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  1. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Anzitutto un saluto a tutti i partecipanti
    Dunque, premetto, l'inquilino sono io e a giorni rogiteremo, ma ho bisogno di un parere spassionato da parte vostra in quanto mi trovo in una situazione a dir poco fastidiosa. Non voglio tediarvi con tutta la storia (lunga e articolata) e pertanto vengo subito alla domanda: trovate giusto che l'inquilino dopo aver più volte manifestato al proprietario l'interesse ad acquistare l'immobile in cui abita debba pagare una provvigione ad una agenzia alla quale il proprietario ha deciso per sua scelta e necessità di appoggiarsi?
    I dettagli del caso, come premesso, sono lunghi e articolati quindi cerco di riassumerli in punti salienti:
    1)Il proprietario formalmente non ha dato o firmato alcun incarico all'agenzia suddetta, ma la medesima ha cmq "l'amministrazione" dell'immobile in cui abito, cioè si occupa, per conto della proprietà di incassare gli affitti, di provvedere a manutenzioni straordinarie qualora l'inquilino ne manifestasse la necessità (in 12 anni chiamati forse tre volte!!!);
    2) Io altrettanto non ho firmato alcun impegno nei loro confronti;
    3) L'agenzia si è occupata della trattativa, per altro in modo secondo me assolutamente non imparziale, al punto che ho dovuto far intervenire, a mie spese, un perito che mi supportasse nella trattativa e stilasse una valutazione dell'immobile atta a confutare la stima fatta dall'agenzia stessa che giustificava, a loro dire, una richiesta economica esorbitante rispetto al reale valore di mercato dell'immobile medesimo;
    4) A seguito della trattativa l'agenzia ha stilato un'iniziale proposta di acquisto, (stile carta da formaggio) talmente generica che per chiedere il mutuo in banca ho dovuto stilarne una io (che di mestiere faccio tutt'altro) più completa ed esaudiente. La prima proposta non conteneva alcuna indicazione relativamente alla provvigione che avremmo dovuto riconoscere all'agenzia (ma neppure gli estremi dell'immobile, neppure il numero civico e non solo), nella seconda, cioè quella scritta da me, ho indicato io l'eventuale provvigione scrivendo testualmente:
    "Intermediario nell'affare è lo studio pinco pallino e a questi competerà, alla firma del contratto definitivo di acquisto, un compenso da definirsi e comunque non superiore a 1% (uno per cento) sul prezzo oltre IVA", preciso che non è indicato ne chi dovrebbe pagare la suddetta provvigione e neppure in quale percentuale, cioè 0,5% a testa o 1% ciascuno o in proporzione differente;
    5) L'agenzia non ha registrato la proposta la quale, per problemi di natura bancaria (miei e cmq risolti) sarebbe ampiamente superata, ma il proprietario è stato cmq d'accordo di "aspettarmi". Non è stato stilato alcun compromesso e andiamo direttamente al rogito, il notaio peraltro mi dice che la proposta, non essendo stata registrata, per lui non esiste;
    6) Faccio un passo indietro, la casa presentava un'irregolarità catastale piuttosto rilevante che necessitava di essere sanata (altrimenti col cavolo che sarebbe stata vendibile: una parte non era stata accatastata), questo fatto sono stato io a segnalarlo all'agenzia e al proprietario (e anche con una certa energia) prima ancora della trattativa, la trattativa medesima è stata fatta prima della sanatoria ma cmq con l'impegno da parte del proprietario di sanare l'irregolarità suddetta prima dell'atto di compravendita;
    7) I rapporti con la banca, che mi ha erogato il mutuo, li ho condotti io in esclusiva, compreso l'onere di produrre tutta la documentazione relativa all'immobile e alla sanatoria (nel senso che mi sono fatto carico io di tenere i rapporti con il tecnico che ha eseguito la sanatoria, l'agenzia si è limitata a pagare gli importi della sanatoria per conto del proprietario e oltretutto in buona parte anticipati dal sottoscritto), addirittura ho dovuto chiedere io alla agenzia che mi facesse avere quantomeno la richiesta di agibilità (cosa che ha comportato ulteriori ritardi nella pratica di mutuo)
    8) i rapporti con il notaio li sto tenendo io, l'agenzia non si è premurata di chiedermi chi è e se avessi necessità del loro supporto per produrre la documentazione necessaria (ma tanto ho cmq imparato ad arrangiarmi), a parte chiedermi adesso insistentemente una copia dell'atto che andremo a firmare tra 4 giorni (e che il notaio non mi ha ancora fatto avere, come immaginerete stiamo cercando di fare le cose più celermente possibile, visto anche l'incombere delle vacanze estive)

