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  1. matrix72

    matrix72 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile la cui planimetria interna presenta una serie di difformità.
    Chiamerò A la disposizione interna secondo quanto riportato in planimetria catastale
    Chiamerò B la disposizione interna secondo quanto riportato nella concessione edilizia
    Chiamerò C la disposizione attuale.
    Chiamerò D la disposizione secondo una possibile ipotesi di ristrutturazione.

    Chiarisco che:
    -A è diverso da B per un palese errore nell'indicare una porta interna ma comunque differisce
    -la situazione attuale, C, non è regolarizzabile in quanto non è presente l'antibagno ed è comunque diversa da A e B
    -D è una soluzione sensata che, presumibilmente non dovrebbe avere problemi di regolarizzazione e che è diversa da A, B, C.
    -devo venderlo e vorrei fare tutto assolutamente in regola per non rischiare di avere problemi futuri
    -L'immobile è totalmente da ristrutturare, si deve entrare con la ruspa e rifare tutto

    Potrei venderlo dopo averlo ristrutturato e regolarizzato come D ma vorrei comunque valutare la fattibilità legale/tecnica di venderlo così com'è.

    Preciso che l'immobile ha un valore estremamente limitato e quindi l'ipotesi di regolarizzarlo come D senza una vera ristrutturazione, solo con un minimo di opere murarie in cartongesso , l'aggiornamento catastale ed urbanistico avrebbe un importo rilevante rispetto al prezzo di vendita. Escludo quindi tale ipotesi per problemi di fattibilità economica.

    Nel caso io renda note le difformità facendo firmare in fase di proposta le planimetrie A, B e C e inserissi una clausola del tipo "la parte acquirente dichiara di essere stata informata sulle difformità catastali/urbanistiche, ne accetta lo stato di fatto e rinuncia ad ogni possibile rivalsa nei confronti dell'acquirente, del notaio e dell'intermediatore immobiliare" è legale?

    Lasciamo da parte per un momento le problematiche dovute al far accettare una tale clausola è possibile/legale inserirla nell'atto di vendita?

    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nell'atto di vendita assolutamente no, perchè il notaio non potrebbe rogitare.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il notaio non può rogitare, non ti dimenticare che è un pubblico ufficiale e non un compagno di merende, scusa il termine.
     
  4. matrix72

    matrix72 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Rosa1968 ti assicuro che voglio assolutamente fare "merenda". Vorrei fare le cose assolutamente legali e per questo vi ho chiesto un parere avendo voi esperienza e competenza in materia.
    A completezza del quadro io la penso come te. E' il mio AI che sostiene fermamente che si possa fare, affermando anche di averlo già fatto in un atto di due anni fa.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quello che si può scrivere in un atto è che gli impianti non sono a norma, questo si, ma non che l'immobile non è conforme !
     
    A Rosa1968 e studiopci piace questo messaggio.
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no... la proposta/contratto potrebbe essere dichiarata nulla per contrarietà alle norme imperative ( art. 1343 C.C. ) ed illegale per lo stesso motivo ( art.1418 C.C. ), oltre al fatto che come dettoti da altri il notaio non rogiterebbe.
    Nella libertà di pattuizione contemplata nei contratti non è possibile definire accordi che vadano contro legge, esempio... io tizio accetto di acquistare la macchina di Caio che so essere rubata e lo sollevo da ogni responsabilità futura...
    La legge prescrive che piantina catastale e stato di fatto debbano essere uniformi, in mancanza non si può procedere alla vendita, il rendere edotto il compratore della situazione non risolverebbe la questione, ecco perchè ti è stato detto che il notaio è un pubblico ufficiale e non un compagno di merende... non può essere un correo.
     
    Ultima modifica: 6 Giugno 2014
    A Rosa1968 e francesca7 piace questo messaggio.
  7. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Da quello che hai postato non mi sembra vi siano abusi insanabili (aumenti di cubatura)
    da quello che scrivi le difformità rispetto al progetto consistono solo in una diversa distribuzione degli spazi interni ....
    l'unica strada percorribile in questo caso è una dia in sanatoria (paghi una sanzione per la parte riferita al Comune e fai ripresentare la planimetria con l'esatta rappresentazione grafica).

    Non dovrebbero essere cifre spaventose ..... con poco te la cavi.

    Altrimenti non sarebbe sbagliata l'idea di ristrutturare e poi rivendere
    questo ovviamente ti porterebbe un investimento economico più consistente che potrebbe essere ampimente ricompensato quando vendi ....... In tal caso puoi regolarizzare il tutto presentando una pratica Comunale divesa "Cil , Cila " .....
     
