questione sarebbe solo l'appartamento, in quanto il proprietario vuole per il momento tenerlo per se per il trasloco e venderlo in un secondo momento, così come di comune accordo con la parte acquirente la quale, non gli interessava spendere ulteriormente per l'acquisto anche del garage.


    Arriviamo a due giorni dal rogito e lo studio del notaio ci fa presente una legge per la quale il garage non può essere venduto separatamente dall'abitazione, a meno che il palazzo non sia un ante 67 (famosa legge Tognoli) o a meno che il palazzo non abbia effettiva e reale possibilità di parcheggio condominiale.

    Ovviamente l'appartamento non dispone di queste due caratteristiche, quindi teoricamente non potrebbe essere venduto separato dal garage.

    In realtà il notaio ci ha specificato che, nel 2005 c'è stata un'interpretazione della suddetta legge seconda la quale i garage/posti auto, possono essere venduti separatamente dall'abitazione. tuttavia, non essendo questa una vera e propria legge ma un'interpretazione della stessa, non si sa se funge quindi da spartiacque a riguardo, ovvero per i palazzi costruiti dal 2005 si può , per quelli dopo no, oppure se va a modificare l'intera legge.


    In ogni modo il notaio ci ha specificato che esiste una sentenza della corte di cassazione che dice che, in questo caso la vendita può anche essere fatta ma che il futuro proprietario, potrà, un giorno, volendo, avvalersi del diritto d'uso sul garage /posto auto e quindi usufruire gratuitamente (sempre se a seguito di una sentenza il giudice gli dia ragione, in quanto c'é la possibilità, visto non vi è una legge vera e propria, che possa anche non sussistere il diritto).


    Il problema ora è questo: partendo dal fatto che il notaio sembra escludere la possibilitá di soprassedere in qualunque modo su questa cosa all'interno dell'atto, visto che l'acquirente non può acquistare il garage per questioni di disponibilità finanziarie, l'attuale proprietario si trova intrappolato, in quando o cede al prezzo del solo appartamento anche il garage, perdendoci in termini di guadagno, oppure lo tiene col rischio che un giorno, il futuro proprietario, venuto in fase di rogito a conoscenza di questa cosa, possa rivendicare questo diritto d'uso che di conseguenza porterebbe l'attuale proprietario a non riuscire mai più a vendere quel garage (se la signora potrà usufruirne gratuitamente in quanto vanta su esso diritto d'uso, perché mai dovrebbe comprarlo?)e continuerà a pagarci tasse e quant'altro senza goderne.


    A questo punto, che fare???

    Abbiamo chiesto al notaio se era possibile soprassedere su questa cosa in qualche modo, avvalendosi del fatt che non vi é una vera e proprio legge che garantisce questo diritto d'uso ma "solo" una corte di cassazione che parla della "possibilità di" (salvo un giudice favorevole o meno alla cosa in seguito ad un processo) godere di questo diritto d'uso.

    La parte acquirente al momento non sa niente di questa cosa (non ne sapeva niente nessuno in realtá) ma qualora in fase di rogito il notaio leggesse questa cosa potrebbe sfruttarla a proprio favore, mentre il venditore non sa che pesci prendere trovandosi con le mani legate.

    Mi appello quindi alla vostra conoscenza ed esperienza: cosa di può fare? Effettivamente il notaio, visto i termini e la mancanza di una legge vera propria ma solo di questa sentenza della corte di cassazione,, potrebbe soprassedere sulla cosa, quindi evitare di inserire che le parti sono a conoscenza che la parte acquirente potrà vantare un diritto d'uso, o è comunque obbligato a citarla? Visto che é solo una sentenza (correggetemi se sbaglio) che parla di questa possibilità di avvalersi di un diritto d'uso (salvo concessione del giudice) e non una vera e propria legge, può non metterla senza pericoli deontologici?

    Ci sarebbe un altro escamotage per uscire da questa situazione senza nuocere all'attuale venditore?


