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  1. lampodieci

    lampodieci Membro Junior

    Privato Cittadino
    tizio vende la casa in condominio senza avvisare l'amministratore.
    Il nuovo proprietario,molto probabilmente, non sapendo la situazione di lavori già
    deliberati in assemblea, non solo non riconosce tali pendenze ma non consente
    neanche all'amministratore di procedere a tali lavori condominiali che devono
    essere svolti in parte nel giardino del nuovo proprietario.
    Domanda: in questa vicenda chi ha sbagliato ?!
    cosa deve fare l'amministratore per procedere ai lavori e rientrare delle
    relative spese preventivate.!?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di ricordare che la giurisprudenza stabilisca che il venditore sia responsabile per gli importi non pagati negli ultimi due anni, ma qui a mio avviso il punto è un altro: i lavori sono stati soltanto deliberati, e quindi presumo che non ne sia stato richiesto il pagamento. La casa, peraltro, è stata acquistata nello stato di fatto e di diritto in cui il venditore la possedeva, e quindi con l'impegno economico (ed operativo) preso appunto dal venditore. Credo quindi che a tizio non rimanga altro da fare che pagare e permettere l'esecuzione dei lavori per evitare conseguenze legali.
    Ancora una volta si conferma quanto sia buona l'abitudine di andare, prima del preliminare, a fare una chiacchierata con l'amministratore! :confuso:
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma c'è stata mediazione di AI
     
  4. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se non mi ricordo male...chi delibera paga, indipendentemente dal fatto che i lavori vengano eseguiti prima o dopo la compravendita.
    ovviamente salvo accordi diversi tra venditore e compratore.
     
  5. Studio CR

    Studio CR Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la Corte di Cassazione torna ad occuparsi della ripartizione delle spese comuni in caso di vendita dell’appartamento in condominio , con particolare riferimento alle spese per lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni delle parti comuni, deliberati e non ancora eseguiti.

    In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.

    Il venditore e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita, su chi dovrà ricadere l’onere per spese condominiali già deliberate ma non ancora eseguite al momento della stipula.

    In difetto di pattuizione, si applicano le disposizioni di legge in materia.

    In quest’ultimo caso, ad avviso della suprema Corte, occorre distinguere tra:

    - spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune;

    - spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio.

    Nel primo caso, la nascita dell’obbligazione alle spese comuni coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, con la conseguenza che obbligato al pagamento delle spese è il soggetto che risulta essere proprietario al momento della effettiva esecuzione dei lavori. Il relativo obbligo sorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall'organo l'amministratore, nelle cui attribuzioni rientra ”erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni” (art. 1130, n. 3, c.c.).

    Nel secondo caso, invece, l'obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea, per cui sarà obbligato chi risultava essere proprietario dell’appartamento alla data della deliberazione. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, infatti, le quali debbono essere preventivamente determinate dall'assemblea nella loro quantità e qualità e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

    Alla luce di tali considerazioni, la Corte di Cassazione ha formulato il seguente principio di diritto:

    In caso di vendita di un appartamento in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.
     
  6. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    comunque, di solito, il notaio chiede la situzione debitoria del venditore prima del rogito, all'amministratore
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Più che situazione debitoria chiede la liberatoria ovvero che a quella data le spese ordinarie e straordinarie sono state pagate.
     
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  8. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buona sera a tutti, il 24.09.2013 ho firmato il compromesso per l'acquisto di un immobile.
    Nel compromesso c'è scritto che al momento del rogito la casa deve essere consegnata libera da ogni pendenza , compresa liberatoria da parte dell'amministratore nella quale si attesti l'avvenuto pagamento di tutte le spese.
    in quella sede il venditore ha ammesso di non aver pagato le spese straordinarie effettuate e finite, perché con il cambio dell'amministratore avvenuto a luglio, non ha in mano i conteggi e afferma che se li sarebbe fatti fare al più presto.
    Oggi ho chiamato il nuovo amministratore, il quale mi ha detto che a lui non sono stati chiesti i conteggi e che comunque lui per il 31.10.2013 ( data in cui è stato fissato il rogito) non riuscirà a fare i conteggi, perché il vecchio amministratore non ha fornito nessun documento e adesso loro sono andati per vie legali.
    Cosa faccio se il giorno del rogito il venditore si presenta senza delibera? Devo comprare per forza l'immobile e accollarmi tutte le spese? Come posso tutelarmi?
    Grazie mille per le risposte.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Farai scrivere nell'atto che saranno a suo debito le spese straordinarie per le quali verrà allegata la delibera con gli importi e con l'occasione a garanzia verrà consegnato assegno al notaio che consegnerà solo quando avrà saldato il debito al condominio comprese le spese legali. Ci sarà un preventivo di spesa indicherete quell'importo.
     