    In sostanza, l'agenzia per me non ha fatto assolutamente nulla e adesso pretende che le paghi io la provvigione dell'1%. Io posso essere d'accordo a pagare un rimborso spese per il tempo dedicato da parte loro, documentato e circostanziato, ma non riconosco di fatto alcuna intermediazione, se non altro per il fatto stesso che a priori esisteva già comunque un rapporto tra me e il proprietario dell'immobile e che fu lui a dire all'agenzia di interpellarmi. Non sapendo a cosa appellarsi, l'agenzia mi dice di riconoscerle almeno il merito di aver convinto il proprietario ad abbassare il prezzo!!!!! *****ia!!!! (scusate l'espressione) certo, prima lo indirizzi su un prezzo assurdo e di fronte al fatto che il potenziale acquirente ti dimostra l'inconsistenza della richiesta, ritieni di avere avuto tu il merito di aver ricondotto la trattativa nei giusti binari!!!! Ah, giusto per darvi un dato, la richiesta iniziale era di 300.000, il prezzo su cui ci siamo accordati è di 247.000!!!!!!!
    Ditemi adesso un po voi come mi dovrei comportare. Grazie
    PS: mi sono reso contio di aver scritto un romanzo, quindi ringrazio chi ha avuto al pazienza di leggermi fino alla fine ;)
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una sola domanda: sul contratto di affitto è riportata la clausola del diritto di prelazione ?
     
  3. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    no, non è riportata (e tieni conto che l'ho spiegato io al venditore che cmq non avrei avuto alcun diritto in tal senso ....) e cmq al di là della presenza della suddetta condizione, la prelazione in questo caso non sarebbe "sancita" dalla clausola, ma dallo stato di fatto. Mi spiego: diciamo che il venditore aveva fretta di vendere l'immobile per suoi problemi finanziari, io di contro avevo ancora due anni di contratto di affitto e in questo periodo, obiettivamente sperare di riuscire a vendere un immobile occupato (e aggiungo, senza alcuna certezza che in tempi brevi l'inquilino ti liberi l'immobile) al prezzo che vorresti realizzare ....sancisce una sorta di prelazione per l'inquilino medesimo, nel senso che oggettivamente conviene offrirlo prima a lui. Diciamo che, anche se non direttamente, ho usato questa leva per fargli abbassare il prezzo... o meglio ho fatto si che arrivasse da solo a questa conclusione.
     
  4. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Paradossalmente, in questo caso, si potrebbe dire che "lo scavalco" l'ha fatto l'agenzia a mio danno!!!!! Io sono assolutamente intenzionato a pagare quanto dovuto, il fatto è che non tollero di dover riconoscere una rendita di posizione soprattutto a fronte del fatto che non ho avuto alcun beneficio dall'intervento dell'agenzia in questione, anzi, se proprio la devo dire tutta, in almeno un paio di occasioni il servizio reso (a favore di chi, è ancora da definire) ha creato più disguidi che benefici. Per esempio, giusto per citarne una: dopo aver stilato la seconda proposta di acquisto, che ricordo essere stata scritta da me, vi era l'esigenza che venisse firmata con urgenza dalla proprietà e quindi inoltrata alla banca per la richiesta del mutuo (notate bene che l'urgenza era dettata proprio dalle scadenze riportate sulla proposta stessa e praticamente imposte dall'agenzia!!!), non essendo il venditore presente, in quanto per cause di lavoro si trova in un'altra città, si decide di inviare il documento per posta o per corriere in modo che lui lo firmi e lo inoltri a sua volta (anche la banca non si trova nella stessa città, ma in una terza località ...si lo so, è un po complicato), ripeto, i tempi erano stretti e incombeva l'urgenza per il rispetto dei termini ....l'agenzia cosa adotta per l'invio??? una raccomandata semplice!!!!! Morale, persa più di una settimana solo per una scelta così inopportuna!!! Ma dico .... tra tutti i mezzi postali presenti (raccomandata 1 giorno per esempio, se proprio non vuoi usare un corriere) la strada più lenta vai a scegliere??? E a me non deve sorgere il dubbio dell'intenzionalità della scelta??? e a quale scopo?
    Allora, io rispetto e considero il lavoro altrui, per 12 anni ho fatto l'agente di commercio e ho trattato affari da svariati milioni di Euro ... ma se io avessi agito in questo modo, le ditte mandanti e i clienti stessi mi avrebbero preso non a calci nel sedere, ma citato per danni!!!!! Ora, il mio atteggiamento probabilmente nasce anche dal fatto che nel commercio le regole del gioco sono un po differenti rispetto a quanto leggo del vostro settore, ma dato che spesso leggo di scavalchi e tutele, non pensate che al di là del fastidio che un cliente possa provare per dover pagare delle provvigioni a fronte di un'attività che non comprende o non conosce, sia di fondamentale importanza la comunicazione, la chiarezza, la dedizione, l'impegno, la serietà, la professionalità e soprattutto la trasparenza nei confronti dei clienti stessi???? Io probabilmente sono incappato in un'agenzia di incapaci (e lo dimostra il fatto che alla fine il loro lavoro l'ho dovuto fare per la massima parte io stesso) e sono sicuro che non possa essere questa la regola, ma vi garantisco che basta una mela marcia per far apparire poco attraente tutta la fruttiera. Io indubbiamente rientro nella categoria dei clienti rompiballe, perchè voglio comprendere, essere coinvolto e per atteggiamento mentale essere attore di quello che faccio.