    Spero di essere stata chiara nel prospettare la situazione e ringrazio tutti per gli eventuali commenti.
    Grazie,
     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se non ricordo male e se i posti auto non sono pari al numero degli appartamenti, il diritto d'uso è usufruibile da qualunque condomino...l'interpretazione a cui fa riferimento il notaio è, probabilmente, uno studio civilistico del notariato ma se non supportato da una legge e dalla giurisprudenza, lascia il tempo che trova. Oltretutto, nello specifico, esiste la sentenza della Cassazione che dovrebbe già farvi capire che scorporare un box/posto auto di pertinenza in mancanza di altra area destinata a soddisfare il diritto d'uso dei condomini è diventato impossibile. Si deve vendere tutto insieme.
     
  3. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao, grazie dell'intervento.
    Non so se sia uno studio civilistico .... A noi sembra solo un peccare di troppa pignoleria da parte sua visto che risulta essere una cosa che non tutti (compresi geometri e architetti) non sanno e che dei legali ci hanno detto che potrebbe tranquillamente essere omessa nel rogito e fare la vendita senza mettere questa pulce nell'orecchio, dopo la quale il casino uscirebbe. Nel senso, se una cosa io la ignoro non la faccio ma se mi dici che posso eventualmente usufruirne a titolo gratuito del garage perché ne avrei diritto, domani potrei anche approfittarmene.


    Questa legge dice che da quell'anno tutti i palazzi che sarebbero stati costruiti dovranno essere costruiti con posti auto, possibilità in una reseda/cortile di parcheggiare o dotati di garage....a parte il fatto che a me non risulta che tutti i palazzi costruiti dal 67 in poi siamo dotati di questa cosa....magari!!!!

    L'atto si puô fare, perche non c'é niente che vieta questa ma quello che sottolinea il notaio é che c'é questa corte di cassazione che sentenzia che il futuro nuovo proprietario della casa potrebbe, un giorno, avvalersi del diritto d'uso del garage appellandosi proprio a questa sentenza.


    Il punto é: é proprio necessario menzionare questa cosa nel rogito visto è una sentenza della corte di cassazione, non legge, e che quindi potrebbe dare cosí come non dare la "possibilità di", ma solo a seguito ad un processo???????
    Il notaio dice non può fare a meno di rendere le parti a conoscenza di questa cosa...per noi é solo un eccesso di pignoleria.

    A questo punto queste cose potrebbero esserci anche per il tetto di un'abitazione: io compro una casa con accesso ad un tetto, e il notaio mi viene a dire che un giorno magari io potrei avere un processo perché il proprietario di sotto mi viene a dire che suo (faccio un esempio) e quindi andando in processo potrei vincere o non vincere .... Che ragionamento é?
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il punto è che il notaio non può far finta di niente e deve avvisare le parti sui rischi che corrono...la causa non è certa ma è, indubbiamente, un rischio. È un elemento fondamentale nella valutazione dell'affare e non può essere taciuto. L'anno scorso un mio conoscente ebbe lo stesso problema di vendita a causa del box e, dopo aver sentito il parere del notaio sulla possibilità di vendita separata, optó per la vendita in toto perchè gli vennero dette le stesse cose...
     
  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Si potrebbe valutare la vendita comprensiva del box con pagamento dilazionato.
     
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  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Intanto mettiamo i puntini sulle i...i suddetti professionisti non sono competenti in materia, nel caso specifico (rogito notarile) lo è solo ed esclusivamente il notaio che sa cosa può o non può scrivere sull'atto e soprattutto cosa gli impone di dire alle parti la normativa e la deontologia professionale...e questo notaio, nello specifico, non ha assolutamente peccato di pignoleria, semmai ha dimostrato una notevole correttezza professionale....i legali (avvocati), dovrebbero pensare ad altro...il rogito notarile non è affar loro....questa la risposta del notaio a quel mio conoscente:
    [Buongiorno,
    di recente la Cassazione (sentenza 15645 del 18 settembre 2012) ha ribadito la sussistenza del vincolo di pertinenzialità per gli immobili costruiti tra il 1967 ed il 2005.
    Prima però di affermare che tra le aree a parcheggio del fabbricato e gli appartamenti esista un vincolo di pertinenzialità si dovranno esaminare il progetto e gli atti d'obbligo: può darsi infatti che il costruttore abbia destinato a parcheggio pertinenziale condominiale una zona diversa da quella in cui è ubicato il box.
    Il problema che Lei ha sollevato è molto spinoso perchè una risposta presuppone un'indagine su progetto ed atto d'obbligo e perchè è probabile che l'indagine porti ad una risposta sfavorevole.
    Il rischio che si corre è che l'area che il costruttore ha destinato a parcheggio condominiale possa formare oggetto da parte di qualche condomino che ne rivendichi l'uso (badi bene, l'uso, non la proprietà) da parte del condominio, indipendentemente dal fatto che la proprietà appartenga ad uno o più soggetti.
    Il problema che si pone è che chi acquista il solo appartamento può, un domani fare causa a tutti i proprietari dei parcheggi che ricadono nell'area destinata dal costruttore con l'atto d'obbligo per vedersi riconosvciuto il diritto a parcheggiare.
    Chi acquisterà il solo box si troverà (sempre se il box ricade nella famosa area) esposto allz'azione dei proprietari di appartamenti insoddisfatti del parcheggio.
    Se in cinquant'anni non è mai stata fatta una causa del genere è poco probabile che lo sia ora ma non si può escludere.
    ]
     