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  10. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La tua è un'ottima idea, ma il venditore sosteneva, al momento del compromesso, di non sapere l'ammontare della sua quota, per questo avrebbe chiesto i conteggi al nuovo amministratore. Premetto che possiede altri 3 immobili nello stesso stabile.
    Il mio timore è che lui davanti al notaio dica che non sa a quanto ammontano le spese e che non ha i preventivi. Ma in questo caso il compromesso non è nullo?[DOUBLEPOST=1381353446,1381353371][/DOUBLEPOST]ci sono delle clausole che lui ha controfirmato, tra le quali consegnare il bene con le spese condominiali pagate. Se lui non rispetta questa clausola non rende nullo l'atto?
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No il compromesso non é nullo. Fai chiedere all'amministratore i verbali lui può anche non averli ma é un obbligo che ha ricordaglielo vedrai che li reperirà e li portera dal notaio il quale proporrà una soluzione a tua tutela. Togliere dal saldo prezzo degli importi ti assicuro fa venire in mente molte cose ..... Fa sempre un certo effetto. Senza nulla togliere alla buonafede ma devi guardare i tuoi interessi.
     
  12. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti io voglio tutelarmi, perché ho timore di dover pagare le SUE spese.Si parla di facciate e ascensore, quindi non sono quisquiglie. Ho letto il compromesso e abbiamo scritto che bisogna farlo entro il 06.11.2013. nel caso in cui in quella data il rogito non venga effettuato per colpa del venditore cosa succede? decade tutto e mi rendono i miei 30.000€?Grazie ancora per la tua disponibilità[DOUBLEPOST=1381354307,1381354296][/DOUBLEPOST]Infatti io voglio tutelarmi, perché ho timore di dover pagare le SUE spese.Si parla di facciate e ascensore, quindi non sono quisquiglie. Ho letto il compromesso e abbiamo scritto che bisogna farlo entro il 06.11.2013. nel caso in cui in quella data il rogito non venga effettuato per colpa del venditore cosa succede? decade tutto e mi rendono i miei 30.000€?Grazie ancora per la tua disponibilità
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh sai stai parlando di un'inadempienza del venditore e se il preliminare prevede una caparra confitmatoria come penso dovrà restituire il doppio della caparra .... Oltre a .... Ma non pensiamo a questo ora. Cerca di far reperire quello che ti interessa e parlane con il notaio. Vedrai che il venditore non si sottrarrà.
     
  14. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie mille. Domani mattina chiamo subito il notaio e poi il nuovo amministratore. Se necessario salterò l'agenzia immobiliare che ha seguito tutto e parlerò direttamente con il venditore. Grazie ancora
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Figurati grazie di che. Coinvolgi l'agenzia comunque non prendere iniziative se non attraverso lo studio notarile ed agenzia. Vedrai che seguirà le istruzioni.
     
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  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Diciamo che si è in quelle situazioni dove bisogna valutare i rischi e decisere di conseguenza

    Il presupposo è che i pagamenti di ordinaria amministrazione e gestione condominiali , come le eventuali spese inerenti al riscaldamento (se non autonomo) e comunque tutto ciò che è ordinaria gestione condominiale ( lo potrebbe essere anche una piscina e campo da tennis) fino al momento dell'atto sono di spettanza del venditore inquanto di tali servizi ne ha usufruito nel periodo di sua spettanza.

    Sicuramente , anche se l'amministratore , essendo nuovo, non è in grado di fornire la certificazione attestante la regolarotà o non dei pagamenti (ordinaria amministrazione ed oneri in generale ) alla data del rogito, è pur vero che solitamente arrivino al condomino i bollettini di pagamento ai quali dovrebbe esserci una ricevuta dell'amministratore (se pagati), da qui si può valutare la solvibilità dal punto condominiale di un proprietario / condomino.

    Dico questo non per esonerare il venditore a fornire le dovute garanzie ma per dare un suggerimento all'acquirente per quantizzare e valutare il rischio.

    altra cosa che necessariamente bisognerebbe sapere è e sono gli eventuali lavori straordinari deliberati prima della data del rogito ( il c.c. recità più o meno così) diritti ed oneri maturati prima della data del rogito sono a carico del venditore, mentre quelli maturati successivamente bla bla bla (sono a carico di Rosa :) )

    Sembra chiaro che se per l'intero stabile sono state deliberate opere di ristrutturazione della facciata o ascensore e/o comunque opere importanti ed onerose, l'acquirente lo dovrebbe sapere perchè di spettanza del venditore (salvo accordi diversi se rientrano nella determinazione del prezzo"accettato di compravendita" perchè descritte e contemplate.

