Vendita casa senza accatastamento

[Albad'in]

Ho in vendita un immobile che fu acquistato come collabente ed il nuovo proprietario, che cominciò la ristrutturazione tra l'altro importante, venne a mancare da lì a poco senza ultimarla. Quindi, il figlio erede decide di metterlo in vendita ma senza accatastamento. Ho degli acquirenti interessati all'acquisto che recatisi in banca per richiedere un mutuo, si sono sentiti rispondere che l'importo da loro richiesto non è congruo rispetto al valore di quella casa così com'è, cioè senza essere accatastata.
A questo punto ho consigliato al proprietario di provvedere all'accatastamento se sceglie di lasciare l'importo richiesto, e lo stesso mi dice che è disposto ma con l'impegno, da parte degli interessati all'acquisto, per mezzo di un compromesso con un anticipo sulla pratica. E' la prima volta che affronto una situazione del genere. Chi mi consiglia come si procede in questi casi? Grazie

 

[Architetto]

Anche se non sono un AI, è immediata la risposta alla parte venditrice che prima di poter mettere in vendita un immobile "collabente" anche se in fase di ristrutturazione, necessita effettuare (a suo carico) l'accatastamento affinchè si possa dare un valore venale dell'immobile, altrimenti lo deve vendere come lo ha acquistato il genitore.
Non credo possa obbligare la parte acquirente all'acquisto, ma soprattutto ad anticipare quote che servono per sanare una difformità insita nell'immobile, poichè lo stesso non è abitabile e non lo potrà essere se non prima definito le procedure comunali e catastali.
A titolo esemplificativo:

https://www.caseoltrepo.it/documents/Obbligatorio%20Regolarizzare%20il%20Catasto%20Prima%20di%20Vendere%20un%20Fabbricato.pdf

Spero essere stato d'aiuto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Ho in vendita un immobile che fu acquistato come collabente ed il nuovo proprietario, che cominciò la ristrutturazione tra l'altro importante, venne a mancare da lì a poco senza ultimarla. Quindi, il figlio erede decide di metterlo in vendita ma senza accatastamento. Ho degli acquirenti interessati all'acquisto che recatisi in banca per richiedere un mutuo, si sono sentiti rispondere che l'importo da loro richiesto non è congruo rispetto al valore di quella casa così com'è, cioè senza essere accatastata.
A questo punto ho consigliato al proprietario di provvedere all'accatastamento se sceglie di lasciare l'importo richiesto, e lo stesso mi dice che è disposto ma con l'impegno, da parte degli interessati all'acquisto, per mezzo di un compromesso con un anticipo sulla pratica. E' la prima volta che affronto una situazione del genere. Chi mi consiglia come si procede in questi casi? Grazie

La cosa più importante è l'opinione di un architetto di fiducia, che ti escluda problemi, ad esempio che la pratica possa essere bloccata, perchè l'unico problema che immagino è che in comune sia difforme dallo stato di fatto, quindi andrebbe sanato anche in comune (al catasto fatta l'esatta rappresentazione) ma che lo stato di fatto presenti difformità insanabili. Questa cosa dovrebbe essere preliminare a qualsiasi altra cosa, se il comune è ok e/o l'architetto dice che tutto andrà bene allora procedi pure con il preliminare/caparra come richiesto

 

[Architetto]

La cosa più importante è l'opinione di un architetto di fiducia, che ti escluda problemi, ad esempio che la pratica possa essere bloccata, perchè l'unico problema che immagino è che in comune sia difforme dallo stato di fatto, quindi andrebbe sanato anche in comune (al catasto fatta l'esatta rappresentazione) ma che lo stato di fatto presenti difformità insanabili. Questa cosa dovrebbe essere preliminare a qualsiasi altra cosa, se il comune è ok e/o l'architetto dice che tutto andrà bene allora procedi pure con il preliminare/caparra come richiesto

È previsto dal DL 78/10 che l'atto è nullo se non regolarizzato, pertanto, al fine di creare confusioni, evitiamo cortesemente di dare info sbagliate.

 

[francesca63]

È previsto dal DL 78/10 che l'atto è nullo se non regolarizzato, pertanto, al fine di creare confusioni, evitiamo cortesemente di dare info sbagliate.