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Innanzi tutto occorre vedere con esattezza l'anno di costruzione, cioè se è prima della Legge Tognoli del 24/3/1989 (quella del 1967, la n° 765 non è la Tognoli, bensì la c.d. Legge Ponte). Infatti, a seconda che sia stata costruita prima o dopo la L. Tognoli (che ha modificato il famoso art. 41-sexies della L. 1150/1942), cambia radicalmente la questione.
     
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  8. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ci aveva,o pensato, ma la parte acquirente non é interessata e non può spendere ulteriormente di quando già speso. Anche perché si é agli atti finali ed è stato fatto anche mutuo ecc.[DOUBLEPOST=1402575110,1402575089][/DOUBLEPOST]
    La costruzione é del 1980
     
  9. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare


    Sono d'accordo con te riguardo gli altri professionisti ... Io fossi stata il notaio l'avrei inserito assolutamente per correttezza morale e professionale. Tranne che c'é qualcosa che non torna e l'assurditá della cosa l'ha confermata anche il notaio stesso, che comunque non la sposa...ma questa rimane.

    Ovvero, se questa legge dice che tutte le costruzioni dal 42 in poi debbano essere costruite con degli spazi adibiti a parcheggio (resede, posti auto, garage) praticamente la maggior parte delle costruzioni dovrebbero avere questo tipo di pertinenze,...mentre così non é!

    In questo caso si parla di un box e il diritto d'uso (appunto, non di proprietà) non può essere rivendicato da nessun altro ma solo dal proprietario dell'appartamento alla quale il box risulta collegata (con sub e particella però diverse), non da altri condomini.
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    in teoria avresti l' obbligo, anche tu, di informare l' acquirente..... in pratica cosa me ne faccio del fatto che il mediatore mi accompagni al rogito se, quando salta fuori un problema, invece di chiamarmi, cerca per prima cosa di trovare il modo di tenermi nascosto il problema........ a pensar male, a volte, ci si acchiappa.... hi hi hi

    Smoker
     
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  11. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    L'acquirente qui non ha nessun problema, ce l'ha il venditore!
     
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  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    auguriiiiii
    buona serata
    Rosa
     
  13. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Prima di dare giudizi sull'operato e la professionalità altrui potresti prima informarti visto che non sei assolutamente a conoscenza di come siamo andate le cose e come chi di dovere le stia moralmente e professionalmente gestendo.
    Per tua conoscenza, la parte venditrice é assolutamente soddisfatta della correttezza e della nostra professionalità. E depone in noi estrema fiducia.

    Nessuno sta pensando di nascondere niente a nessuno. La cosa appena uscita fuori e stata comunicata alle parti. In primis la parte venditrice che risulta essere la parte danneggiata in questa situazione la quale è stata essa stessa a chiedere al notaio se, era proprio irrinunciabile come riferimento all'interno del rogito (di certo non é partita da parte mia) e nessuno, neanche il venditore voleva dichiarare il falso, ma solo capire (ecco perché ho aperto il post) se questa dicitura poteva avere vere fondamenta e se esisteva qualcosa che ignoravamo ma che dal punto di vista legislativo, legale e della correttezza morale di tutti, poteva dare la possibilità di soprassedere nel citarlo o se c'era qualche altra formula che la rendesse meno deleteria per l'acquirente.
     
    A Irene1 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Leggo quello che tu scrivi, essendo un problema reale e concreto, anche molto dibattuto, domando a tutti gli agenti del forum che accompagnano i clienti al rogito: è doveroso informare immediatamente parte promissaria acquirente della problematica sopravvenuta?

