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  1. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il 12/3 u.s. abbiamo fatto un compromesso, trascritto e registrato tramite notaio, per l'acquisto di un appartamento con rogito da effettuare entro il 20/7 u.s.

    Il 20/7 il venditore si presenta con le piantine catastali difformi dalla realtà (sulla piantina catastale non è presente un balcone).
    Il notaio ci dice che l'atto non è possibile stipularlo sulla base delle nuove normative, pena la nullità, e ci accordiamo per una proroga, ns malgrado, al 29/7 u.s.

    Il venditore non si presenta nemmeno dal notaio.
    Ci comunica che il suo geometra ha depositato la piantina al catasto, ma che il catasto non ha ancora adempiuto.
    Nel collegamento on-line del notaio....nulla ancora risulta.

    A questo punto io credo che il venditore sia inadempiente e vorrei risolvere il contratto, con risoluzione per inadempimento e conseguente restituzione della caparra x 2.

    Pensate sia una soluzione percorribile ?
    tortuosa?
    C'è la possibilità di perdere la causa ?
    Isomma, se ho cambiato idea.....a questo punto...riesco a risolverla ?

    Grazie fin da ora per la risposta.
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il fatto che manchi il balcone mi da da pensare sulla conformità urbanistica.
    Prima di tutto incaricherei un tecnico che faccia una verifica in Comune sulla pratica edilizia riguardante il balcone, poi prenderei le mie decisioni.
     
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  3. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il balcone è presente nel progetto originario del palazzo.
    Tutte le piantine degli altri appartamente lo hanno.
    Pare che circa 10 anni fa, quando il precedente proprietario aveva fatto delle modifiche, e depositato l'accatastamento, il geometra abbia commesso questa imperfezione, ora diventata ostative ad atti.
    Tant'è che il notaio ha recuperato gli atti delle precedenti compravendite (tutte effettuate da lui) ed ha constatato che fino all'atto precedente quello del trasferimento dell'immobile al proprietario attuale, tutto era in ordine.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Allora la procedura bè semplice e si dovrebbe risolvere in pochi giorni.
     
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  5. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  6. alessandro dauria

    alessandro dauria Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Come dice il collega, la cosa dovrebbe essere di semplice risoluzione, se la situazione è quella che ha descritto, io non consiglio di partire a testa bassa per il recupero della caparra a doppio, quantunque tu possa aver ragione, con la legge italiana se vinci la causa otterai la sentenza tra 10 anni,

    inoltre se il venditore è furbo ed è un soggetto che ha poco da perdere, non è un imprenditore, si svestirà di tutti i suoi beni e soldi, e non è detto che tu recuperi nemmeno i tuoi di soldi, quindi calma e gesso prima di cose avventate, verifica tutto quello che ti ho detto se decidi di agire, ma propendi per la risoluzione bonaria, dovrebbe essere semplice,

    se poi questo dipende dal fatto che non vuoi più acquistare quell'immobile e volevi approfittare della situazione, acquistalo e rivendilo è meglio.
     
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  7. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Capisco sia spiacevole trovarsi davanti al notaio con paintine difformi dalla realtà, ma è soltanto un balcone, se è veramente interessato ad acquistare la casa potrebbe essere un visio di lieve entità e accordarsi per la regolarizzazione catastale successiva. L'abitazione è stata vista e piaciuta con balcone quindi... Io non credo che se arrivate in causa un giudice Le possa dare ragione, tenga presente che il venditore ha la possibilità di addire al giusto prezzo attraverso il 2932 e obbligarla ad acquistare a giusto prezzo.
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dal 1° luglio non è più possibile accordarsi per..........................
    Se l'immobile è in regola catastalmente bene in difetto niente atto.
    Se spieghi meglio sul giudice che obbliga................perchè è interessante sapere come si procede.
    Grazie
     
  9. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusatemi, ma....

    se il rogito era stato deciso il tal giorno.
    il tal giorno il vend. non aveva adempiuto ai suoi obblighi e pertanto si è deciso di prorogare.
    Alla scadenza della proroga il venditore non ha ancora risolto.

    Credo che passato il termine deciso con atto pubblico ben 2 volte....al di là dei motivi.....non debbe dimostrare nulla per riconoscere che l'altra parte è inadempiente al contratto e chiederle il risarcimento del danno (previsto per legge) quale la caparra confirmatoria.
    Il giudice dovrebbe solo prendere atto dell'inadempienza e applicare le norme.

    Non credete ?

    ---------------------
    Per Aless. Dauria...
    non si vuole specularci sopra......ma la maleducazione e la strafottenza di alcuni....fanno passare ogni tipo di bonaria positività.
     