E’ nullo “solo” se manca la
menzione della licenza edilizia, o se questa è falsa, non se la costruzione è difforme.
In quel caso l’atto è valido, ma il venditore resta responsabile di aver venduto immobile irregolare

 

[Albad'in]

Anche se non sono un AI, è immediata la risposta alla parte venditrice che prima di poter mettere in vendita un immobile "collabente" anche se in fase di ristrutturazione, necessita effettuare (a suo carico) l'accatastamento affinchè si possa dare un valore venale dell'immobile, altrimenti lo deve vendere come lo ha acquistato il genitore.
Non credo possa obbligare la parte acquirente all'acquisto, ma soprattutto ad anticipare quote che servono per sanare una difformità insita nell'immobile, poichè lo stesso non è abitabile e non lo potrà essere se non prima definito le procedure comunali e catastali.
A titolo esemplificativo:

https://www.caseoltrepo.it/documents/Obbligatorio%20Regolarizzare%20il%20Catasto%20Prima%20di%20Vendere%20un%20Fabbricato.pdf

Spero essere stato d'aiuto.

Grazie per l'informazione, utile direi. Però sono 2 i punti da ribadire: il primo è che gli acquirenti sono disposti ad accatastare l'immobile però acquistando ad un prezzo diverso da quello richiesto. Il secondo punto è che il proprietario, invece, è disposto ad accatastare la casa ma con l'impegno da parte degli acquirenti mediante compromesso. Ovviamente non vuole rischiare che durante la fase tecnica, gli acquirenti si ritirino senza aver rischiato nulla

 

[Albad'in]

E’ nullo “solo” se manca la
menzione della licenza edilizia, o se questa è falsa, non se la costruzione è difforme.
In quel caso l’atto è valido, ma il venditore resta responsabile di aver venduto immobile irregolare

In questo caso parliamo di una unità acquistata come rudere collabente. La planimetria attuale non ha spazi interni, mentre invece non sappiamo se il proprietario deceduto ha ridistribuito gli spazi, e non sappiamo se c'erano. Deduco di no, se guardo la planimetria. Però i lavori di ricostruzione iniziati sono stati importanti, acquisto (rudere) con terreno 40mila euro, ristrutturazione parziale di 150mila euro, tutto documentabile. Per ultimare questa casa occorreranno altri 50 mila euro. Ecco perchè il figlio erede chiede una somma che non giustifica la documentazione planimetrica. Però lui vuole vendere, loro vogliono acquistare. Come metterli d'accordo?

 

[Architetto]

Grazie per l'informazione, utile direi. Però sono 2 i punti da ribadire: il primo è che gli acquirenti sono disposti ad accatastare l'immobile però acquistando ad un prezzo diverso da quello richiesto. Il secondo punto è che il proprietario, invece, è disposto ad accatastare la casa ma con l'impegno da parte degli acquirenti mediante compromesso. Ovviamente non vuole rischiare che durante la fase tecnica, gli acquirenti si ritirino senza aver rischiato nulla

LA descrizione che le ho dato è quella prevista dalla normativa in materia di F2, e pertanto la parte venditrice deve consegnare l'immobile in relazione allo stato di fatto e secondo un importo equo alla vendita. Pertanto se vuole vendere ad un certo importo e non come rudere, deve catastare e non può chiedere di rischiare alla parte venditrice.

 

[francesca63]

In questo caso parliamo di una unità acquistata come rudere collabente.

Si , io rispondevo all’affermazione di Architetto sulla nullità dell’atto di vendita, che è invocavile solo in alcuni casi specifici

 

[brina82]

In questo caso parliamo di una unità acquistata come rudere collabente. La planimetria attuale non ha spazi interni, mentre invece non sappiamo se il proprietario deceduto ha ridistribuito gli spazi, e non sappiamo se c'erano. Deduco di no, se guardo la planimetria. Però i lavori di ricostruzione iniziati sono stati importanti, acquisto (rudere) con terreno 40mila euro, ristrutturazione parziale di 150mila euro, tutto documentabile. Per ultimare questa casa occorreranno altri 50 mila euro. Ecco perchè il figlio erede chiede una somma che non giustifica la documentazione planimetrica. Però lui vuole vendere, loro vogliono acquistare. Come metterli d'accordo?

La cosa più importante che tuteli l'acquirente è la verifica dei progetti depositati al Comune, rispetto allo stato dei luoghi; questo, a prescindere dai 150k di lavori effettuati e documentabili, perché se l'immobile presenta delle difformità, potrebbe valere 0 anche se vi sono state spese cifre elevate...

Poniamo che l'immobile oggi venga in qualche modo riaccatastato; affinché l'atto sia valido basterebbe che il venditore dichiarasse ante '67, ma l'immobile potrebbe comunque avere dei problemi di legittimità.