    Ehm, si nota che sono un po arrabbiato???? Scusate lo sfogo, ma dover pagare per quello che non si è ricevuto a manco richiesto .... da fastidio, MOLTO!!!
     
  5. Abakab

    Abakab Ospite

    Alla luce di fatti, e considerando che l'appoggio dell'agenzia ti è stato imposto, direi che un rimborso spese basta e avanza .. si sarebbero "meritati", magari, un riconoscimento provvigionale a fronte di un impegno maggiore.
     
  6. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il proprietario ha comunque incaricato verbalmente l'agenzia di reperire un acquirente? Ha incaricato di reperire un acquirente o di venderla a te? Scusa ma la cosa è diversa. Poi che tu abbia ragione su tutto il resto ( proposta fatta male, ecc. ecc.) sono d'accordo.
     
    A H&F e Tobia piace questo messaggio.
  7. Abakab

    Abakab Ospite

    Giusta osservazione . . capisco dove vuoi arrivare .. ma vuoi che il proprietario non abbia fatto presente all'agenzia dell'interesse manifestato dal proprio inquilino?

     
  8. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Allora, per precisione, il proprietario ha ricevuto direttamente una proposta di acquisto da un terzo interessato, ma sapendo del mio interesse, manifestato in più occasioni (il proprietario fino a poco tempo fa' abitava praticamente davanti a me) ha preventivamente informato l'agenzia a cui si appoggiava già in precedenza per l'amministrazione dell'immobile di questa richiesta, ma precisandogli cmq di sentire prima me, convinto che io avessi la prelazione. Quando ci siamo incontrati, gli ho correttamente fatto presente che "per legge" io non avrei avuto alcuna prelazione (l'agenzia non glielo aveva detto ... e il contratto di affitto l'avevano stilato loro ...12 anni prima!!!!), ma lui, indipendentemente da questo, mi ha confermato che per correttezza riteneva giusto interpellarmi in quanto ero stato il primo a manifestargli l'interesse e trovava cmq corretto, visto che nella casa ci abitavo da tempo, chiedere prima a me, mettiamola anche per una questione "romantica" ... non fraintendete :), semplicemente dettata dal fatto che ha sempre considerato questa casa cmq destinata a me, quantomeno per come l'ho curata in questi anni e per la correttezza di comportamento tenuto, per capirci in 12 anni ho sempre pagato puntualmente l'affitto senza ritardare di un giorno, non gli ho mai rotto le palle per nulla e ho fatto degl'interventi migliorativi (chiedendo il suo permesso) senza chiedergli una Lira o Euro.
    Devo, però fare un'ulteriore precisazione: il proprietario si è rivolto all'agenzia in quanto la suddetta da sempre ha gestito i suoi interessi immobiliari (suoi e della sua famiglia), qui viviamo in un paese e l'agenzia in questione è ben nota e gode di una sorta di "monopolio", sugli affitti in particolare.
    Allora per rispondere in maniera più diretta, il proprietario ha dato verbalmente l'incarico all'agenzia di trattare queste due possibilità di vendita, se almeno una delle due non si fosse conclusa positivamente, di vendere cercando ulteriori compratori.
    Scusate se sono prolisso, ma vi ho anticipato che la questione è un po "articolata", non è chiaramente la tradizionale trattativa di compravendita.
     
  9. Abakab

    Abakab Ospite

    .. haia !! .. allora il discorso cambia, quindo non erano tuoi accordi già preventivamente fatti col proprietario obbligandoti a perfezionare il tutto con l'agenzia ?!
    Il proprietario ha incaricato la stessa a fronte di più persone interessate e comunque con l'intenzione di venderla!
     