    Una piccola indagine tra i condomini potrebbe togliere eventuali dubbi (fortuna ora "credo" abbiano istituito l'esistenza obbligatoria del rappresentante di scala che , come in questo caso, può dare chiarimenti anche se non rilasciare dichiarazioni.

    La cosa che (qualora persistano dubbi nonostante tutte le verifiche di conferma svolte dall'acquirente) si potrebbe consigliare, è lasciare a deposito una certa cifra al notaio per coprire eventuali morosità ( che verrà restituita tutta o in parte , in caso di eventuali debiti non saldati) solitamente questo è quello che avviene.

    Il mio dubbio è se , da un punto di vista giurisprudenziale , sia (non dico leggittimo ) ma lecita questa imposizione coatta che potrebbe essere non condivisa dal venditore , il quale si potrebbe sentire "in ogni caso adempiente" lasciando una dichiarazione in atto che eventuali spese maturate precedentemente alla data del rogito, sono e saranno a suo carico.

    Indagare e far lasciare una somma a deposito è la forma più logica
    fermo restando i miei dubbi sulla leggittimità su quanto precedentemente postato in caso di rifiuto di tale imposizione "coatta" riferita a lasciare una somma a deposito" contro la parte venditrice
     
    Ultima modifica: 10 Ottobre 2013
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il saldo del prezzo é con'e visto e piaciuto. Questo a dimostrazione anche che senza quelle migliorie avrebbe magari preso meno. Io non ci vedo nulla di coatto. Piuttosto tergiversa sulle sue responsabilità. Quindi a mio modesto parere é una strada percorribile a tutela dell'acquirente.
     
  18. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Percorribilissima.
    Avendo 4 appartamenti all'interno dello stesso stabile forse dovrei stare tranquilla, perché comunque potrebbero continuare a chiedere a lui i soldi arretrati.
    Ciò che a me fa paura è che Il precedente amministratore, licenziato per inadempienze, abbia lasciato un solo conto corrente anche pignorato!!!Mentre non risponde alla richiesta del nuovo studio di fornire tutta la documentazione inerente la vecchia gestione, anche se richiesta per vie legali. Il nuovo amministratore mi diceva che non sanno neanche se hanno pagato le bollette condominiali.
    Il proprietario sostiene di avere tutte le ricevute degli avvenuti pagamenti, ma non sa a quanto ammontano le spese straordinarie, perché a suo tempo aveva contestato i conteggi millesimali, se avessi saputo tutto questo forse non avrei preso nessun impegno.
    Colpa mia che on ho chiamato prima l'amministratore di condominio.....
     
  19. atrebil77

    atrebil77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno questa mattina ho chiamato nuovamente l'amministratore nuovo che mi ha informata che lui non rilascerà nessuna dichiarazione o conteggio, perché non è in grado di farlo per mancanza di documenti e che dal momento che diventerò proprietaria sarò responsabile degli insoluti relativi ai due anni precedenti e che poi potrò rifarmi , per vie legali, sul venditore.......

    A questo punto ho chiamato il notaio che mi ha detto che posso chiedere che una parte del pagamento dovuto sia trattenuto dal notaio per pagare eventuali debiti residui, ma ci dobbiamo mettere d'accordo io ed il venditore. Nel caso il venditore non accetti e si presenti il giorno 31.10, al rogito, senza documentazione io posso rifiutarmi di firmare per mancanza di documentazione e per vie legale chiedere la restituzione del doppio della caparra.

    A questo punto ho chiamato l'AI e ho detto che la soluzione era che il 31.10 dei 95.000 che devo versare come saldo, 50.000 li trattiene il notaio fino ai conteggi del nuovo amministratore e 45.000 li diamo al venditore. Se il venditore non accetta e non porta documentazione a supporto sarà dichiarato inadempiente.

    L'AI ha cercato di difendere il venditore dicendo che è una brava persona, ma poi ha detto che ne avrebbe parlato e che mi avrebbe fatto sapere.

    Il venditore dice che devo stare tranquilla e che la casa la riceverò libera da ogni pendenza perché lui ha i bonifici di tutto. Si, ma io non metto in dubbio che lui non abbia pagato, ma che non abbia pagato quanto dovuto.

    Adesso aspetto la risposta, se non ci dovesse essere risposta anche davanti ad altri miei solleciti, io mi presento sul notaio con avvocato e poi vediamo.....che situazione...

    Qualcuno di voi ha il nome di un buon avvocato?

    Grazie ancora
     

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