    Smoker
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    certo anche perché no scorporo no party! L'acquirente non ha le condizioni di acquistare la casa con box.[DOUBLEPOST=1402657249,1402657042][/DOUBLEPOST]Comunque smoker devo dirti che stai fraintendendo e vuoi strumentalizzare quanto ha scritto la collega, è chiaro che se vi è un problema a monte si cerca di risolvere dove è possibile, senza allarmare nessuno. Ed è quello che ha fatto Bianca84, infatti chiedeva a chi si era trovato di fronte a questo problema come lo aveva risolto e se si poteva risolvere, pensando magari a una pignoleria del notaio.
     
    A dormiente, Bianca84 e PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  16. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Certo!!! Anche per comunque lo fa il notaio![DOUBLEPOST=1402663339,1402663103][/DOUBLEPOST]

    Esattamente. Anche perché citarlo in atto, qualora non fosse necessario, potrebbe anche creare problemi all'attuale acquirente se un giorno volesse vendere di nuovo.

    Se è giusto lo si fará, non sono mica io che decido ...ne decido da che notaio andare, ma non si capiva se era un eccesso di pignoleria del notaio in questione visto che un altro notaio (evidentemente meno preparato e di parte) del venditore diceva era una cosa che poteva non essere inserita in quanto non vi é una legge che difende questa cosa ma solo la "probabilità di" dettata da una sentenza della corte di cassazione che eventualmente un giudice in futuro potrà appoggiare o no.[DOUBLEPOST=1402663616][/DOUBLEPOST]Ma
    Non avevo capito che eri sempre tu a scrivere ..,. ma ci sei o ci fai scusa? Ho scritto che le parti sono state tempestivamente convocate ed informate della cosa ..... Ma a quanto pare dai post degli altri estrapoli e citi solo quello che ti serve per istigare discussioni ....

    Mi auguro per te non sia tua abitudine trarre conclusioni da cose e persone che non conosci. In ogni modo la parte danneggiata qui é la parte venditrice, la parte acquirente non ha nessun problema e non può essere danneggiata in alcun modo. la parte vendtrice invece si e deve essere tutelata verificando se quanto detto dal notaio é plausibile o é solo un eccesso di pignoleria (come hannodetto in tanti) . la parte venditrice ha la decisione in mano: vendere lo stesso, o non vendere con la possibilitá perô che la parte acquirente faccia ricorso in quanto non vi è un vero motivo che ostacola la vendita e col rischio di pagare il doppio della caparra versata come penale (che poi corrisponderebbe a una cifra superiore del garage stesso ... quindi e piû o meno con le spalle al muro) la quale è stata lasciata libera comunque di scegliere prospettandole tutti i possibili casi delle due scelte.
     
    Ultima modifica: 13 Giugno 2014
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite


    ....la proprietà puo' essere destinata........................
    http://www.ilsole24ore.com/art/econ...arata-auto-tognoli-064623.shtml?uuid=Aa5C0UuE
     
    A Bianca84 piace questo elemento.
  18. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
  19. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    RIPROVA
     
  20. Bianca84

    Bianca84 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Avevo già letto questo articolo ...l

    Ma che si possa fare non ci sono dubbi sennò non se ne parlerebbe neppure, e forse sarebbe più semplice se non si potesse fare e meno dannoso nei confronti di un povero venditore.
    Si può fare, ma secondo la corte di cassazione, un giorno, il futuro proprietario potrebbe rivendicare il diritto d'uso del garage e fargli causa e potrebbe vincere o perdere la causa nella misura uguale del 50%

    Tra l'altro questa legge sosteneva anche che a partire dal 67 in po' tutte le nuove costruzioni venissero costruite con degli spazi destinati a parcheggio (garage, posti auto o quant'altro) cosa che così non é perché ci sono milioni di palazzi post 67 senza neanche un posto auto, e quindi questa cosa, insieme al fatto che la rivendicazione del diritto d'uso non è sostenuta da una vera legge ma solo da una cosiddetta "interpretazione di legge", sembrava, nel complesso, poco credibile...ed ecco il motivo del mio post iniziale.

    Ma a quanto pare l'Italia e davvero piena di leggi assurde.
     

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