  10. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  11. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Calma, il discorso non cambia, (secondo me, ma probabilmente mi sbaglio non conoscendo le sfumature della vostra attività) il proprietario ha incaricato l'agenzia di supportarlo nella trattativa con me (e con l'altro richiedente) in quanto non era in grado di valutare il valore dell'immobile e non era neppure a conoscenza delle procedure che si adoperano in questi casi o quantomeno non se ne voleva assolutamente occupare (proposta, preliminare, documenti , rogito, successive tasse da pagare e tutto quello che comporta non solo la vendita ma anche il proseguio) inoltre l'agenzia (che non svolge solo attività immobiliare, ma anche quella della gestione del patrimonio immobiliare, mi sembra in parte quasi prevalente) credo tenga anche la contabilità spicciola del proprietario, quantomeno quella che riguarda le proprietà immobiliari appunto. Quindi, per lui è quasi inscavalcabile, ma a me di questo, scusate, cosa deve importare. Ripeto, io sono assolutamente disposto a pagare per il lavoro svolto in mio favore ..... il problema è determinarlo e dimostrarlo (cosa direi assolutamente ardua)!!!!! In ogni caso, penso sia alquanto difficile poter dimostrare che vi sia stata intermediazione visto che c'era comunque un legame precedente tra me e la proprietà (che l'agenzia peraltro riconosce), anzi c'era già precedentemente un'intesa sull'ipotesi della eventuale compravendita.
     
  12. Deportivo

    Deportivo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    secondo me qui spesso i Privati cercano conforto... e vogliono avere ragione piena anche a fronte del' evidete torto... (non parlo di questo caso specifico)
    un agente immobiliare che non sa valutare l' immobile... ma dai non posso crederci(è sicuramente un mercato confuso ma un ideaa di massima un agente immobiliare c' l' ha sempre)
    piuttosto a fronte di una iniziale richiesta elevata del proprietario, l' agente avrà voluto trattare lo stesso l' immobile perchè ritenuto di qualità...
     
  13. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Eppure in questo caso è andata così, anch'io all'inizio sono rimasto alquanto perplesso e se devo dirtela tutta, sono arrivato alla decisione di incaricare un perito, proprio perché la casa è stata vista da altri vostri colleghi (amici) i quali, tutti nessuno escluso, mi hanno fatto presente che la richiesta era assolutamente esorbitante rispetto al reale valore del mercato locale.
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io non mi dilungherei tanto sui racconti dei fatti, che poi si interpretano come si vuole, in buona fede naturalmente.
    Tu hai scritto una poposta con una provvigione fino all'1%.
    Quindi una qualche provvigione fino all'1% è dovuta.
    Si tratta di 2.470 euro sono pochi o son tanti.
    Esamina con il venditore e l'agente una cifra forfettaria vicina a queat provvigione e la eventuale divisione fra compratore e venditore.
    Cosa sarebbe qyesto rimborso spese che hai in mente : 50 o 100 euro ?
    l'agente è comunque un professionista e 2000 se li merita. Non basta rimborsargli il tramezzino ed il biglietto dell'autobus.
    la provvigione fino all'1% è stata riconosciuta. Va pagata. 1000-1200 a testa.
     
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  15. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Infatti, quello che sarebbe nelle mie intenzioni e in quelle del venditore è di riconoscere uno 0,5% a testa e così andrà sicuramente a finire, anche perché questo, come giustamente puntualizzi, è quello che è stato scritto ed è inoppugnabile. Ma al di là di quello che verrà riconosciuto, il fatto fondamentale è proprio quello che scrivi, cioè: è un professionista e si merita un compenso - giustissimo! - ma secondo voi questo è stato un comportamento da professionista??? I fatti si interpretano, verissimo, ma vi sono anche fatti altrettanto inoppugnabili. Io cerco di descriverli nel modo meno emotivo possibile, che riconosco essere molto difficile in quanto parte in causa e cmq li descrivo visti dalla mia parte ed è questo il motivo, in buonafede, per cui chiedo il vostro parere, in quanto non posseggo gli strumenti per valutare la situazione.