  10. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io non sono nè un legale tantomeno un giudice e questo è il mio pensiero da profano: la questione è riferita ad un balcone che per carità "legalmente" da il diritto a recedere dal contratto per difformità chiamiamole catastali, però non si tratta di un intero piano abusivo o di una scala non a norma; inoltre non dovendo fare opere murarie perchè il balcone è esistente, l'acquirente non ha un disagio nel godimento del bene, non gli devono entrare muratori in casa. Se il venditore ha presentato la dia all'ufficio tecnico ed ha ottenuto parere favorevole è solo un disallineamento catastale.
    Se fossi nei panni dell'acquirente, in presenza di una caparra versata, acquisterei il bene e farei scrivere nell'atto la presenza del vizio e l'obbligo da parte del venditore della regolarizzazione.
     
  11. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Forse ancora non ti è chiaro che, facendo così come dici,.....l'atto è NULLO. Dal 1/7 u.s.
    E nessun notaio stipulerebbe un atto nullo, sapendolo.

    Se tu ne conosci uno......fai ben attenzione a ciò che firmi.
     
  12. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche perchè non è così automatico che, se il rogito è il 29, il venditore il 30 debba già rendere il doppio della caparra.
    Non funziona così. Bisogna vedere i perchè e i percome, valutare le responsabilità e anche, perchè no, la buona fede del venditore. Insomma, un giudice, prima di accordare una cosa del genere valuta bene tutta la situazione.
     
  13. andcosta75

    andcosta75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Naturalmente l'atto è nullo perchè il venditore al giorno del rogito si presentava con documentazione difforme dalla realtà e tu puoi chiedere la risoluzione del contratto vedi sentenza 25703 del 04/12/2006 però intanto la controparte trattiene la caparra fino alla sentenza del giudice, tu non hai in godimento il bene (e quindi devi comprare un'altro immobile con un potere d'acquisto inferiore) e il tutto per un balcone... Il mio intervento di prima era inteso nel senso che su accordo delle parti potresti evitarti tutta questa rogna legale, ora non sono un legale ma penso che ci si possa accordare e stipulare con il consenso delle parti. Tieni presente che le sentenze sono molto lunghe e che il venditore tra x tempo potrebbe dimostrare di non essere in grado di restituirti nemmeno la caparra versata...
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se fossi io l'acquirente e dovessi attendere il giudice allo stesso farei chiedere dal legale l'emissione di un sequestro sull'immobile in maniera tale che il proprietario attuale non se lo possa vendere.
    Attualmente l'immobile non è liberamente compravendibile e dopo due rinvii non si può ancora far nulla chi ha incassato la caparra deve semplicemente renderla a chi gliela versata..............al doppio.
    Punto.
     
  15. umbria case & house

    umbria case & house Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.
    La situazione è estramamente chiara almeno secondo il mio parere. Il venditore magari strafottente e magari anche furbetto (se aveva un tecnico che lo seguiva per la documentazione doveva sapere della nuova legge e del problema balcone) è stato inadempiente ma se non erro prima di poter adire per vie legali non c'è un periodo di tempo chiamiamolo di comporto? Cerco di spiegarmi meglio. Se una delle due parti risulta essere inadempiente e l'altra sceglie come soluzione la via legale ci dovrebbero essere 20 giorni di tempo prima di agire legalmente. Non vorrei però confondermi con una consuetudine.
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si chiama "diffida ad adempiere" e vanno dati 20 giorni per adempiere.
    Sempre che si voglia adempiere ed in questo caso sembra che non possono.
     
  17. umbria case & house

    umbria case & house Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perchè non possono? Se è solo un errore di rappresentazione del balcone in pochi giorni con un docfa sistaemano il tutto.
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Spett.le Umbria case & house, mi vuoi spiegare come mai dal marzo di quest'anno ad oggi non hanno sistemato il tutto?
    Ti riporto i passi essenziali dell'argomento:
    Se lo sai....................perchè non lo dici anche a noi come mai dal marzo c.a. non hanno rimediato a questo errore di rappresentazione?
    Sicuramente non è possibile........se no non saremo stati quì a consigliare Zapzap.............................non credi?
     
  19. zapzap

    zapzap Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Già. Sembrerebbe semplicissimo per un tecnico normale.
    Ma non per il loro.
    In 2 settimane non hanno tirato fuori un ragno dal buco.
     
  20. immobiliarevenezia

    immobiliarevenezia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate l'intromissione ma mi sembra importante sapere anche chi ha redatto il "Compromesso" !!!

    Cordialmente

    Emanuele
     

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