  8. matrix72

    matrix72 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ingelman, sono ragionevolmente convinto che gli abusi sono facilmente sanabili ma tra onorario dell'architetto per le pratiche urbanistiche e catastali, sanzioni ed un minimo di lavori per tirar su un muro e creare un antibagno servano comunque almeno 3000 euro. Per per un immobile con valore tra i 55000 ed i 60000 è un importo rilevante.
    Se l'AI non mi dimostra con dati concreti è tangibili che la strada della vendita con difformità è percorribile penso che alla fine la strategia ottimale sia farlo ristrutturare prima di venderlo.
    Non ho problemi in questo senso avendolo già fatto una diverse volte negli ultimi anni ma volevo provare una strada meno impegnativa. Se voglio che, al termine dell'operazione, ci sia un utile accettabile non posso scegliere un impresa da "chiavi in mano" ma devo seguire ed ottimizzare ogni fase della ristrutturazione.
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il Collega non può e non potrà mai dimostrarti con dati tangibili e concreti la strada per vendere con difformità, perchè non esiste una strada del genere, a dimostrazione di ciò ti riporto l'art . 19 del D.D.L. 31/5/2010 n° 78, il quale al comma 14 recita quanto segue:

    14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto
    il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private
    autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la
    costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su
    fabbricati gia' esistenti devono contenere, per le unita' immobiliari
    urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il
    riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
    dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo
    stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della
    stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari
    catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei
    registri immobiliari "

    Questo significa che un atto di vendita con difformità catastali è nullo di fatto.
     
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    diciamo che vorresti avere la botte piena e la moglie ubriaca ;)
    L'AI ti ha raccontato una favoletta .....
    Oggi più che mai le regole sono sempre più rigide
    per risparmiare 1000/2000 euro rischi di trovarti in un mare di guai

    Per l'aspetto giuridico ti ha ben risposto studiopci
     
    A pippo63 e Rosa1968 piace questo messaggio.
  11. samantafra

    samantafra Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ma se tu invece visto che la casa è da sistemare....porti l'appartamento come nella planimetria che hai in comune e poi aggiorni il catastale???? Tanto chi acquista deve comunque fare dei lavori interni. Ti costa molto?
     
    A topcasa piace questo elemento.
  12. matrix72

    matrix72 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    L'aggiornamento catastale costa poche centinaia di euro ma poiché rispetto allo stato attuale è diverso dovrei anche eseguire delle opere interne, due muri per circa 6 metri lineari.
    Tali opere dovrebbero poi essere demolite in quanto oggi credo che nessuno ristrutturebbe una casa di 50 mq mantenendo quasi 10mq di corridoio.
     
  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Per fare le cose legalmente hai due strade e solo due...se le difformità sono sanabile presenti una bella D.I.A., S.C.I.A., C.I.L.A. o C.I.L. in sanatoria, senti un tecnico per capire quale procedura sia effettivamente necessaria, e riaccatasti per rendere conforme la planimetria allo stato dei luoghi, oppure ripristini direttamente lo stato dei luoghi a quanto previsto dal progetto approvato all'epoca della costruzione. Al notaio interessano solo queste ipotesi altrimenti è automaticamente impossibilitato a rogitare...tutto il resto, A, B, C, D è irrilevante!
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  14. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Scusate, invece per le locazioni commerciali?
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    di solito si chiede una mensilità più IVA .....
    Paola che volevi sapere?
     
    A panetto piace questo elemento.
  16. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ehmm...se per le locazioni commerciali le difformità catastali o problemi urbanistici, ad esempio non tutto risulta c1, ci possono essere problemi..grazie ing
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se non tutto risulta C1 non userei il termine "problemi urbanistici" diciamo piuttosto che è una caratteristica del locale (esempio negozio con sottonegozio , oppure locale commerciale con annesso magazzino)

    I problemi ci possono essere se il locale non ha le caratteristiche d'igiene riferite al tipo di attività che ci si andrà a svolgere, come del resto l'accatastamento sia idoneo all'uso voluto

    Per iniziare un'attività si presenta una Scia che costituisce titolo necessario per iniziare subito l'esercizio dell'attività.

    Và presentata al Comune e in base al tipo di attività occorre il nullaosta dell'ASL , quindi vien da se che se ci sono delle anomalie la pratica può essere rigettata.

    Tornando in Thread
    per matrix72

    quoto in todo
    o sani le difformità o ripristini la situazione originaria ......
    diciamo che forse la prima è la strada più giusta ed economica
     
    A panetto piace questo elemento.
  18. panetto

    panetto Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
     

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