    L'amico Deportivo ha scritto: "secondo me qui spesso i Privati cercano conforto... e vogliono avere ragione piena anche a fronte del' evidete torto... (non parlo di questo caso specifico)"

    E in quanto privato che si rivolge a voi, posso immaginare che spesso sia così, ma penso anche che non conoscendo le sfumature, le leggi, le regole della vostra professione, il fatto stesso di scrivere e chiedere un parere depone a favore del fatto che, in coscienza, non si è poi certi di avere ragione e nel dubbio si cerca il conforto di chi "se ne intende". (Questo almeno nel mio caso)
    Un lavoro si può fare ottimamente, bene, benino, male, malissimo, pessimo ...... il compenso, secondo me, dovrebbe seguire la stessa logica, resta da definire però chi e come lo può valutare. Io mi appello alla coscienza di chi il lavoro lo ha svolto (o non lo ha svolto affatto ma lo racconta solo) ma a quanto pare la coscienza è dotata di un meccanismo on/off .... sarà perché la mia è settata dalla nascita sempre su on e mi aspetto altrettanto dagl'altri, sarà perché svolgo un'attività dove con la mia coscienza mi ci devo confrontare tutti i giorni e sono consapevole di ciò che faccio, avrei potuto fare e non ho fatto, ma sono convinto che nella propria più intima intimità, se si è fregato qualcuno, tanto sereni non si può essere, si sarà gonfiato il portafoglio ma si è anche impoverito il cuore.
    Cmq, grazie a tutti per l'attenzione, la conclusione (al di là della filosofia ;)) è che indipendentemente dal merito, pagherò non più dello 0,5% di rendita di posizione dell'AI in questione, ma per consulenza, non certo per mediazione; all'AI importerà nulla, basta che paghi, riterrà l'importo esiguo a fronte di ciò che "non ha fatto" ma almeno mi sarò dato ragione da solo ahahahahahah ;)
     
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  16. Abakab

    Abakab Ospite

    Bravo hai detto bene .. le sfumature, sono poi quelle alle quali ci dobbiamo attaccare per ottenere,a volte in sede legale, quanto molto spesso ci è dovuto ( imparzialità del giudice permettendo). Purtroppo molte situazioni ci costringono a dover lavorare badando più al codice civile che non con la passione che si ha per questo lavoro.
    Capisci bene che un conto ( e torno sul tema) è aver pattuito col venditore accordi definitivi e poi sentirsi dire "ma devi passare dall'agenzia", altra cosa è trattare con l'agenzia a fronte di altri potenziali acquirenti .. poco conta la gestione deficitaria del mediatore ( mannaggia a lui!) ... la provvigione è dovutà!
    Apprezzo il tuo post e sono convinto troverete un accordo adeguato. Tanti auguri! :ok:
     
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  17. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ;) auguro a tutti voi buon lavoro e visti i tempi sia anche proficuo e abbondante, se non altro perché sarebbe un segno positivo di ripresa economica del nostro ahimè disastrato paese.
     
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  18. andB

    andB Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ecco la sfumatura che mi sfuggiva, scusami, magari non è rilevante, ma nella mia risposta ad una domanda ho scritto che il proprietario aveva ricevuto una proposta di acquisto da un terzo ...... ho scritto male!!! Non ha ricevuto una proposta formale, ma semplicemente un vicino gli ha chiesto se fosse disposto a vendere e dato che stava effettivamente considerando tale ipotesi ha semplicemente ritenuto che io avessi cmq la priorità dato che già c'erano state delle intese in tal senso. A quel punto ha chiesto l'appoggio dell'agenzia affinché lo supportasse nella trattativa finale e in tutto quello che ne conseguiva.
    Non so se questo cambia qualcosa nell'interpretazione dei fatti ..... cmq ho appena mandato la mail all'AI con la mia proposta di pagamento dello 0,5%, quindi la faccenda è superata (spero, visto che tra due giorni rogitiamo, ed essendo la prima casa che acquisto vivo l'attesa con un po d'ansia ;))
    Auguri e grazie ancora della vostra squisita disponibilità, aggiungo, frequento molti forum tecnici e più che altro relativi alla mia professione, devo pertanto davvero complimentarmi con voi per la qualità di questo luogo virtuale d'incontro. Indipendentemente dalla mia questione, ho avuto modo di leggere un po di discussioni e ho riscontrato una quota di professionalità e competenza davvero notevole, complimenti!!!!!
     
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  19. Abakab

    Abakab Ospite

    Dobbiamo valutare i fatti: non avendo diritto di prelazione ( anche se il proprietario ne era convinto) e a fronte di altre proposte, se pur verbali, l'accordo giuridico è stato raggiunto grazie l'intervento dell'agenzia assumendo così un ruolo attivo nell'accordo tra le parti.
    Grazie a nome del forum! :ok:
     
  20. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :ok:
     

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